In linea generale il procedimento di convocazione dell'assemblea, può considerarsi corretto nel caso in cui l'invito alla partecipazione sia stato rivolto a tutti coloro (non già che siano stati individuati - in vista di ogni assemblea - con una puntuale ed esaustiva consultazione dei registri immobiliari) che risultano nel registro anagrafico dei condòmini, adeguatamente tenuto e regolarmente aggiornato secondo le variazioni, di volta in volta, comunicate da chi ne abbia il titolo e l'onere o, comunque, acquisite, con l'uso della normale diligenza, da chi lo gestisce e ne ha la custodia.
Per ottemperare alla costituzione del registro dell'anagrafica condominiale l'amministratore dovrà inviare, a tutti i condòmini, una scheda di richiesta/aggiornamento dati; deve poi informare gli stessi condomini che ogni variazione dei dati deve essergli comunicata per iscritto entro 60 giorni dall'avvenuta variazione, per tenere sempre aggiornato il registro dell'anagrafica condominiale, fermo restando che non è tenuto ad effettuare costanti attività investigative presso i pubblici registri per mantenere aggiornata l'anagrafe condominiale.
Certo l'amministratore non può invece chiedere copia della documentazione, come, ad esempio, il contratto di compravendita in cui sono riportati i dati richiesti, ma anche informazioni eccedenti a quelle necessarie alla corretta gestione condominiale.
Tuttavia può chiedere e ottenere l'indicazione dei dati catastali: la sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno e il Comune.
Ciò premesso si può affermare che la diligenza dell'amministratore di accertare la titolarità dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva facente parte del caseggiato finisce al punto in cui deve iniziare quella dei nuovi titolari.
La necessaria comunicazione dell'erede
Al fine della partecipazione all'assemblea, spetta all'erede o al legatario, succeduti al condomino deceduto, l'onere di mettersi in contatto con l'amministratore per rendere noti i loro dati.
Infatti, nell'ipotesi di subingresso nella titolarità di una porzione particolare di edificio condominiale, affinché il nuovo proprietario si legittimi, di fronte al condominio, quale avente diritto a partecipare alle assemblee, occorre almeno, pur nel silenzio della legge al riguardo, una qualche iniziativa, esclusiva dell'avente causa, che, in forma adeguata, renda noto al condominio detto mutamento di titolarità. Quanto sopra vale anche per l'erede del condomino.
Del resto, anche se l'amministratore fosse informato del decesso, potrebbe solo dedurre che si è aperta una successione, ma non anche che la stessa è destinata ad essere regolata in base alle norme sulla successione legittima o testamentaria, né capire chi siano i chiamati nelle due ipotesi e chi abbia effettivamente accettato l'eredità, diventando, in tal modo, erede e legittimato a partecipare alle assemblee condominiali e, di conseguenza, titolare del diritto alla convocazione.
La mancata convocazione per colpa dell'erede
Se l'erede non comunica nulla all'amministratore non potrà poi sostenere di non esser stato regolarmente convocato, né impugnare le delibere condominiali formatesi nelle riunioni a cui non ha potuto (per sua colpa) partecipare.
L'attore, infatti, ha pur sempre l'onere di dimostrare il vizio di costituzione: nel senso, però, non già di non aver materialmente ricevuto la comunicazione cui aveva senz'altro diritto (perché sarebbe, semmai, il condominio a dover provare di avergliela inviata e di averla recapitata al suo indirizzo), ma di essere egli effettivamente tra coloro che devono essere regolarmente invitati alla riunione. Tale prova è impossibile, però, se l'erede non ha comunicato la sua esistenza all'amministratore.
In ogni caso, in capo all'amministratore del condominio non vi è nessuna incombenza volta a provocare la nomina di un curatore dell'eredità giacente, che deve convocare all'assemblea solo ove il medesimo sia stato nominato, e di tale nomina egli abbia avuto notizia (Cass. civ., Sez. II, 22/03/2007, n. 6926).
Del resto, al fine di procedere al recupero degli oneri economici dovuti, il rappresentante dell'ente di gestione condominiale può comunque attivarsi al fine di reperire i nominativi degli eredi.
Questi ultimi non possono opporsi al decreto ingiuntivo con cui l'amministratore gli chiede le spese, sostenendo l'invalidità delle delibere relative agli oneri condominiali da pagare. È vero, infatti, che, in tema di opposizione a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, emesso ai sensi dell'art. 63 c.c. disp. att. c.c., per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale, ma solo questioni riguardanti l'efficacia della medesima: tale delibera, infatti, costituisce titolo di credito del condominio e, di per sé, prova l'esistenza di tale credito e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest'ultimo proponga contro tale decreto.
