Un c.d. supercondominio comprende più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, entro una più ampia organizzazione condominiale, legata dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni.
Il supercondominio non è una figura ibrida ma, come prevede l'articolo 1117-bis c.c., una collettività di condomini accomunati dal vincolo funzionale che ricorre tra parti comuni a più unità immobiliari o a più edifici ovvero a più condomini di unità immobiliari.
Dal 2012 per i complessi più grandi, con più di sessanta partecipanti, esiste una sorta di doppio binario per le assemblee. Questo significa che, in ambito supercondominiale, sono attualmente previste due diverse procedure per la convocazione dell'assemblea, una che comporta il ricorso alle regole di convocazione ordinarie (quando il numero dei partecipanti è inferiore a 60 oppure superiore a 60 e si deve deliberare la straordinaria amministrazione) e un'altra che richiede l'applicazione delle nuove regole (quando il numero dei partecipanti è superiore a 60).
A tale proposito si segnala una recente sentenza del Tribunale di Imperia (sentenza n. 674 del 26 ottobre 2023).
Supercondominio e delibere nulle. Fatto e decisione.
Un condomino, facente parte di un complesso edilizio composto da più edifici e più di sessanta condomini, impugnava quattro delibere assembleari con cui, per quanto di interesse, era stato nominato l'amministratore del complesso immobiliare per la gestione 2022/2023, approvato il rendiconto consuntivo dell'esercizio 2021/2022 ed il preventivo 2022/2023, sostenendo che tali delibere assembleari erano nulle in quanto l'amministratore, non era stato nominato dai rappresentanti di ciascun condominio, come prescritto dall'art. 67 disp. att. c.c. quando si sia in presenza di un supercondominio più di sessanta condomini.
Il convenuto, nella persona dell'amministratore, eccepiva che non esisteva alcun supercondominio, ma soltanto un unico condominio; e ciò, sia perché sotto il profilo strutturale i quattro edifici del complesso erano strettamente collegati, ma anche e soprattutto perché il regolamento contrattuale di condominio aveva costituito un unico condominio. Il Tribunale però ha dato ragione al condomino.
Lo stesso giudice ha evidenziato che la delibera relativa alle spese ordinarie delle parti comuni al supercondominio e quelle relative alla nomina dell'amministratore del supercondominio sono state assunte con il voto dei singoli condomini e non con quello dei rappresentanti di condominio. Tali delibere per il giudice ligure quindi sono nulle. In ogni caso il Tribunale ha confermato l'esistenza di un supercondominio.
Come ha notato il giudicante alcuni edifici sono stati costruiti ad una quota più elevata sul pendio collinare e sono risultati dotati di muri perimetrali e coperture a sé stanti rispetto a quelle proprie di altri edifici, pur se a questi ultimi collegati da ballatoi esterni.
A conferma dell'esistenza di una struttura "supercondominiale" il Tribunale ha aggiunto infine che il regolamento contiene sia disposizioni che rimandano alla figura del supercondominio, sia disposizioni che rimandano a quella del condominio costituito da singolo edificio.
Sono state ritenute valide, invece, le delibere di approvazione del preventivo di spesa relativo ai lavori straordinari di adeguamento dell'impianto elettrico generale e dell'impianto antiincendio dell'autorimessa poiché le anzidette decisioni hanno ad oggetto la gestione straordinaria, alla quale sono legittimati a partecipare e votare i singoli condomini anziché i rappresentanti di condominio.
Supercondominio e impugnativa di delibera
Considerazioni conclusive
Ai fini della organizzazione del supercondominio e della formazione delle maggioranze assembleari occorre avere riguardo al numero complessivo dei condomini che lo compongono. In ordine alla nomina dell'amministratore del supercondominio e gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii, la legge prevede, all'art. 67 disp. att. c.c., 3 comma, che quando i partecipanti al supercondominio sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio debba designare il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.
Per questa deliberazione, all'interno del singolo condominio, è richiesta una maggioranza qualificata, quella di cui all'art. 1136 co. 5 c.c. (ossia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio). L'art. 67 disp. att. c.c., comma 3 prevede, in sostanza, una ipotesi di delega collettiva obbligatoria.
Si deve evidenziare che la norma in questione è inderogabile; di conseguenza è affetta da nullità radicale la delibera assunta dall'assemblea di un supercondominio con più di sessanta partecipanti convocata per la nomina dell'amministratore e per la gestione ordinaria delle parti comuni, allorché al relativo voto abbiano partecipato i singoli condomini anziché i rappresentanti di condominio, come previsto dall'art. 67 att. c.c. (Trib. Milano 29 gennaio 2016, n. 1368).
Da notare che le norme speciali in materia di convocazione dell'assemblea del supercondominio, di cui all'art. 67 disp. att. c.c., terzo e quarto comma, hanno scopo quello di semplificare le operazioni di convocazione dell'assemblea e la partecipazione e discussione in seno alla stessa, demandandola ai rappresentanti dei singoli fabbricati, i quali assumono la veste di mandatari dei singoli condomini. In ogni caso, la norma non stabilisce, altresì, che fra i compiti del rappresentante vi sia quello di impugnare le delibere assembleari assunte in sua assenza o rispetto alle quali abbia assunto un voto contrario; tuttavia, facendo applicazione della norma di cui all'art. 1711 c.c., primo comma, c.c. deve ritenersi che il potere di impugnativa delle decisioni assunte dal supercondominio non competa al rappresentante, bensì spetti, secondo le regole ordinarie, esclusivamente ai singoli condomini del supercondominio mandanti, i quali, ove assenti in assemblea, potranno esercitare il proprio diritto di impugnativa a partire dalla data di comunicazione del verbale di assemblea condominiale (Trib. Napoli 23 settembre 2022, n. 8366).
