L’assemblea non può deliberare se al momento della sua costituzione non si verifica che tutti i condomini siano stati regolarmente invitati. Ciò è quanto prevede il sesto comma dell’art. 1136 c.c.
L’avviso di convocazione deve essere inviato all’ interessato (che a seconda dei casi può essere il proprietario, l’usufruttuario o l’inquilino, artt. 67 disp. att. c.c. e 10 l. n. 392/78), almeno cinque giorni prima dello svolgimento della riunione (in prima convocazione). Il regolamento (anche assembleare) può prevedere un maggior termine libero.
Quanto alla forma di quest’atto, la Cassazione è costante nell’affermare che per l’avviso di convocazione dell’assemblea, obbligatorio per tutti i condomini ai fini della sua regolare costituzione, non è previsto alcun obbligo di forma che il relativo invito a partecipare debba rivestire, tanto che, […], la comunicazione può essere fatta anche oralmente (così Cass. 1 aprile 2008, n. 8449).
In relazione all’invalidità della deliberazione per omessa convocazione anche di un solo avente diritto a parteciparvi, sempre gli “ermellini” hanno avuto modo di specificare che “ la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullita’, ma l'annullabilita’ della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. - decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione - e’ valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio”(Cass. SS.UU. n. 4806/05).
Tanto detto vale la pena domandarsi: che cosa accade se l’avviso di convocazione viene regolarmente inviato, ad esempio con raccomandata con avviso di ricevimento, ma il destinatario lamenti d’aver ricevuto una busta vuota? A chi spetta l’onere di provare tale circostanza? Una pronuncia del Tribunale di Bologna, la n. 159 dello scorso 24 gennaio 2011, dà risposta a questo quesito.
Prima di andare oltre è bene evidenziare che la causa sottesa alla pronuncia del Tribunale emiliano aveva ad oggetto l’omessa convocazione di un condomino e che la soluzione sul punto rappresenta una specificazione della motivazione della decisione. Come si direbbe in gergo, quindi, un obiter dictum. Tanto precisato vale la pena entrare nello specifico.
Secondo il Tribunale adito, che si rifà a precedenti pronunce di Cassazione, spetta all’attore (ossia al condomino che contesta d’aver ricevuto un avviso di convocazione vuoto) “ quale destinatario della missiva, l'onere di dimostrare che il plico non conteneva lettera alcuna al suo interno, ovvero ne conteneva una di contenuto diverso da quello indicato (Cass. 20144/05, 22133/04)” (così Trib. Bologna 24 gennaio 2011 n. 159).
Come fare a dare un riscontro obiettivo di tale asserzione? A bene vedere si tratta d’una prova estremamente difficile. Un indizio in tal senso se l’avviso è dato con raccomandata è il costo della medesima, poiché esso dipende dal peso del plico. A parità di contenuto il costo per tutti i condomini dev’essere uguale.
La differenza (per chi si lamenta dovrebbe essere inferiore), quindi, potrebbe far presumere tale mancanza.
