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esa967

Maggioranza necessaria per delibera nuove tabelle millesimali

Apro un quesito sulla maggioranza necessaria per deliberare nuove tabelle millesimali condominio.

Nello specifico ci si è accorti dopo qualche anno che le tabelle millesimali di scale e ascensore di tipo contrattuale in quanto allegate a regolamento condominio (anche esso contrattuale) e agli atti di compravendita, erano palesemente errati per dei coefficienti sbagliati.

4 anni fa si è deciso con delibera di far effettuare rettifica da un tecnico, che, per negligenza degli anni amministratori che si sono succeduti ha avuto luogo solo questo 2019.

Ora la domanda è, per deliberare queste nuove tabelle millesimali di scale e ascensore quale maggioranza è necessaria ?

Le vecchie tabelle millesimali erano contrattuali e ora c'è chi dice che serve unanimità e c'è chi dice maggioranza qualificata.

Inoltre vista la negligenza degli amministratori succedutisi negli anni passati, si possono oggi, in caso di delibera, applicare queste nuove tabelle ai bilanci degli ultimi anni passati anche se questi sono stati gia deliberati ?

 

 

 

esa967 dice:

Apro un quesito sulla maggioranza necessaria per deliberare nuove tabelle millesimali condominio.

Nello specifico ci si è accorti dopo qualche anno che le tabelle millesimali di scale e ascensore di tipo contrattuale in quanto allegate a regolamento condominio (anche esso contrattuale) e agli atti di compravendita, erano palesemente errati per dei coefficienti sbagliati.

4 anni fa si è deciso con delibera di far effettuare rettifica da un tecnico, che, per negligenza degli anni amministratori che si sono succeduti ha avuto luogo solo questo 2019.

Ora la domanda è, per deliberare queste nuove tabelle millesimali di scale e ascensore quale maggioranza è necessaria ?

Le vecchie tabelle millesimali erano contrattuali e ora c'è chi dice che serve unanimità e c'è chi dice maggioranza qualificata.

Inoltre vista la negligenza degli amministratori succedutisi negli anni passati, si possono oggi, in caso di delibera, applicare queste nuove tabelle ai bilanci degli ultimi anni passati anche se questi sono stati gia deliberati ?

 

 

 

Dacc art Art. 69.
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore
; ...

esa967 dice:

Le vecchie tabelle millesimali erano contrattuali e ora c'è chi dice che serve unanimità e c'è chi dice maggioranza qualificata.

Inoltre vista la negligenza degli amministratori succedutisi negli anni passati, si possono oggi, in caso di delibera, applicare queste nuove tabelle ai bilanci degli ultimi anni passati anche se questi sono stati gia deliberati ?

Presumendo che la tabella di proprietà sia esatta, se le vecchie tabelle scale e ascensore contengono solo degli errori di calcolo, per la modifica è sufficiente la maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi.

 

Se per errore intendi che le tabelle contengono un criterio diverso da quello legale, occorre l'unanimità di 1.000 millesimi.

 

Ti faccio un esempio:

Se la vecchia tabella manutenzione ascensore prevede un riparto soltanto in proporzione all'altezza o per millesimi di proprietà, senza tener conto dell'articolo 1124 (metà per millesimi e metà per altezza), quella non è una tabella errata ma una tabella in deroga al criterio legale, perfettamente valida perchè contrattuale. Per modificare quella tabella serve l'unanimità di 1.000 millesimi.

esa967 dice:

si possono oggi, in caso di delibera, applicare queste nuove tabelle ai bilanci degli ultimi anni passati anche se questi sono stati gia deliberati ?

No, per il passato (per i bilanci già approvati), chi ha avuto ha avuto, chi ha dato a dato.

Leonardo53 dice:

Presumendo che la tabella di proprietà sia esatta, se le vecchie tabelle scale e ascensore contengono solo degli errori di calcolo, per la modifica è sufficiente la maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi.

 

Se per errore intendi che le tabelle contengono un criterio diverso da quello legale, occorre l'unanimità di 1.000 millesimi.

 

Ti faccio un esempio:

Se la vecchia tabella manutenzione ascensore prevede un riparto soltanto in proporzione all'altezza o per millesimi di proprietà, senza tener conto dell'articolo 1124 (metà per millesimi e metà per altezza), quella non è una tabella errata ma una tabella in deroga al criterio legale, perfettamente valida perchè contrattuale. Per modificare quella tabella serve l'unanimità di 1.000 millesimi.

No, per il passato (per i bilanci già approvati), chi ha avuto ha avuto, chi ha dato a dato.

