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Il supercondominio esiste senza bisogno di una delibera assembleare o atto costitutivo
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Il supercondominio esiste senza bisogno di una delibera assembleare o atto costitutivo

L'esistenza giuridica del Supercondominio è da riconoscere "di fatto"

Avv. Rosario Dolce  

La Cassazione ha affermato - con la Sentenza n.1344 del 19 gennaio 2018 - che l'esistenza giuridica del Supercondominio è da riconoscere "di fatto" ogni qual volta preesistano parti o servizi comuni tra più condominii, senza bisogno di ricorrere ad una esternalizzazione o formalizzazione con delibera assembleare.

Quindi, nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condominii, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale trovano applicazione le norme sul condominio degli edifici e non già quelle sulla comunione in generale (in punto, si veda anche articolo 1117 bis codice civile).

=> Quando sorge un supercondominio?

=> Costituzione di un supercondominio.

Il fatto. Tizia, condomina di un complesso edilizio costituito da otto edifici e denominato Condominio Beta, ha impugnato una delibera assembleare, lamentando la mancata allegazione del rendiconto di gestione all'avviso di convocazione e altri motivi ancora inerenti la gestione delle parti comuni tra i predetti edifici. Il Tribunale di Milano ha rigettato la domanda svolta da Tizia.

La Corte di Appello, invece, l'ha accolta, presupponendo sulla esistenza dell'istituto, nella fattispecie, del "Supercondominio".

I giudici di appello hanno quindi ritenuto invalida la deliberazione per quanto concerne l'approvazione del bilancio con un'unica votazione e l'approvazione del mantenimento di un'unica impresa di pulizia per tutte le parti comuni, anche dei singoli condominii.

La vicenda, in quanto tale, è pervenuta alla Corte di Cassazione, la quale con Sentenza nr 1344 del 2018 ha definito il caso enunciando i principi di diritto di seguito riportati.

=> L'assenza del codice fiscale non determina l'inesistenza di un supercondominio

La Sentenza. Il ricorso proposto dal Condominio e il giudizio a cui questo inerisce - così premette il decidente - fa parte di un vasto contenzioso che da anni vede contrapposte le parti processuali e che ha il suo fulcro nella qualificazione del Condominio come cosiddetto "Supercondominio", laddove affermata da Tizia e negata dagli altri condòmini.

Secondo il Condominio ricorrente la Corte di Appello di Milano, nel riconoscere la preesistenza di un Supercondominio - per inciso, il contesto normativo di riferimento è ante riforma del diritto condominiale (vedi conclusione) -, avrebbe erroneamente interpretato la giurisprudenza della Cassazione senza indicare l'effettiva volontà della parti.

A parere della compagine ricorrente la qualificazione data alla stessa nell'ambito dell''istituto prescelto "Supercondominio" si porrebbe in violazione dei principi di cui all'articolo 1117 codice civile (rubricato "parti comuni dell'edificio") nonché quello dii cui agli articoli 61 e 62 delle Disposizioni di Attuazione al Codice civile.

Per la Corte di Cassazione, tuttavia, il ricorso è da respingere.La Corte di Appello meneghina, nell'affermare la natura giuridica del supercondominio, si è posta in modo coerente alla giurisprudenza di legittimità, laddove ha più volte affermato che: "al pari del condominio negli edifici, regolato dagli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile anche il cosiddetto supercondominio viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti".

In altri termini, per l'esistenza del citato supercondominio non occorre l'esplicitazione di alcuna volontà assembleare, ma, per ritenerlo sussistente è necessario verificare che i singoli edifici considerati, laddove costituiti in altrettanti condomini, abbiano tra loro in comune taluni beni, impianti e servizi, connessi attraverso la relazione di accessorio e principale.

=> Anagrafe del supercondominio

Conclusione. L'articolo 2, comma 1, della Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013) ha aggiunto l'articolo 117 bis Codice civile (rubricato: "Ambito di applicabilità"), il quale così recita: "Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 ". Il Legislatore, memore - possibilmente -dell'esperienza giudiziaria maturata dall'affrontare casi "atavici" come quello sopra trattato, è voluto intervenire in materia, così da dissipare ogni dubbio sulla disciplina applicabile ai cosiddetti "supercondomini".

Mette conto rammentare - anche qui - che il presupposto perché si insaturi un diritto di condominio su un bene comune è e rimane costituito dalla relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendono il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e, in quanto tale, non suscettibile di autonomo utilità, come avviene nella "comunione".

=> Documentazione contabile del supercondominio

CortediCassazione_sentenza_n.1344-2018-supercondominio.pdf

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