I quorum in condominio si dividono in "costitutivi" e "deliberativi". I primi sono necessari per la regolare costituzione dell'assemblea mentre i secondi, "deliberativi", sono necessari affinché la decisione sia assunta validamente.
Per l'approvazione delle delibere condominiali si applica il principio della c.d. doppia maggioranza: maggioranza degli intervenuti e maggioranza dei millesimi con riferimento al valore dell'intero edificio.
Ed invero, come affermato dalla giurisprudenza, il legislatore, nell'art. 1136 c.c., ha fissato un duplice criterio di computo del quorum, per "teste" e "per quote", al fine di impedire che la gestione di un condominio o di un supercondominio sia condizionata da una minoranza di condomini in possesso della maggioranza dei millesimi o da una maggioranza di condomini non in possesso della maggioranza dei millesimi.
Tale norma, dunque, mira a predisporre adeguata tutela sia per la maggioranza di condomini non in possesso della maggioranza dei millesimi, che per la minoranza di condomini in possesso della maggioranza dei millesimi (Cfr. Corte d'Appello Torino, n. 425 del 15 aprile 2021).
Nel presente articolo di approfondimento ci occuperemo di quorum deliberativi, passando in rassegna le principali sentenze in materia.
Quorum deliberativi. La disciplina civilistica
La materia è disciplinata dall'art. 1136 c.c. il quale distingue tra quorum costitutivi e deliberativi.
Questa norma, pertanto, indica quando l'assemblea può considerarsi validamente e regolarmente costituita e quando provvede a deliberare in modo legittimo nel rispetto delle maggioranze necessarie per considerare valida la delibera stessa.
Quanto ai quorum deliberativi, il suddetto articolo distingue tra deliberazioni assunte in prima convocazione ed in seconda convocazione, che prevedono quorum diversi. In prima convocazione: sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
In seconda convocazione: la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell'edificio.
Quorum deliberativi e diverse tipologie di deliberazioni.
Alcune tipologie di deliberazioni prevedono quorum più restrittivi rispetto a quelli generali sopra citati e, dunque, non sono previste "riduzioni" (di teste e quote millesimali) per le delibere assunte in seconda convocazione essendo sempre necessaria la maggioranza qualificata.
Come previsto dal quarto comma dell'art. 1136 c.c., infatti, è sempre prevista la maggioranza qualificata, ossia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e un numero di voti che rappresenti almeno ½ del valore dell'edificio, per l'approvazione di delibere aventi ad oggetto:
- Nomina e revoca dell'amministratore;
- Liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore;
- Le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità;
- Le deliberazioni per la cessazione di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni (art. 1117 quater c.c.);
- Le deliberazioni relative a innovazioni che nel rispetto della normativa di settore hanno ad oggetto (art. 1120 secondo comma c.c.):
- le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
- le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati al servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o dia latra idonea superficie comune;
- l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze , ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
- Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza (art. 1122 ter c.c.);
- Le deliberazioni per autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili, nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana.
La sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato (art. 1135 terzo comma c.c.).
Il quinto comma dell'art. 1136 c.c., invece, fa riferimento alle deliberazioni per l'approvazione delle innovazioni di cui all'art. 1120 comma 1 c.c. e a quelle relative agli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili; in tali casi è richiesto un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
Quorum deliberativi. La giurisprudenza in materia
Sul tema dei quorum deliberativi vi sono alcune pronunce, di legittimità e di merito, che meritano di essere ricordate poiché intervenute per dirimere alcuni dubbi relativi alle maggioranze necessarie per deliberare su determinati argomenti non espressamente contemplati dalla normativa in materia.
Si pensi al caso della "riconferma" dell'amministratore di condominio alla cessazione dell'incarico. In tal caso, ci si è chiesti, se anche nel caso in cui non si tratti di nomina ex novo di amministratore, sia necessario il quorum previsto dall'art. 1136 quarto comma c.c., per la nomina o revoca.
Sul punto, secondo un orientamento consolidato di legittimità, risalente ad una pronuncia della Cassazione del 1984, la delibera di riconferma va equiparata sostanzialmente ad una nuova nomina (la conferma dell'amministratore condominiale, cessato dall'incarico, non si differenzia - ai fini del quorum deliberativo assembleare prescritto per la legge - da quella riguardante la nomina ex novo dell'amministratore stesso; così Tribunale di Pavia, 23 maggio 1988).
