Non sempre i condòmini sono d'accordo sulle decisioni da prendere e l'assemblea è il luogo in cui, ufficialmente, si manifestano certi dissidi.
Ad ogni modo, è noto che il condominio non ha bisogno dell'unanimità dei consensi per gestire la cosa comune. Pertanto, durante la riunione, a seguito del normale dibattito in assemblea, la maggioranza prevista dalla legge potrebbe superare ogni ostacolo ed approvare alcuni punti, anche in contrasto con la minoranza dissenziente.
Può accadere, però, che uno o più proprietari rappresentino gran parte del valore dell'edificio. Tale circostanza potrebbe condizionare ogni decisione, visto che sarebbe, principalmente, rimessa al consenso di questi condòmini. Ci sarebbe, quindi, il rischio di una sostanziale paralisi nella gestione comune.
Se ciò dovesse accadere, sarebbe possibile procedere ad un'approvazione ricorrendo ad una maggioranza con un quorum minore?
A questa domanda, ha risposto il Tribunale di Savona con la sentenza n. 127 del 15 febbraio 2021.
Vediamo, però, quale vicenda ha caratterizzato la lite in esame.
La difficoltà di raggiungere i quorum deliberativi non giustifica l'approvazione con maggioranze minori: il caso
Ancora una volta, il contenzioso in questione nasce da un deliberato assembleare e dall'opportunità di impugnarlo, secondo il potere/diritto del condomino dissenziente.
Nello specifico, l'assemblea aveva disposto l'esecuzione di alcuni lavori. Essi facevano riferimento ad un'autorimessa condominiale interrata. Erano altresì approvati i bilanci consuntivi relativi ai box del fabbricato. Fin qui nulla quaestio.
Quorum approvazione rendiconto consuntivo
Il problema, però, nasceva in relazione alla maggioranza con la quale erano state assunte le predette decisioni. Infatti, i voti favorevoli non avevano rispettato l'indispensabile requisito del terzo dei partecipanti al condominio e del terzo del valore del fabbricato.
La ragione di tale circostanza era molto semplice. Uno dei condòmini, cioè l'attore qui ricorrente, rappresentava non meno di 598,27 millesimi.
Pertanto, senza il consenso di questi, era molto difficile approvare una decisione ricorrendo alla maggioranza indicata dalla legge.
In particolare, il convenuto condominio si difendeva sostenendo che l'iniziativa assunta era stata inevitabile, «stante la necessità di garantire la corretta prosecuzione dell'attività amministrativa».
Insomma, per superare una sorta di stallo, le decisioni impugnate erano state prese con una maggioranza semplice, cosiddetta per "teste"; non c'era altra scelta e, in fondo, desistendo, si finiva per sottostare ad una sorta di lecito ricatto.
Il Tribunale di Savona, però, nonostante la particolarità della situazione, nemmeno tanto infrequente, ha respinto la difesa sostenuta dal condominio, ha dichiarato l'invalidità del deliberato impugnato sui punti in esame ed ha condannato la parte soccombente al pagamento delle spese di giudizio.
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Nel motivare la sentenza, però, ha indicato la soluzione da adottare in questi casi e le ragioni per cui, nemmeno all'abbisogna, è possibile approvare, legittimamente, un deliberato assembleare senza rispettare le maggioranze stabilite dalla legge.
Comunione: l'amministrazione della cosa
Quando una cosa è in comune, non si può fare a meno di amministrarla. Se ciò non fosse possibile, ad esempio, perché non si raggiunge la maggioranza necessaria a procedere, è possibile ricorrere all'autorità giudiziaria «Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria.
Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore (Art. 1105 co. 4 cod. civ.)».
Tale disposizione è pacificamente applicabile in ambito condominiale. Lo conferma la giurisprudenza allorquando afferma che «In materia di gestione condominiale il ricorso all'autorità giudiziaria ex art. 1105 c.c. presuppone ipotesi tutte riconducibili ad una situazione di assoluta inerzia in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune per mancata assunzione dei provvedimenti necessari o per assenza di una maggioranza o per difetto di esecuzione della deliberazione adottata (Cass. civ. sent. n. 5889/2001)».
Quindi, nel caso in cui non si formi una maggioranza, con il ricorso, anche un singolo condòmino può chiedere all'autorità giudiziaria, in sede di volontaria giurisdizione, di assumere gli opportuni quanto necessari provvedimenti (Cass. civ. sent. n. 8876/1998).
Condominio, che fare se non si raggiunge la maggioranza?
Il Tribunale di Savona precisa che, in nessun caso, è possibile derogare ai quorum deliberativi previsti dalla legge per votare, validamente, in assemblea. Nemmeno se dovesse risultare difficoltoso raggiungere un numero di voti sufficiente, sarebbe possibile assumere una decisione legittima, in difetto del predetto criterio legale.
Per il magistrato ligure, l'impossibilità in argomento «non è tale da rendere meno illegittima la delibera in esame, considerato che alle difficoltà di gestione dell'ente condominiale derivanti dall'impossibilità di raggiungere le maggioranze stabilite dalle norme del codice civile per l'approvazione delle delibere assembleari non è dato sopperire mediante la violazione delle norme medesime, potendosi e dovendosi viceversa azionare i rimedi a tal fine appositamente previsti dallo stesso codice civile agli articoli 1105 e ss (articoli previsti per l'istituto della comunione ma pacificamente applicabili, in base all'espresso richiamo operato dal codice civile, anche al condominio)».
Il Tribunale indica, quindi, la soluzione da adottare nel caso in esame che, per quanto scontata, ancora sfugge a molti, come dimostra la vicenda in commento.
