Il fatto. Una condomina impugnava la delibera ritenendola illegittima, in quanto l'assemblea si era tenuta in un luogo diverso (presso il condominio) da quello indicato nella lettera di convocazione (l'ufficio dell'amministratore).
Nello specifico, la condomina era stata convocata presso l'ufficio dell'amministratore, mentre invece l'assemblea si era poi tenuta presso il Condominio, quindi in un luogo completamente diverso, addirittura in un comune diverso e posto a diversi chilometri di distanza. Il Tribunale, in primo grado, riteneva questo specifico motivo d'impugnazione inammissibile, "non potendosi individuare l'interesse ad impugnare", in quanto l'attrice non avrebbe provato il pregiudizio che le sarebbe derivato e non precisa neppure di essersi presentata nel luogo stabilito nell'avviso di convocazione.
In sostanza, il Tribunale riteneva che la condomina non avesse, in realtà, intenzione di partecipare all'assemblea, ciò che rende inammissibile il motivo in esame.
La Corte d'Appello di Firenze, sentenza n. 14 del 2 gennaio 2019, non ha condiviso le argomentazioni del giudice di primo grado.
Prova del pregiudizio. Secondo la Corte, non si vede quale pregiudizio la condomina avrebbe dovuto dimostrare, "atteso che tale pregiudizio è in re ipsa e consiste nel fatto che a costei è stato impedito di partecipare all'assemblea condominiale, di esprimere in quella sede le proprie ragioni e, quindi, concorrere con il proprio voto alla formazione della volontà assembleare".
Non è rilevante neanche il fatto che la condomina non abbia dimostrato di essersi recata nel luogo stabilito per la convocazione; tale prova non è affatto richiesta dalla legge per l'annullabilità della delibera assembleare in caso di irritualità della convocazione dell'assemblea.
Infatti - sottolinea la Corte - l'art. 1136 c.c. stabilisce che "l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione" ed anche l'attuale art. 66 disp. att. c.c. prevede che "in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile, ai sensi dell'art. 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti poiché non ritualmente convocati".
Luogo diverso dalla convocazione. Secondo i giudici d'appello, il tribunale ha sbagliato quando desume l'intenzione della condomina di non voler partecipare alla riunione solo dalla mancata dimostrazione di essersi ella invano recata presso l'ufficio dell'amministratore.
Infatti, la condomina ha spiegato di aver deciso di non partecipare all'assemblea condominiale proprio perché le era stato comunicato che essa si sarebbe tenuta in tale luogo, a diversi chilometri di distanza dalla propria abitazione, dato che ella non guida l'auto, ma si sarebbe determinata diversamente se avesse invece saputo che l'assemblea si sarebbe tenuta all'interno di una delle villette del condominio.
Diritto di partecipazione. È infatti ovvio che ciascun condomino abbia il diritto di valutare liberamente se partecipare o meno all'assemblea condominiale anche in funzione del luogo che è stato fissato per la riunione.
I precedenti. I giudici d'appello riportano una massima della Corte di cassazione, che sanziona con la nullità della delibera condominiale la fattispecie della mancata previa informazione a tutti i condomini del luogo, del giorno e dell'ora della convocazione della assemblea: "La convocazione di tutti i condomini per l'assemblea, ai sensi dell'art. 1136, sesto comma, c.c., non essendo prescritte particolari formalità, può essere compiuta in qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, con la possibilità, per chi ne ha l'onere, di provare con qualsiasi mezzo, e quindi anche con presunzioni, il possesso nel condomino delle informazioni sufficienti a renderlo edotto della riunione ed a metterlo in condizione di parteciparvi.
Pertanto, ove il relativo invito sia stato fatto per iscritto, l'omissione in esso del luogo, giorno ed ora dell'assemblea, non è di per sé decisiva ai fini della validità o meno della delibera assemblea, dovendo invece accertarsi dal giudice di merito (…) se il condomino ne abbia avuto notizia aliunde ma in tempo utile rispetto alla consegna dell'avviso, con la conseguenza della validità (ed efficacia) di detta delibera e, in caso negativo, della sua radicale nullità, che è deducibile senza l'osservanza del termine di decadenza di cui all'art. 1137 terzo comma c.c. e,m data la imprescrittibilità ex art. 1422 successivo, può essere fatta valere in ogni tempo" (cass. Civ. 15/12/1982, n. 6919).
Il principio. È annullabile la delibera assembleare se l'assemblea si sia svolta in un luogo diverso da quello indicato nell'avviso di convocazione, poiché ogni condomino deve essere edotto con un congruo anticipo del luogo preciso, del giorno e dell'ora della convocazione dell'assemblea.
Il diritto all'impugnativa sussiste, poiché il pregiudizio subìto dallo stesso per la mancata partecipazione è in re ipsa e consiste nel fatto che al condomino è stato impedito di essere presente all'assemblea condominiale, di esprimere in quella sede le proprie ragioni e, quindi, concorrere con il proprio voto alla formazione della volontà assembleare.
