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Superbonus e compenso dell'amministratore come responsabile dei lavori: pro e contro

Quali sono i vantaggi e i rischi se l'amministratore ricopre il ruolo di responsabile dei lavori legati al Superbonus 110%?
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

La normativa sul Superbonus richiede numerose riunioni assembleari e notevolissimi adempimenti amministrativi. Di conseguenza è giusto riconoscere all'amministratore un equo compenso aggiuntivo rispetto a quello pattuito.

Naturalmente il compenso dell'amministratore dovrebbe essere determinato economicamente già nel momento dell'approvazione della delibera dell'assemblea dei condomini con cui questi procedono a conferire l'appalto delle opere ad un terzo.

Si è posto però il seguente problema: questo compenso, legato alla "superattività" del Superbonus, può rientrare nel beneficio fiscale da riconoscere ai contribuenti?

Superbonus e compenso: il recente chiarimento della circolare 23 giugno 2022 n. 23/E

In linea generale si può affermare che rientrano tra le spese detraibili per i lavori agevolati con il Superbonus i costi per le necessarie prestazioni professionali legate alla realizzazione degli interventi (redazione dell'Ape, asseverazioni dei requisiti tecnici e di congruità dei costi unitari, visto di conformità). Tali costi concorrono al limite di spesa ammesso alla detrazione essendo caratterizzati da un'immediata e necessaria correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione in quanto obbligatori e prodromici alla realizzazione degli interventi stessi.

Discorso a parte viene fatto invece (ingiustamente) per il compenso della prestazione professionale dell'amministratore legata la Superbonus.

Il paragrafo 4 della circolare 23 giugno 2022 n. 23/E dell'Agenzia delle Entrate ribadisce in modo chiaro che la spesa per il compenso straordinario dell'amministratore non può essere considerata fra quelle ammesse al Superbonus atteso che tale compenso non è caratterizzato da un'immediata correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione, in quanto gli adempimenti amministrativi effettuati dall'amministratore del condominio rientrano tra gli ordinari obblighi posti a suo carico da imputare alle spese generali di condominio (circolare n. 24/E del 2020).

La nomina dell'amministratore come responsabile dei lavori: l'unica soluzione per la detraibilità del compenso dell'amministratore

L'interpello n. 913-471/2020 della Direzione Regionale Agenzia delle Entrate del Lazio aveva già chiarito che l'unica ipotesi in cui il compenso dell'amministratore di condominio è soggetto a detrazione è il caso di assenza del responsabile dei lavori, ossia quando l'amministratore di condominio, oltre alla qualifica istituzionale di committente, rivesta anche quell'incarico, con gli obblighi e le responsabilità ad esso collegati.

Sempre nel paragrafo 4 della circolare 23 giugno 2022 n. 23/E molto chiaramente si insiste su questa tesi: se l'amministratore del condominio viene nominato responsabile dei lavori (di cui all'articolo 89, comma 1, lettera c), del d.lgs. 9 aprile 2008, n. 81), il compenso che gli viene riconosciuto per lo svolgimento di tale ruolo rientra tra le spese ammesse alla detrazione in quanto strettamente correlate all'esecuzione degli interventi agevolabili.

Amministratore committente e responsabile dei lavori: è rischioso?

L'amministratore che stipuli un contratto di affidamento in appalto di lavori da eseguirsi nell'interesse del condominio è tenuto, quale committente, all'osservanza degli obblighi di verifica della idoneità tecnico professionale dell'impresa appaltatrice essendo titolare di un obbligo di garanzia, quanto alla conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio condominiale, ai sensi dell'art. 1130 c.c. (Cass. pen., Sez. IV, 30/06/2017, n. 43500). Tale decisione è coerente con quanto chiarito (nel 2010) dal Ministero del Lavoro e Previdenza Sociale, secondo cui nel caso in cui il condominio commissioni, nella forma di contratto di appalto, lavori edili o di ingegneria civili ricadenti nel campo di applicazione del Titolo IV del D.lgs. 81/2008 e s.m.i. sui cantieri mobili o temporanei, l'amministratore è necessariamente qualificato come committente e come tale assoggettato agli obblighi di cui agli artt. 88 e seguenti del medesimo testo normativo.

Quindi l'amministratore di condominio è il committente dei lavori. Si consideri, però, che l'art 89, lettera b) del D.lgs 81/08 sulla sicurezza nei cantieri definisce committente il soggetto per conto del quale viene realizzata l'opera, mentre la lettera c) afferma che il responsabile dei lavori è un soggetto che può essere incaricato dal committente: il committente, perciò, può ma non deve nominare il responsabile dei lavori (non è una figura obbligatoria).

È vero, però, che se il committente non procede con la nomina di tale figura, tutti i compiti e gli obblighi in capo al responsabile dei lavori ricadranno interamente sullo stesso committente nella loro interezza.

In ambito condominiale responsabile dei lavori, quindi, può essere nominato, previa delibera l'amministratore (comunque obbligato ad assumere tale veste) o un terzo.

Tra i suoi compiti, tra l'altro, rientra la valutazione di tutti i rischi per la salute e la sicurezza, l'eliminazione o la riduzione dei rischi, la sostituzione di ciò che è pericoloso con ciò che non è pericoloso, la formazione e l'informazione adeguate dei lavoratori, la designazione del coordinatore per la progettazione e il coordinatore per l'esecuzione nel caso in cui cantiere in cui sia prevista la presenza di più imprese, contestualmente all'affidamento dei lavori.

Ne consegue che la nomina di un professionista ad hoc appare doverosa da parte dei condomini quando l'amministratore non possegga le competenze adeguate a garantire il corretto espletamento degli obblighi previsti dalla legge.

Del resto per prassi quasi inderogata l'amministratore, vero professionista che vuole tutelare la collettività condominiale ed è consapevole delle gravosissime responsabilità (anche penali) ricollegabili al ruolo di responsabile dei lavori, non esiterà a porre all'ordine del giorno la nomina di un altro professionista idoneo.

In ogni caso, si ricorda che in materia di sicurezza sul lavoro nei cantieri, il committente è esonerato dalle proprie responsabilità esclusivamente se ha provveduto con tempestività non solo alla nomina di un responsabile dei lavori, ma altresì al conferimento allo stesso di una delega avente ad oggetto gli adempimenti richiesti per l'osservanza delle norme antinfortunistiche (Cass. pen., Sez. IV, 14/03/2008, n. 23090).

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Dante De Simoni
Dante De Simoni 01-07-2022 09:21:10

"il soggetto incaricato dal committente della progettazione o del controllo dell'esecuzione coincide con il progettista per la fase di progettazione dell'opera e con il direttore dei lavori per la fase dell'esecuzione dell'opera."

occorre chiarire che il progettista e il DL dell'opera non coincidono con i coordinatori CSP CSE della sicurezza, sono due incarichi ben diversi con responsabilità diverse, tuttavia possono essere affidati ad unico professionista

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Roberto
Roberto 11-07-2022 16:59:52

Buongiorno,
nell'ambito di tutti questi lavori molto onerosi,cappotto, sismabonus, ecc...( con agevolazioni fiscali o senza) in cui ballano centinaia e centinaia di migliaia di euro, per dare mandato all'amministratore di condominio a firmare i contratti quale maggioranza occorre? A mio giudizio sono atti che eccedono la normale amministrazione.
Cordiali saluti.

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