L'amministratore, tra le varie attribuzioni previste dalla legge, ha il compito fondamentale di redigere il bilancio condominiale ossia il documento di rendiconto della gestione del condominio.
Il rendiconto condominiale, definito dall'art. 1130 bis c.c., contiene tutte le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente la situazione patrimoniale del condominio nel corso dell'anno di esercizio.
Al fine di riscuotere le quote dai condòmini l'amministratore redige un bilancio preventivo ossia un documento contenente le voci di spesa previste nell'anno di gestione in corso ossia nell'anno successivo a quello chiuso con il bilancio consuntivo.
Sulla base del preventivo di gestione, l'amministratore di condominio può richiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.
L'art. 63 disp. att. c.c. così recita: "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi".
La legge impone all'amministratore un vero e proprio obbligo di chiedere l'emissione di decreto ingiuntivo contro tutti i condòmini morosi. Se l'amministratore non agisce entro il termine di sei mesi dalla chiusura dell'esercizio può essere revocato ed è tenuto al risarcimento del danno.
La legge, però, non specifica se per l'emissione del decreto ingiuntivo sia necessario il rendiconto consuntivo di gestione.
A tale interrogativo ha risposto la giurisprudenza.
Sul punto, la Corte di Cassazione ha più volte ribadito (cfr. Cass. n-. n. 4616/2001; Cass. n. 24299/2008; Cass. n. 28517/2013) che per il recupero della morosità condominiale l'amministratore può chiedere l'emissione del decreto ingiuntivo, anche sulla base del solo bilancio preventivo (con relativo piano di riparto necessario per ottenere la provvisoria esecutività) senza necessità di attendere l'approvazione assembleare di quello consuntivo.
Sin qui nulla quaestio.
Tuttavia, la giurisprudenza si è posta un ulteriore problema: se la possibilità per l'amministratore di richiedere l'emissione del decreto ingiuntivo nei confronti del condominio moroso sulla base del bilancio di previsione sia sempre possibile oppure se tale prerogativa venga meno con la chiusura dell'esercizio annuale.
Il Tribunale di Ivrea, con una recente sentenza n. 526 del 3 maggio 2022, ha ribadito il consolidato e granitico orientamento giurisprudenziale secondo cui "per la riscossione dei contributi condominiali, l'amministratore può chiedere il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ., nei confronti del condomino moroso, in base al preventivo delle spese approvato dall'assemblea, soltanto fino a che l'esercizio cui tali spese si riferiscono non sia terminato, dovendo altrimenti agire in base al consuntivo della gestione annuale".
Ingiunzione, bilancio preventivo e chiusura esercizio. La vicenda
Un Condominio chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti di una condòmina per il pagamento di una somma a titolo di spese di riscaldamento relative all'anno precedente quantificate in forza di preventivi di spesa approvati con delibera assembleare.
La condomina proponeva opposizione rilevando l'insussistenza delle condizioni di emissione del decreto ingiuntivo poiché emesso in base al solo bilancio preventivo, in mancanza di consuntivo, mai approvato dall'assemblea a causa di disordini contabili ascrivibili al precedente amministratore, che per l'appunto era stato revocato giudizialmente.
Il condominio si costituiva chiedendo la conferma del decreto opposto e rilevando l'inammissibilità della opposizione perché preclusa in ragione della mancata impugnazione della delibera. Rilevava che il bilancio preventivo è un documento contabile idoneo a fondare la pretesa azionata essendo irrilevante l'assenza del consuntivo.
Il Tribunale di Ivrea ha accolto l'opposizione e revocato il decreto ingiuntivo.
Vediamo le ragioni della decisione.
Ingiunzione fondata su bilancio preventivo: valida soltanto fino a chiusura esercizio. Le ragioni della decisione
Il Tribunale di Ivrea, richiamando il consolidato orientamento di legittimità, ha chiarito che il bilancio preventivo legittima la richiesta di emissione di decreto ingiuntivo del condominio nei confronti di un condòmino, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., fino a quando l'esercizio cui tali spese si riferiscono non sia cessato.
Qualora, invece, l'esercizio cui le spese si riferiscono sia chiuso, l'amministratore dovrà azionare la pretesa monitoria sulla base del rendiconto annuale.
Nella specie, il decreto ingiuntivo opposto era stato richiesto durante la vigenza dell'esercizio finanziario dell'anno successivo in base a preventivi di spesa approvati con delibera l'anno precedente. Ai preventivi di spesa, però, non aveva mai fatto seguito l'approvazione del bilancio consuntivo né entro l'anno dal preventivo, né successivamente, a causa di disordini contabili imputabili al precedente amministratore.
Ne discende che, sebbene sia indiscusso il potere dell'amministratore di chiedere ed ottenere l'emissione in favore del condominio di un decreto monitorio immediatamente esecutivo sulla scorta del bilancio preventivo, è altrettanto vero che tale prerogativa cessa con la chiusura dell'esercizio, poiché, secondo il combinato disposto degli articoli 1130 n. 10 e 1130 bis c.c. l'amministratore è obbligato a predisporre il rendiconto annuale per consentire ai condòmini di valutare la gestione patrimoniale.
In mancanza di approvazione del consuntivo, deve ritenersi ab origine insussistente il titolo posto a fondamento della richiesta monitoria.
