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Angeldivine

Tabella millesimi di riscaldamento da rifare

Buongiorno,

altro quesito complesso, almeno x me lo è.

l'anno scorso abbiamo scoperto che la tabella dei millesimi di riscaldamento fatta circa 60 anni fa, era una tabella di cui non si conosce l'origine e che però è stata usata per tutti questi anni, agevolando e sfavorendo vari condomini, siccome i calcoli non sono esatti.

Un condomino (di quelli che pagano di più a causa dei conti errati)è andato a richiedere (pagando a sue spese) il contratto originale che era allegato ad un rogito. Da quello si è scoperto, appunto, che la tabella era senza fondamenta. Da quando questo problema è stato portato alla luce, l'amministrazione ha deciso di rivolgersi ad avvocati chiedendo consulenza in merito, loro stessi hanno dichiarato che la tabella usata fino ad oggi non è da considerarsi valida e quindi al momento suggerivano di utilizzare la tabella dei millesimi di proprietà, cosa che stiamo facendo. Nel mentre suggerivano anche di fare una nuova tabella per i millesimi di fabbisogno, il tutto a spese del condominio. Il condomino che ha sollevato la questione, ha richiesto in assemblea che venga fatto un conguaglio dalla nuova tabella a quella vecchia sui 5 anni precedenti, in modo da richiedere un rimborso o quant'altro. In assemblea, inutile dire l'ira dell'amministrazione con "minaccia" al condomino per aver insinuato che fosse colpa dell'amministrazione che quando ha preso in carico il condominio non si è curato di verificare la validità della tabella e tutto ciò che riguarda il condominio (legalmente parlando se sia tutto a posto)perchè sostiene di essersi attivata subitissimo quando ha ricevuto l'informazione dell'errore rivolgendosi agli avvocati per rimediare. La richiesta di rifare la tabella ha creato caos generale ed abbiamo rimandato all'anno prossimo con minaccia da vari condomini a chi ha votato contro, di mettere a verbale che se arrivano delle multe sono a carico loro (è legale questa cosa???? io non credo)

L'amministrazione asserisce che la normativa UNI 10200 obbliga il condominio ad avere una tabella dei millesimi di riscaldamento.

Le mie domande sono 3:

E' vero che c'è l'obbligo di avere questa tabella entro il 31/12/2016?

Si può fare un conguaglio sui 5 anni precedenti?

L'amministrazione doveva o no controllare che il condominio avesse tutto a posto?

 

Grazie a tutti in anticipo

1- Vero

2- i rendiconto sono stati approvati e le relative delibere erano impugnabili entro 30 gg.

3- l'amministratore esegue le delibere dell'assemblea. Gli era stato dato mandato di verificare tabelle vecchie di 60 anni? Mi pare di no.

Grazie mille!!!

Purtroppo non gli è stato dato mandato di controllarle, semplicemente perchè nessuno sapeva che questa tabella fosse errata e priva di fondamenta, l'amministratore non è tenuto a controllare un condominio nel momento in cui si prende carico di seguirlo?

Se il condomino non si fosse accorto di questo errore noi saremmo comunque andati avanti ad usare quella tabella errata, credevo che ci fosse una retroattività di 5 anni.Peccato perchè con tutti i soldi che stiamo spendendo per la caldaia nuova, i ripartitori etc.. più gli avvocati che ha contattato lei senza chiedere nulla e metterci anche il rifacimento delle tabelle che ci costeranno 400€ ad unità abitativa e circa 8'000 euro di spesa generale.. è un bel colpo.

Grazie mille!!!

Purtroppo non gli è stato dato mandato di controllarle, semplicemente perchè nessuno sapeva che questa tabella fosse errata e priva di fondamenta, l'amministratore non è tenuto a controllare un condominio nel momento in cui si prende carico di seguirlo?

Se il condomino non si fosse accorto di questo errore noi saremmo comunque andati avanti ad usare quella tabella errata, credevo che ci fosse una retroattività di 5 anni.Peccato perchè con tutti i soldi che stiamo spendendo per la caldaia nuova, i ripartitori etc.. più gli avvocati che ha contattato lei senza chiedere nulla e metterci anche il rifacimento delle tabelle che ci costeranno 400€ ad unità abitativa e circa 8'000 euro di spesa generale.. è un bel colpo.

Cosa hanno di errato le tabelle millesimale? É un errore di matematica o di valutazione del redattore?