Grazie Leonardo 53

Sempre. Gentile e puntuale

esa967 dice:

Grazie Leonardo 53

Sempre. Gentile e puntuale

Per pura curiosità, quale è l'errore riscontrato che ha portato alla richiesta della modifica delle tabelle, quella di proprietà o di riparto oppure ambedue?

Modificato da Tullio Ts
Tullio Ts dice:

Per pura curiosità, quale è l'errore riscontrato che ha portato alla richiesta della modifica delle tabelle, quella di proprietà o di riparto oppure ambedue?

Io ho capito che si tratta solo delle tabelle derivate.

Nel primo post è scritto:

 

Nello specifico ci si è accorti dopo qualche anno che le tabelle millesimali di scale e ascensore di tipo contrattuale in quanto allegate a regolamento condominio (anche esso contrattuale) e agli atti di compravendita, erano palesemente errati per dei coefficienti sbagliati.

Leonardo53 dice:

Io ho capito che si tratta solo delle tabelle derivate.

Nel primo post è scritto:

 

Nello specifico ci si è accorti dopo qualche anno che le tabelle millesimali di scale e ascensore di tipo contrattuale in quanto allegate a regolamento condominio (anche esso contrattuale) e agli atti di compravendita, erano palesemente errati per dei coefficienti sbagliati.

Ok Leonardo, mi era sfuggito questo particolare, per cui erano approvate ed allegate al RdC Contrattuale in deroga e come dici occorre l'unanimità per modificarle.

Senza aprire un altro post e continuando su questo argomento vorrei chiedere :

In caso di assemblea per deliberare le nuove tabelle millesimali scale e ascensore (ricordando che le vecchie erano contrattuali e allegate all'atto compravendita e che avevano come errore l'applicazione di coefficienti per i vari Piani diversi da quelli indicati dall'articolo 1124 del CC.

Per fare un esempio i cespiti piano terra avevano 0,7, quelli al 1P coefficiente 0,8 e così via)

considerato che la maggioranza per la delibera della Tabelle dovrebbe essere all'unanimità , cosa succede se all'assemblea sono assenti anche con delega 1 o 2 condomini ??? ( la maggioranza per la costituzione assemblea sarebbe comunque garantita) 

Cosa succede se in detta assemblea uno o più condomini si oppongono a dette tabelle millesimali motivando ed evidenziando comunque il fatto che le tabelle nuove siano sbagliate perché non conformi a quanto indicato nell'art.1124 del C.C. ?

In sostanza il condominio può deliberare nuove tabelle in deroga all'art. 1124 cc con una maggioranza che non sia unanime (ad esempio una maggioranza qualificata), in sostituzione di vecchie tabelle contrattuali anche esse redatte in deroga alla normativa ma accettate da ogni singolo con la firma contrattuale compravendita ?

Scusate la lunghezza domande ma se non chiare le riformulo. 

Modificato da esa967
esa967 dice:

avevano come errore l'applicazione di coefficienti per i vari Piani diversi da quelli indicati dall'articolo 1124 del CC.

Per fare un esempio i cespiti piano terra avevano 0,7, quelli al 1P coefficiente 0,8 e così via)

considerato che la maggioranza per la delibera della Tabelle dovrebbe essere all'unanimità , cosa succede se all'assemblea sono assenti anche con delega 1 o 2 condomini ???

Si deve leggere bene il regolamento contrattuale e l'elaborato tecnico delle tabelle.

Se il coefficiente di altezza (0.7 - 0.8 - ...) è stato assegnato per errore pur richiamando l'articolo 1124, le nuove tabelle possono essere deliberate con la maggioranza di 500 millesimi, perchè si tratta di un mero errore di calcolo delle altezze.

Se nell'elaborato delle tabelle o nel regolamento è specificato che si è voluto usare volontariamente quel coefficiente per non penalizzare troppo chi sta ai piani alti ma non volerli nemmeno agevolare ripartendo per millesimi di proprietà, non si tratta di errore ma di CONVENZIONE la cui modifica è possibile solo con l'unanimità di 1.000 millesimi.

 

In entrambi i casi, se la maggioranza delibera, sarà chi ne ha interesse a dover impugnare.

Leonardo53 dice:

Si deve leggere bene il regolamento contrattuale e l'elaborato tecnico delle tabelle.

Se il coefficiente di altezza (0.7 - 0.8 - ...) è stato assegnato per errore pur richiamando l'articolo 1124, le nuove tabelle possono essere deliberate con la maggioranza di 500 millesimi, perchè si tratta di un mero errore di calcolo delle altezze.

