Il vecchio testo dell'art. 69 disp.att. c.c., con il quale il legislatore aveva definito, in modo troppo generico, le ipotesi in presenza delle quali era possibile ottenere la revisione delle tabelle millesimali, è stato totalmente rivisitato anche alla luce degli spunti ed indicazioni pervenute dalla progressiva cristallizzazione degli orientamenti giurisprudenziali.
Per quanto concerne le "mutate condizioni di una parte dell'edificio", che danno luogo alla rettifica o modifica dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari, il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 10345 in data 30 giugno 2023 ha affermato che l'evento si pone come condizione ineludibile per la legittimità di una delibera assembleare approvata secondo quanto stabilito dalla norma di attuazione.
Quando la situazione reale dei luoghi non giustifica la rettifica dei valori millesimali. Fatto e decisione
Alcuni proprietari pro-indiviso di immobili siti in edificio condominiale impugnavano, per nullità e/o annullabilità, una delibera assembleare con la quale, senza il consenso unanime, erano state adottate le nuove tabelle millesimali che andavano a sostituire quelle precedenti di natura convenzionale, in quanto accettate dagli acquirenti dei singoli immobili facenti parte del fabbricato.
In particolare, gli attori sostenevano che le nuove tabelle erano frutto di errori comportando un aumento dei millesimi delle rispettive proprietà immobiliari.
Il Tribunale adito ha rigettato la domanda rilevando, in via preliminare, non provata la natura convenzionale delle tabelle preesistenti poiché - secondo come interpretato il dictum della Corte di cassazione - "… la natura convenzionale non si identifica con la fonte delle tabelle (originario costruttore) e con l'esistenza di una trascrizione o di un richiamo delle tabelle/regolamento in tutti i successivi atti di acquisto, ma con l'espressa volontà di derogare al criterio normativo basato sul riparto delle spese in relazione ai reali millesimi attribuibili alle singole unità abitativa sulla base di un accertamento e della descrizione della realtà esistente e sulla trasposizione in termini matematici dell'effettivo rapporto di proporzione tra le singole unità immobiliari e l'intero edificio/complesso condominiale".
Per altro verso il giudice capitolino ha dichiarato la nullità della delibera adottata in quanto assunta in assenza dei relativi presupposti di legge quali un mutamento dei luoghi o la sussistenza di un errore originario.
Dalla documentazione in atti, infatti, non risultava che i coefficienti fossero errati o inadeguati alla situazione reale ed attuale dei luoghi, per cui le tabelle dovevano essere modificate con il consenso di tutti i condomini.
Considerazioni conclusive
Quanto alla natura contrattuale e/o convenzionale delle tabelle millesimali la sentenza della Corte di cassazione, cui ha fatto riferimento il Tribunale di Roma (Cass., Sez. Un., 9 agosto 2010, n. 18477), dopo una complessa sintesi dei precedenti orientamenti giurisprudenziali, ha utilizzato un termine meno assertivo affermando che "in linea di principio non sembra poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. "contrattuale", ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella "diversa convenzione" di cui all'art. 1123 c.c., comma 1".
Per quanto concerne, invece, la modifica dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale la nuova formulazione dell'art. 69 disp. att. c.c., introdotta con la riforma del condominio del 2012, nel recepire il costante orientamento della giurisprudenza che ha preso avvio dalla richiamata sentenza n. 18477/2010, ha previsto che la revisione deve essere approvata con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c.
Due sono i presupposti per l'operatività della norma: l'errore nella formulazione dei valori e le intervenute modifiche di una parte dell'edificio, in conseguenza di determinati interventi (sopraelevazione, incremento o diminuzione delle superfici o delle unità immobiliari) che producano una alterazione per più di un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
A questo proposito appare utile evidenziare come sia stato affermato che nel caso di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio (ad esempio con la vendita di una delle due porzioni ad un nuovo partecipante) non si determini alcuna automatica incidenza dell'intervento sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari, dal momento che non sussiste il presupposto della notevole alterazione del rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano, come richiesto dalla versione antecedente alla riforma dell'art. 69 disp. att. c.c. (Cass., sez. 2, 3 giugno 2019, n. 15109).
Ma, a ben vedere, anche in seguito all'entrata in vigore della riforma si può verificare che nella stessa situazione possa venire meno quell'alterazione, ora determinata nella soglia del quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare, che giustifica la modifica delle tabelle stesse.
Resta in ogni caso fermo che i costi della variazione devono essere sostenuti da colui o coloro che hanno dato luogo alla modifica della situazione di fatto, pur considerando che in un caso simile al precedente sarà sufficiente un accordo interno tra i due nuovi proprietari per la ripartizione dei millesimi concernenti le nuove entità immobiliari.
Accordo che, ovviamente, troverà piena consacrazione tramite la trasposizione della nuova millesimazione nelle tabelle esistenti, che continueranno ad essere pienamente applicabili pur se al posto di un condomino ve ne saranno due.
Da ultimo va ricordato che, per espressa previsione dell'art. 72 disp. att. c.c., l'art. 69 è inderogabile, per cui la revisione delle tabelle millesimale alla base della quale vi sia una diversa motivazione non può che richiedere il consenso di tutti i condomini.