Errori di valutazione, i mq dei negozi e di alcuni appartamenti sono di più rispetto ai mq effettivi, non ci sono i calcoli fatti per creare questa tabella, non c'è alcun dato.

Ti porto un esempio, il condomino in questione ha una casa diciamo di 50 mq 3° piano e paga 50, mentre altro condomino di 100 mq stesso piano (e con un radiatore in più che è stato tolto a fine di quest'anno) paga 40. Siccome i calcoli non ci sono, non c' è un'origine di questa tabella, non possiamo confrontare su cosa si siano basati per calcolarla, diciamo che è una tabella che non è MAI stata approvata in assemblea, ma è sempre stata usata.

Rifate voi la tabella. Prendete la rendita catastale di ogni singolo appartamento e riproporzionatela a 1000. Non spendete nulla e i dati sono affidabili a meno che non ci siano dei casi particolari. Per il riscaldamento dovrete comunque rivolgervi a un termotecnico.

Ma rivolgendoci ad un termotecnico comunque dovrà guardare ogni singolo appartamento per la dispersione, è possibile che i costi per il rifacimento di una tabella siano di circa 6000 euro?

Per quanto riguarda i dati catastali, io sono a posto ma molti altri no e in alcuni casi c'è chi ha barato sulla dimensione dell'immobile.

Ma rivolgendoci ad un termotecnico comunque dovrà guardare ogni singolo appartamento per la dispersione, è possibile che i costi per il rifacimento di una tabella siano di circa 6000 euro?

Per quanto riguarda i dati catastali, io sono a posto ma molti altri no e in alcuni casi c'è chi ha barato sulla dimensione dell'immobile.

Calcola circa 100 euro per appartamento.

l'anno scorso abbiamo scoperto che la tabella dei millesimi di riscaldamento fatta circa 60 anni fa..

Nel mentre suggerivano anche di fare una nuova tabella per i millesimi di fabbisogno

I millesimi di riscaldamento non esistono più dal 19 luglio 2014, quando la UNI 10200 è diventata cogente. Un professionista termotecnico deve calcolare i millesimi di fabbisogno di energia termica utile per ogni unità immobiliare (loro sanno come fare). Il 31.12.2016 è la scadenza ultima, non il termine da cui decorre l'obbligo.

I millesimi di riscaldamento non esistono più dal 19 luglio 2014, quando la UNI 10200 è diventata cogente. Un professionista termotecnico deve calcolare i millesimi di fabbisogno di energia termica utile per ogni unità immobiliare (loro sanno come fare). Il 31.12.2016 è la scadenza ultima, non il termine da cui decorre l'obbligo.

Ciao Brunata. Potresti spiegarmi meglio: perchè i millesimi di riscaldamento non devono più essere considerati? Cosa si usa al loro posto per calcolare i consumi di gasolio di ciascun condomino? E per le parti comuni cosa si usa? Ti sarei grato se potessi darmi qualche indicazione. Un saluto.

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Quindi cosa consigli o proponi?

Ciao Brunata. Potresti spiegarmi meglio: perchè i millesimi di riscaldamento non devono più essere considerati? Cosa si usa al loro posto per calcolare i consumi di gasolio di ciascun condomino? E per le parti comuni cosa si usa? Ti sarei grato se potessi darmi qualche indicazione. Un saluto.

Dalla UNI 10200:

Spesa totale di energia termica per la climatizzazione invernale =

Spesa tot. di energia termica utile delle unità immobiliari per climatizz. invern. +

Spesa tot. di energia termica utile dei locali comuni per climatizz. invern. +

Spesa totale per potenza termica installata per climatizz. invernale

La prima voce di spesa si basa sul consumo volontario, cioè la parte misurata dal contacalorie dell'appartamento o dai ripartitori.

La seconda è la spesa per il riscaldamento dei locali comuni (che, se esistono, avranno un contacalorie o dei ripartitori); questa seconda voce si divide a millesimi di proprietà.

La terza voce è il consumo involontario, cioè le perdite di rete (dispersioni termiche dell'impianto) più le spese di manutenzione e quelle per la società che si occupa della contabilizzazione del riscaldamento. Questa terza voce si ripartisce con i millesimi di fabbisogno di energia termica utile delle unità immobiliari: non sono i millesimi di proprietà, vanno calcolati da un professionista termotecnico (che si basa sulla UNI TS 11300).

