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Quorum deliberativo in condominio: la maggioranza è imprescindibile

Non ha importanza che la votazione espressa rappresenti la maggioranza millesimale del fabbricato
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

Ancora una volta, in sede giudiziale, è stato confermato che, in materia di quorum deliberativo, la maggioranza in condominio è imprescindibile.

Il nostro codice civile, infatti, ai fini della validità delle deliberazioni assembleari, afferma, chiaramente, che è necessario il consenso della maggioranza degli intervenuti. Ciò vale sia per le decisioni assunte in prima convocazione (caso più raro) sia per le votazioni espresse in sede di seconda convocazione (ipotesi molto più frequente).

Invece, nella vicenda oggetto della decisione in commento, in un condominio, il consesso aveva approvato un certo ordine del giorno sommando il valore millesimale delle proprietà dei consenzienti e riscontrando che questo era maggiore di quello corrispondente ai condòmini contrari.

L'impugnazione, perciò, da parte di un dissenziente, è apparsa inevitabile. Da qui, la lite giudiziaria culminata, dopo tre gradi di giudizio, con la recente ordinanza della Cassazione n. 28629 del 3 ottobre 2022.

Passiamo, quindi, ad esaminare, più approfonditamente, il caso concreto.

Quorum deliberativo in condominio: la maggioranza è imprescindibile. Il caso concreto

In un condominio pescarese, costituito da 4 condòmini, nell'ottobre del 2016, con il voto favorevole di due aventi diritto, l'assemblea approvava un certo ordine del giorno.

La descritta maggioranza era ritenuta sufficiente poiché i favorevoli, in termini di millesimi, rappresentavano i tre quarti del fabbricato.

A quanto pare, però, una dissenziente non era assolutamente d'accordo con questa valutazione e, per questo motivo, impugnava il deliberato.

La questione, perciò, si spostava dinanzi all'autorità giudiziaria dove, nelle more del procedimento, si concretizzava una tipica ipotesi di cessata materia del contendere. Il condominio, infatti, decideva di sostituire l'approvazione in discussione con una nuova assemblea e una nuova votazione. Stavolta, però, la decisione era presa senza alcun potenziale vizio.

Restava, quindi, da stabilire la cosiddetta soccombenza virtuale. Si doveva valutare il fondamento delle reciproche posizioni e bisognava provvedere sulla conseguente liquidazione delle spese. Ebbene, sia per il Tribunale in prima istanza che per la pedissequa Corte di Appello, l'attrice doveva essere condannata.

Per i giudici di merito, infatti, la votazione in discussione era stata presa nel rispetto del principio, contenuto nell'art. 1136 c.c., secondo il quale si «privilegia il criterio della maggioranza del valore dell'edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali». Una conclusione, onestamente, che lasciava molti dubbi.

La lite, dunque, era affidata alla competenza della Corte di Cassazione dove la questione della soccombenza virtuale è stata giudicata diversamente. Per i giudici del Palazzaccio, il vizio dell'assemblea, originariamente denunciato dalla condomina, era fondato. La sentenza impugnata è stata, quindi, cassata.

Assemblea sostituisce deliberato viziato: quali effetti?

Quando viene espresso un deliberato e sorge contestazione sul medesimo, l'assemblea, riunitasi successivamente, può revocare la precedente decisione con una nuova votazione. Essa, assunta in conformità alla legge, sostituisce quella contrastata.

In tal caso, si verifica una vera e propria cessata materia del contendere, né più e né meno come avviene in ambito societario «Secondo l'orientamento consolidato di questa Corte, in tema di impugnazione delle delibere condominiali, la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere, analogamente a quanto disposto dall'art. 2377, comma 8, c.c. dettato in tema di società di capitali (Cass. Sez. 6 - 2, 08/06/2020, n. 10847; Cass. Sez. 6 - 2, 11/08/2017, n. 20071; Cass. Sez. 2, 10/02/2010, n. 2999; Cass. Sez. 2, 28/06/2004, n. 11961)».

Questo effetto si produce anche nell'ipotesi in cui sia stata proposta un'impugnazione. L'interesse ad agire, infatti, deve sussistere in corso di causa e al momento della decisione, come conferma l'ordinanza in commento «la cessazione della materia contendere conseguente alla revoca assembleare della delibera impugnata si verifica anche quando la stessa sia stata sostituita con altra dopo la proposizione dell'impugnazione ex art. 1137 c.c., in quanto la sussistenza dell'interesse ad agire deve valutarsi non solo nel momento in cui è proposta l'azione, ma anche al momento della decisione».

Una volta accertata una cessata materia del contendere in corso di causa, al magistrato è affidato il compito di valutare il fondamento dell'azione al fine di stabilire a chi attribuire l'onere delle spese processuali.

Quorum deliberativo in condominio: la maggioranza millesimale non ha rilievo

Con la decisione in esame, la Corte di Cassazione conferma che, in ambito condominiale, per deliberare validamente, sia in prima che in seconda convocazione, è necessaria la maggioranza degli intervenuti.

Non ha, perciò, importanza che la votazione espressa rappresenti la maggioranza millesimale del fabbricato. Non è questo, infatti, il criterio stabilito dal legislatore per attribuire legittimità ad un deliberato assembleare «La scelta del legislatore di rimettere a tale maggioranza l'approvazione delle deliberazioni dell'assemblea condominiale… è stata volta a contemperare le ragioni dominicali con la tutela delle volontà individuali dei condomini, che sarebbero altrimenti soverchiate nelle situazioni in cui vi è una evidente sproporzione dei valori millesimali spettanti ai singoli partecipanti».

L'approvazione a maggioranza, quindi, garantisce la tutela degli interessi di tutti i condòmini, anche in presenza di situazioni dove c'è un'evidente sproporzione, in termini di valori millesimale, tra i vari partecipanti al fabbricato.

Ecco, quindi, spiegato il motivo della decisione in commento.

Sentenza
Scarica Cass. 3 ottobre 2022 n. 28629

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