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Senza lo stato patrimoniale il rendiconto condominiale è annullabile
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Senza lo stato patrimoniale il rendiconto condominiale è annullabile

Si tratta infatti di un documento che l'art. 1130-bis c.c. impone obbligatoriamente quale parte integrante del consuntivo

Avv. Gianfranco Di Rago 

L'omessa redazione dello stato patrimoniale, prevista come obbligatoria dall'art. 1130-bis c.c., quale parte integrante del rendiconto condominiale, comporta l'annullabilità della relativa deliberazione di approvazione.

Il Tribunale di Milano, con la recente sentenza n. 7888 dello scorso 23 agosto 2019, ha fatto propri i recenti arresti della giurisprudenza di legittimità e di merito, annullando la delibera con la quale l'assemblea aveva approvato il consuntivo predisposto dall'amministratore.

Il caso concreto.

Nella specie alcuni condomini avevano impugnato per vari motivi il rendiconto approvato dall'assemblea.

In particolare era stato contestato il fatto che al medesimo non fossero allegati i dati inerenti la situazione patrimoniale del condominio e una nota sintetica esplicativa della gestione annuale condotta dall'amministratore, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

I condomini impugnanti avevano motivato tale eccezione con il richiamo all'art. 1130-bis c.c., introdotto ex novo dalla legge n. 220/2012 di riforma del condominio.

Il Giudice milanese, nel valutare i documenti prodotti dalle parti, aveva quindi potuto accertare come dal verbale assembleare risultasse che l'amministratore, in apertura della riunione, avesse illustrato l'attività gestionale complessivamente svolta nell'interesse dei condomini, anche relativamente alle gestioni straordinarie afferenti l'installazione delle valvole termostatiche, dell'impianto di videosorveglianza e dell'illuminazione del corsello dei box, laddove invece nulla risultava in merito alla situazione patrimoniale del condominio.

=> Installazione delle termo valvole. Pubblicate le faq del Ministero dello Sviluppo

Dalla disamina della documentazione prodotta emergeva infatti che nel rendiconto non era presente alcun dato sulla situazione patrimoniale del condominio. L'amministratore non aveva negato la circostanza, ma si era giustificato evidenziando come non avesse ricevuto alcuna documentazione dal precedente amministratore al momento del passaggio delle consegne, avvenuto nell'anno precedente.

Sul punto il Giudice ha tuttavia evidenziato come dalla documentazione in atti non risultava che l'amministratore in carica si fosse seriamente attivato per recuperare dette informazioni da chi lo aveva preceduto alla guida del condominio o, almeno, per tentare di ricostruirle sulla base della documentazione in suo possesso.

Inoltre questi dati mancavano anche con riferimento al periodo di gestione del nuovo amministratore relativamente alle entrate, alle somme giacenti sul conto corrente condominiale alla data di inizio e termine della gestione, al conto economico del periodo, ai fondi disponibili e alle riserve.

Il contenuto dell'art. 1130-bis c.c..

La norma in questione prevede che il rendiconto condominiale debba contenere le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.

Il rendiconto deve quindi ritenersi composto di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

=> Rendiconto condominiale. Voci di spesa esposte in modo non chiaro ed intelligibile. Un'altra sentenza che farà discutere

I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari, sempre per garantire la massima trasparenza della gestione condominiale, possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.

Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

L'assemblea condominiale, inoltre, può in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.

Il principio di diritto.

Il Tribunale di Milano, valutate le risultanze documentali della causa, in particolare il contenuto del verbale assembleare, ha quindi ritenuto che l'amministratore, seppure con forme diverse da quelle previste dalla legge, avesse comunque illustrato ai condomini l'attività gestionale svolta nel corso dell'anno, fornendo così un quadro informativo analogo a quello avuto di mira dalla nota esplicativa prevista dall'art. 1130-bis c.c..

Come anticipato, nulla invece risultava in merito all'altro documento previsto da tale disposizione, ovvero allo stato patrimoniale. Per questo motivo il Tribunale meneghino, con la sentenza in questione, ha ritenuto che la deliberazione assembleare che approvi il rendiconto consuntivo senza lo stato patrimoniale sia da considerarsi annullabile, perché lesiva del diritto dei condomini a una informazione completa e trasparente sulla gestione condominiale.

I precedenti giurisprudenziali.

Come pure si anticipava il Tribunale di Milano, nell'adottare la decisione in questione, si è richiamato a una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 33038 del 20 dicembre 2018), con la quale è stato evidenziato che "il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente io scopo di soddisfare l'interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato.

Allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne - indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa - l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione".

=> Delibere condominiali nulle e annullabili

Nella stessa direzione si erano pronunciati in precedenza alcuni giudici di merito. Il Tribunale di Torino, ad esempio, con la sentenza n. 3528 del 4/07/2017, aveva annullato la deliberazione assembleare di approvazione di un rendiconto privo della nota esplicativa, ritenendo che ciò fosse conforme alla lettera (e, forse, allo spirito della legge di riforma del 2012), anche a rischio di essere accusato di eccessivo formalismo e "temendo" di essere smentito un giorno dai giudici di legittimità (nelle motivazioni del provvedimento vi è infatti ampia traccia dei dubbi nutriti dal giudicante: "Questo Tribunale non esclude che, un giorno, la giurisprudenza di legittimità possa arrivare ad affermare che una violazione di questo genere non ha carattere sostanziale (…); ciò che rileva, anche ai fini dell'art. 1137 c.c., è che sostanzialmente il bilancio sia veritiero, anche se privo di taluno degli elementi prescritti dalla legge.

Oggi, però, in assenza di affermazioni di principio analoghe a quelle della citata decisione del 2007 (Cass. civ. 23 gennaio 2007, n. 1405, ndr), e, soprattutto, a fronte del mutato scenario normativo, l'approdo alla tesi più rigorosa appare quello più conforme alla lettera (se non, forse, allo spirito) della legge.

In fondo, come pure si continua ad insegnare sui banchi di Giurisprudenza, "la forma è garanzia" e dunque l'argomentazione di cui sopra, in apparenza di sapore formalistico, ad un più attento esame forse non appare poi così errata").

La Suprema Corte, invece, come visto, prendendo a sua volta atto del mutato scenario normativo, si è consapevolmente allontanata dal citato precedente del 2007, "confermando" quindi indirettamente la "scelta formalista" a suo tempo compiuta Giudice torinese.

=> Delibere condominiali nulle, che cosa fare?

Cerca: rendiconto condominiale annullabile

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Biagio
Biagio giovedì 31 ottobre 2019 alle ore 16:12

L'attuale mandatario srl, iscritto all'albo di professionisti non ha mai allegato la nota sintetica. Inoltre nei conguagli usa il segno - per fare capire di detrarre dalla somma totale delle rate l'esborso pagato in più nella gestione precedente,creando confusione a cominciare dagli errori che commette annualmente. Si dice che sbagliare è umano.

Biagio
Biagio giovedì 31 ottobre 2019 alle ore 16:12

L'attuale mandatario srl, iscritto all'albo di professionisti non ha mai allegato la nota sintetica. Inoltre nei conguagli usa il segno - per fare capire di detrarre dalla somma totale delle rate l'esborso pagato in più nella gestione precedente,creando confusione a cominciare dagli errori che commette annualmente. Si dice che sbagliare è umano.

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