Del pari, anche nel caso in cui la delibera di riconferma dell'amministratore si sia avuta in conformità del punto dell'ordine del giorno indicato semplicemente "nomina amministratore"; in tal senso si è espresso il Tribunale di Roma con sentenza n.11487 del 8 agosto 2020 che ha sottolineato come anche per la riconferma dello stesso amministratore sia necessaria la medesima maggioranza "qualificata" prevista dall'art. 1136 II co. c.c.
Del pari, i dubbi possono riguardare il quorum necessario per deliberare sulle innovazioni essendo queste di diverse tipologie e con svariate finalità: in alcuni casi occorrerà la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c., ed in altri, la maggioranza di cui al quinto comma ossia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio.
Decreto sblocca cantieri: quorum deliberativi per il recupero conseguenti a eventi sismici
In tema di innovazioni, la giurisprudenza è stata chiamata a pronunciarsi sul quorum deliberativo richiesto per l'installazione di un cancello in ferro da collocare nell'ultimo piano di un fabbricato condominiale per motivi di sicurezza; in tal caso, il Tribunale ha stabilito che trattandosi di innovazione di cui all'art. 1120 secondo comma n. 1 c.c. (opere ed interventi per migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti), è richiesta la maggioranza indicata nell'art. 1136 secondo comma c.c. (cfr. Trib. Cosenza sent. N. 813 del 27 aprile 2020).
Ed ancora, la giurisprudenza è intervenuta nell'ipotesi di un'innovazione comportante il cambio di destinazione d'uso come nel caso del locale caldaia trasformato in locale per uso autorimessa di biciclette per il quale è richiesto il quorum deliberativo di cui all'art. 1136 V comma c.c. ossia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio (cfr. Tribunale di Roma sent. N. 8713 del 17 giugno 2020).
Fondamentale è valutare correttamente l'oggetto della delibera assembleare al fine di adottarla validamente con il quorum richiesto dalla legge per il caso specifico.
In tema di esecuzione di lavori straordinari dell'edificio condominiale, ad esempio, è importante stabilire se trattasi di semplice riparazione straordinaria o di innovazione poiché diverso è il quorum deliberativo richiesto nell'uno o nell'altro caso: nel primo caso, la delibera dovrà essere approvata con la maggioranza di cui all'art. 1136 IV comma c.c. (delibere che concernono riparazioni straordinarie di notevole entità), nel secondo caso sarà necessaria la maggioranza di cui all'art. 1136 V comma c.c.
In un caso portato dinanzi al Tribunale di Firenze, sono stati considerati riparazioni di notevole entità e non innovazioni, i lavori di messa in sicurezza di una frana volti a tutelare la servitù di conduttura del Condominio per cui correttamente la relativa delibera era stata approvata con la maggioranza di cui all'art. 1136 IV comma c.c. senza che fosse necessaria quella di cui al quinto comma dello stesso articolo (cfr. Tribunale Firenze, sent. n. 1492/2018).
In tema di tabelle millesimali, la relativa delibera di approvazione e o di revisione non deve essere adottata con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata ex art. 1136 comma 2 c.c.. Ciò, perché la delibera che approva le tabelle millesimali non è fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, ma solo il parametro di quantificazione dell'obbligo (cfr. Corte d'Appello Catania, n. 1424/2019).
Da ultimo va fatto un breve cenno al caso in cui a determinare la necessaria maggioranza per l'approvazione di una delibera abbiano concorso condòmini in conflitto di interesse con il Condominio; conflitto d'interesse, sussistente tutte le volte in cui vi sia una divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini ed uno specifico contrario interesse istituzionale del Condominio.
In questo caso, la giurisprudenza è concorde nel ritenere che le maggioranze costituenti il quorum deliberativo debbano essere calcolate con riferimento a tutti i condomini e al valore dell'intero edificio (compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio).
In tal senso si è affermato il seguente principio di diritto: "In tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto d'interesse con il condominio, i quali possono (non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto, Pertanto, anche nell'ipotesi di conflitto di interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all'Autorità giudiziaria" (Cass. sent. n. 19131 del 2015; cfr. anche Cass. n. 25680/2020; Trib. Imperia n. 233/2020; Trib. Cosenza n. 707/2020).