 

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/riscaldamento-con-contabilizzatori-quota-fissa-75289/

 

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/la-stangata-del-riscaldamento-72435/

Ho letto molto in questi giorni riguardo alla contabilizzazione. Ho scelto questo sito perché mi sembra frequentato da persone competenti e le discussioni sono molto vicine ai dubbi che voglio risolvere ma che non ho ancora compreso completamente.

 

Scelgo questa discussione perché mi sembra la piu' vicina alla problematica che hanno i miei anziani genitori che sto cercando di aiutare per comprendere questa materia diventata cosi' complessa.

 

Passano da millesimi 124 di proprietà a 192 di riscaldamento superando tutti gli appartamenti del condominio che hanno avuto una riduzione compreso gli attici.

 

Abitano a pianterreno di un condominio degli anni 70. Hanno ricevuto dall'amministratore il consuntivo della stagione 2014-2015. Useranno quota fissa 35% quota variabile 65%. Quota fissa secondo i millesimi di riscaldamento calcolati da un tecnico certificato e quota variabile calcolati con i consumi. I millesimi di riscaldamento sono usati per conteggiare anche le spese di riscaldamento ordinarie.

 

Non è stato inviato il dettaglio di come sono stati ricavate percentuali fisso e variabile e millesimi.

 

I miei dubbi:

 

1) La quota fissa è quella che dovrebbe coprire i consumi involontari e quindi devono essere giustificate da una valutazione. Mi potete dare delle percentuali tipiche di questa valutazione? In alcune presentazioni ho trovato 22-25%.

 

2) E' possibile avere dei millesimi che aumentano del 55% rispetto a quelli di proprietà? Nei consumi misurati della stagione 2014-2015 sono uno degli appartamenti che ha consumato meno avendo in casa una temperatura di 20 °C. Questo mi fa pensare che il calcolo del fabbisogno di energia utile utilizzata per calcolare i millesimi sia errato.

 

Potete per favore darmi il vostro parere e come è meglio procedere per un'eventuale contestazione.

Ho letto molto in questi giorni riguardo alla contabilizzazione. Ho scelto questo sito perché mi sembra frequentato da persone competenti e le discussioni sono molto vicine ai dubbi che voglio risolvere ma che non ho ancora compreso completamente.

 

Scelgo questa discussione perché mi sembra la piu' vicina alla problematica che hanno i miei anziani genitori che sto cercando di aiutare per comprendere questa materia diventata cosi' complessa.

 

Passano da millesimi 124 di proprietà a 192 di riscaldamento superando tutti gli appartamenti del condominio che hanno avuto una riduzione compreso gli attici.

 

Abitano a pianterreno di un condominio degli anni 70. Hanno ricevuto dall'amministratore il consuntivo della stagione 2014-2015. Useranno quota fissa 35% quota variabile 65%. Quota fissa secondo i millesimi di riscaldamento calcolati da un tecnico certificato e quota variabile calcolati con i consumi. I millesimi di riscaldamento sono usati per conteggiare anche le spese di riscaldamento ordinarie.

 

Non è stato inviato il dettaglio di come sono stati ricavate percentuali fisso e variabile e millesimi.

 

I miei dubbi:

 

1) La quota fissa è quella che dovrebbe coprire i consumi involontari e quindi devono essere giustificate da una valutazione. Mi potete dare delle percentuali tipiche di questa valutazione? In alcune presentazioni ho trovato 22-25%.

 

2) E' possibile avere dei millesimi che aumentano del 55% rispetto a quelli di proprietà? Nei consumi misurati della stagione 2014-2015 sono uno degli appartamenti che ha consumato meno avendo in casa una temperatura di 20 °C. Questo mi fa pensare che il calcolo del fabbisogno di energia utile utilizzata per calcolare i millesimi sia errato.

 

Potete per favore darmi il vostro parere e come è meglio procedere per un'eventuale contestazione.

In edifici "datati" e con pessima o nessuna coibentazione, il pianterreno e l'ultimo piano hanno un fabbisogno di energia termica utile molto maggiore, a causa delle dispersione verso il basso o verso l'alto. Conta molto anche l'esposizione (nord, nord-est), gli ombreggiamenti ecc. Per esempio, un attico potrebbe non avere edifici o piante che creano ombreggiamenti, perciò il recupero passivo è elevato (anche con inverni freddi, l'apporto del sole fa abbassare il fabbisogno dell'unità immobiliare).

Se il professionista ha usato la norma TS11300 per il calcolo dei millesimi, c'è da supporre che siano esatti.

