Il fatto. Il Condominio ha conferito appalto per le opere di manutenzione straordinaria ad una Impresa, mediante delibera assembleare.
All'interno del contratto, una delle clausole prevedeva che l'appaltatore, in caso di morosità, avesse titolo per procedere in giudizio nei confronti dei condòmini che vi avevano dato causa.
Precisamente, l'accordo disponeva che "In caso di ritardo o mancato pagamento da parte di uno o più condòmini, l'impresa si impegna ad agire solo ed esclusivamente nei confronti del/i moroso/i rinunciando a qualsiasi azione nei confronti degli altri condòmini".
A seguito della conclusione delle opere, ciò malgrado, alcune fatture emesse da parte dell'appaltatore non sono state pagate.
Spese condominiali e oggetto dell'opposizione al decreto ingiuntivo
Esaurita la fase stragiudiziale, in forza di esse, l'impresa ha chiesto e ottenuto nei confronti del Condominio committente un decreto ingiuntivo. Notificato il provvedimento monitorio, il Condominio ingiunto l'ha opposto, riportando, tra le tante eccezioni, la propria carenza alla legittimazione passiva.
L'azione di recupero del credito vantata da parte dell'impresa avrebbe dovuta essere esercitata - a parere dell'opponente - solo ed esclusivamente nei confronti dei condòmini morosi.
La sentenza. Il Tribunale di Napoli, con Sentenza pubblicata in data 01 febbraio 2018, ha accolto la contestazione sollevata, liberando il Condomino dall'obbligazione di pagamento. Esaminiamo come e perché.
Non si vuole in questa sede contestare il principio espresso dalla Suprema Corte (Cassazione, Sezioni Unite, 9148/2008), ma evidenziare come le parti, nella propria autonomia privata - in forza della clausola in commento -, abbiano deciso, nel caso di morosità, di non voler coinvolgere affatto i condomini virtuosi.
De resto è pienamente riconosciuta in giurisprudenza (tra le tante, cfr Tribunale di Salerno n n. 678/2015) la facoltà del creditore di agire direttamente nei confronti del condòmino moroso, anche in assenza di una pattuizione contrattuale posta in tal senso.
In linea di principio, infatti, la solidarietà esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì dell'indivisibilità della prestazione comune; per cui si deve ritenere che, in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di un'espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà dell'obbligazione prevale sempre sopra ogni pattuizione contraria.
Le obbligazioni dei condòmini sono, di fatto, regolate da criteri simili a quelli dettati dagli articoli 752 e 1295 codice civile per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditari, solo ed esclusivamente, in proporzione alle loro quote.
Nel caso in esame, tra l'altro, la "facoltà" concessa al creditore di agire pro quota direttamente nei confronti dei condòmini morosi viene qualificato come un "obbligo", stante la previsione contrattuale in questione.
Infine, per la concreta applicazione pratica dell'azione il creditore - sempre secondo il decidente partenopeo - avrebbe dovuto avvalersi della facoltà prevista dall'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, laddove prevede il diritto di ottenere da parte dell'amministratore l'elenco dei condòmini morosi e i rispettivi dati.
Conclusione. Secondo il giudice campano, pertanto, la Sentenza emessa dalla Suprema Corte di Cassazione a sezioni unite nel 2008, laddove abbia qualificato la natura parziaria dell'obbligazione di pagamento assunta dal Condominio nei confronti di terzi -consentendo di agire esecutivamente nei confronti dei condòmini morosi laddove il titolo esecutivo sia stato ottenuto nei confronti del Condominio -, non esclude la possibilità di evocare direttamente in giudizio il condòmino moroso in luogo del Condominio stesso, giacché, in casi come quello trattato (in presenza, cioè di esplicita previsione negoziale) il contratto di appalto produce immediati effetti nei confronti di quest'ultimi.
- È possibile ottenere un decreto ingiuntivo contro l'ex condomino?
- Gli avvocati possono richiedere l'elenco dei condomini morosi per agire nei loro confronti?