Se nell'elaborato delle tabelle o nel regolamento è specificato che si è voluto usare volontariamente quel coefficiente per non penalizzare troppo chi sta ai piani alti ma non volerli nemmeno agevolare ripartendo per millesimi di proprietà, non si tratta di errore ma di CONVENZIONE la cui modifica è possibile solo con l'unanimità di 1.000 millesimi.

 

In entrambi i casi, se la maggioranza delibera, sarà chi ne ha interesse a dover impugnare.

Esattamente nell'elaborato delle tabelle originarie non è riportato nulla.

Le tabelle sono così nude e crude senza commenti .

Nel RdC si fa riferimento solo alla tabelle ascensore e scale, alle Tabelle Generali per altre spese e alle Tabelle garage per le spese di ivi.

Sul Contratto di Compravendita si fa riferimento solo al RdC e allegate tabelle, registrati come atto a parte, e che gli acquirenti dell'immobile acquisiscono e accettano con la sottoscrizione dell'atto.

esa967 dice:

Esattamente nell'elaborato delle tabelle originarie non è riportato nulla.

Le tabelle sono così nude e crude senza commenti .

Nel RdC si fa riferimento solo alla tabelle ascensore e scale, alle Tabelle Generali per altre spese e alle Tabelle garage per le spese di ivi.

Sul Contratto di Compravendita si fa riferimento solo al RdC e allegate tabelle, registrati come atto a parte, e che gli acquirenti dell'immobile acquisiscono e accettano con la sottoscrizione dell'atto.

Se non è scritto nulla, chi ne ha interesse deve chiedere la modifica in assemblea a causa dell'errore  e se questa non modifica, sempre chi ne ha interesse deve ricorrere al Giudice che deve convincersi che quei coefficienti siano stati usati erroneamente e non volutamente per non gravare troppo sui piani alti.

L'incognita del Giudice te la può risolvere solo lui con la propria sentenza passata in giudicato.

Leonardo53 dice:

Se non è scritto nulla, chi ne ha interesse deve chiedere la modifica in assemblea a causa dell'errore  e se questa non modifica, sempre chi ne ha interesse deve ricorrere al Giudice che deve convincersi che quei coefficienti siano stati usati erroneamente e non volutamente per non gravare troppo sui piani alti.

L'incognita del Giudice te la può risolvere solo lui con la propria sentenza passata in giudicato.

Ovviamente il condominio ha deciso con un incarico a tecnico di far revisionare tabelle senza aspettare Giudice.

Ora l'amministratore ha fornito solo i millesimi nuovi calcolati dal Tecnico ma non ha ancora fornito ancora relazione e metodo di calcolo millesimi.

Appare però evidente ad occhio nudo che esiste un forte sbilanciamento dei valori millesimali verso l'alto, mentre quelli al piano T sono addirittura bassissimi in modo alquanto strano.

Addirittura i valori dei cespiti dei garage (e l'ascensore arriva fino al Piano interrato garage) sono pari a zero ! Anche qui alquanto strano.

Sembra che la redazione delle nuove tabelle millesimali sia sbagliata e non rispetti le altezze dei cespiti al PS e dei cespiti al P1 mentre attribuisce ai proprietari dei piani più alti coefficienti discriminatori rispetto ai cespiti del PT e non rispecchiano il reale utilizzo dell'ascensore tra condomini PT, PT,P1 e P2.

Ovviamente ai proprietari del PT questo essendo a loro vantaggio fa comodo e secondo loro é giusto, ai proprietari 1P potrebbe anche andare bene perche é indifferente mentre a quelli del 2P ciò é ingiusto e contro i loro interessi. Quindi si creano contrasti tra proprietari sopra e quelli sotto.

Appena avrò calcoli e relazione tecnico delle nuove tabelle saró più chiaro

 

Tullio Ts dice:

Per pura curiosità, quale è l'errore riscontrato che ha portato alla richiesta della modifica delle tabelle, quella di proprietà o di riparto oppure ambedue?

La tabella B. Scale e ascensore per applicazione coefficienti non rispettanti il reale utilizzo delle cose comuni.

La Tabella Generale Proprietà non è stata contestata ed è corretta x tutti i condomini.

esa967 dice:

La tabella B. Scale e ascensore per applicazione coefficienti non rispettanti il reale utilizzo delle cose comuni.

La Tabella Generale Proprietà non è stata contestata ed è corretta x tutti i condomini.

Grazie.

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