In merito alle domande:

1) la quota fissa non esiste più. Esiste la quota involontaria, che è una % del consumo annuo e include anche le spese per il conduttore della caldaia e per la ripartizione delle spese, quindi questa % cambia ogni anno (indicativamente tra il 20 e il 30% della spesa totale, ma non può essere decisa a tavolino perchè occorre applicare la UNI 10200).

2) Si, è possibile. Il fabbisogno di energia termica è legato alla volumetria, ai metri lineari di superfici vetrate, all'esposizione ecc. I millesimi di proprietà non sono indicativi.

 

Se si mantiene un comportamento virtuoso i risparmi saranno comunque notevoli. Temperatura al massimo 20 gradi, apertura finestre per arieggiamento solo temporanea, impostazione delle valvole al minimo nei locali meno usati o di passaggio, evitare di cambiare in continuazione l'impostazione delle valvole, evitare di impostare il valore massimo (5), evitare di coprire i caloriferi, ecc. L'installatore deve suggerirvi come comportarsi per risparmiare.

In edifici "datati" e con pessima o nessuna coibentazione, il pianterreno e l'ultimo piano hanno un fabbisogno di energia termica utile molto maggiore, a causa delle dispersione verso il basso o verso l'alto.

Però, non è eresia che il primo piano e il penultimo basano il loro maggior fabbisogno sulla presenza (rispettivamente), del piano terra e dell'attico. Quindi, non mi pare corretto che i piano intermedi scrocchino calore da quelli estremi, che secondo 'sta regola dovrebbero pagare di più. E poi: mi viene da ridere pensando alla questione che ha sollevato un mio parente al PT, che cede calore ai locali sottostanti di proprietà comune e piuttosto trafficati.

 

Inoltre, non è vero che il fabbisogno è maggiore a PT e attico. C'è chi vive (anche al PT o all'attico) a temperature carpatiche e chi deve stare per forza in mutande. Io stesso, fino a 12° non accendo e non h intenzione di farlo. Perchè devono pagare di più?

 

Infine, non dimenticare dell'anno di proroga con le vecchie regole di cui si può usufruire.

Grazie Supporto Brunata.

 

Non sono sicuro di essere stato chiaro per il secondo punto.

 

Il mio ragionamento è:

- millesimi di riscaldamento indice del fabbisogno di energia termica

- millesimi di proprietà indice dell'ampiezza degli appartamenti

 

Penso che la variabile piu' significativa nel calcolo del fabbisogno di energia termica sia la volumetria data dall'ampiezza degli appartamenti in quanto i locali hanno tutti la stessa altezza.

 

Il consumo effettivo misurato dai contacalorie nell'unica stagione disponibile mconferma questo in quanto appartamenti piu' grandi hanno consumato di piu'. Mi viene il dubbio che siano stati sovrastimate le dispersioni dei due appartamenti a pian terreno.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Grazie Efisio.

 

Sono d'accordo per l'anno io proroga ma essendo l'unico appartamento svantaggiato (l'altro piano terra non si interessa dell'andamento del condominio) credo che il conteggio passera'.

Grazie Supporto Brunata.

 

Non sono sicuro di essere stato chiaro per il secondo punto.

 

Il mio ragionamento è:

- millesimi di riscaldamento indice del fabbisogno di energia termica

- millesimi di proprietà indice dell'ampiezza degli appartamenti

 

Penso che la variabile piu' significativa nel calcolo del fabbisogno di energia termica sia la volumetria data dall'ampiezza degli appartamenti in quanto i locali hanno tutti la stessa altezza.

 

Il consumo effettivo misurato dai contacalorie nell'unica stagione disponibile mconferma questo in quanto appartamenti piu' grandi hanno consumato di piu'. Mi viene il dubbio che siano stati sovrastimate le dispersioni dei due appartamenti a pian terreno.

Anch'io forse non sono stato chiaro. La TS 11300 (parti da 1 a 4) è una norma enorme e complicata. Io ho fatto solo qualche esempio dei parametri che il progettista deve usare per calcolare, ma per quel che ne so dimensioni e volumetria contano fino a un certo punto. Molto dipende ad esempio dalle superfici verticali, se finestrate o no, lunghezza esposizione, struttura muraria ecc.

Però, non è eresia che il primo piano e il penultimo basano il loro maggior fabbisogno sulla presenza (rispettivamente), del piano terra e dell'attico.

Ho sbagliato: "minor" fabbisogno.

sera vorrei sapere quanto costa rifare la tabella millesimale del riscaldamento da un termoautonomo grazie
Difficile dirlo, troppe variabili.
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