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Da cosa è costituito il bilancio del condominio? Come deve essere l'avviso di convocazione per la sua approvazione? Quando è intellegibile?

Una decisione del Tribunale di Roma affronta la questione del bilancio e suoi annessi
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

Sono tutte domande affrontate dal Tribunale di Roma n. 4054 del 15 marzo 2022.

Avviso di convocazione dell'assemblea di approvazione del bilancio

L'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde alle finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire loro di partecipare consapevolmente alla relativa deliberazione.

Ne discende che, in considerazione della ratio dell'avviso di convocazione, al fine di soddisfare adeguatamente il diritto d'informazione dei condomini circa l'oggetto della delibera non è necessario allegare all'avviso anche i singoli importi dei preventivi o dei consuntivi dei bilanci, posto che per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell'ordine del giorno e soddisfare il diritto di informazione dei condomini è sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, mentre è onere del condomino interessato, ove intenda avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi - prima dell'assemblea - per visionarla presso l'amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copia a proprie spese.

L'obbligo di preventiva informazione dei condomini sugli argomenti all'ordine del giorno dell'assemblea non richiede l'allegazione di preventivi o consuntivi dei bilanci (per tutte Cass. 25693/2018).

Approvazione bilancio poco chiaro: è annullabile?

Redazione del bilancio e relativi criteri

Sulla scorta dell'insegnamento della Suprema Corte, il Tribunale non ritiene che il bilancio debba essere redatto in forma rigorosa, posto che non trovano diretta applicazione, nella materia condominiale, le norme prescritte per i bilanci delle società.

Pur tuttavia, per essere valido, il rendiconto deve essere privo di vizi intrinseci e deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifichi le spese sostenute.

Inoltre, deve essere intellegibile, onde consentire ai condomini (i quali generalmente non hanno conoscenze approfondite sul come un bilancio debba essere formato e 'letto') di poter controllare le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite atteso che tale ultimo requisito, come si desume dagli artt. 263 e 264 c.p.c. che prevedono disposizioni applicabili anche al rendiconto sostanziale, costituisce il presupposto fondamentale perché possano essere contestate, appunto, le singole partite.

Il rendiconto che viene portato all'approvazione dell'assemblea non è un mero documento contabile contenente una serie di addendi, ma un atto con il quale l'obbligato giustifica le spese addebitate ai suoi mandanti sì che vi sono delle regole minime che debbono essere rispettate.

Il bilancio, o meglio, il conto consuntivo della gestione condominiale, non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa.

L'inserimento della spesa, seguendo questo criterio, va annotato in base alla data dell'effettivo pagamento, così come l'inserimento dell'entrata va annotato in base alla data dell'effettiva corresponsione.

La mancata applicazione del criterio di cassa (Cass. 10153/11) è idonea ad inficiare sotto il profilo della chiarezza, dalla quale non si può prescindere, il bilancio.

In particolare, non rendendo intelligibili e riscontrabili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino, non si evidenzia la reale situazione contabile. Ne consegue che, laddove l'assemblea abbia approvato un consuntivo (che deve essere, come detto, un bilancio di 'cassa') che non sia improntato a tali criteri e violi, quindi, i diritti dei condòmini lo stesso ben potrà essere dichiarato illegittimo (Cass. 10153/11).

Il criterio di cassa, in base al quale vengono indicate le spese e le entrate effettive per il periodo di competenza, consente infatti di conoscere esattamente la reale consistenza del fondo comune. Alla luce di tali criteri di valutazione è pacifica l'adozione del criterio di cassa avendo entrambe le parti evidenziato che le gestioni straordinarie erano state movimentate in periodi sfalsati rispetto ai periodi di competenza.

Ne deriva che correttamente i bilanci che contenevano tali movimentazioni erano stati portati all'esame del consesso condominiale nelle successive assemblee.

Sono nulle le delibere adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese.

Sindacato del Giudice

Il Tribunale ricorda che il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l'eccesso di potere, purché la causa della deliberazione risulti falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all'art. 1137 c.c. non è finalizzato a controllare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea.

Ne consegue che esulano dall'ambito del sindacato giurisdizionale sulla deliberazione condominiale le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea nonché sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni.

Sentenza
Scarica Trib. Roma 15 marzo 2022 n. 4054

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