L'art. 1117-bis c.c. dispone che "le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.
Tale norma riguarda il condominio complesso costituito da più caseggiati (il c.d. Supercondominio). Un Supercondominio nasce, di fatto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che i singoli edifici di cui si compone, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c.
Quindi basta che due casseggiati abbiano in comune, ad esempio, un cortile: in tal caso in mancanza di indicazioni puntuali nel titolo, se i singoli edifici hanno, materialmente, in comune alcuni beni, impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c., al Supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anziché quella sulla comunione.
Applicandosi la disciplina del condominio si può affermare che i partecipanti ad esso sono i singoli condomini dei vari edifici e non i condomini; di conseguenza l'amministratore del Supercondominio può agire nei confronti dei singoli partecipanti.
Chiarito quanto sopra si è posta la seguente questione: la gestione del servizio idrico implica l'approvazione di un bilancio? Per le quote di consumo idrico non corrisposte può essere richiesto un decreto ingiuntivo nei confronti del caseggiato moroso? Le risposte sono contenute nella sentenza del Tribunale di Palermo n. 3467 del 18 agosto 2022.
Supercondominio, gestione del servizio idrico e mancata approvazione di un bilancio: il problema recupero spese idriche non corrisposte
Un Supercondominio chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti di un palazzo facente parte del complesso per il mancato pagamento di quote del consumo idrico.
Il condominio ingiunto si opponeva al decreto eccependo, in via preliminare, il difetto di legittimazione passiva del condominio; in particolare i condomini facevano presente che l'opposto era un Supercondominio, costituito con il compito di gestire il servizio idrico comune ai diversi caseggiati, provvedendo alla rilevazione del consumo idrico dei singoli condomini, addebitando a ciascuno di essi il costo e provvedendo alla riscossione di quanto dovuto da ciascun condomino presso il relativo domicilio; inoltre notavano che la domanda creditoria avanzata dal Supercondominio opposto era inammissibile ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., dal momento che la riscossione in via monitoria dei contributi condominiali deve essere fondata sullo "stato di ripartizione approvato dall'assemblea", documento non presente tra gli atti depositati dal Supercondominio.
Si aggiungeva, tra l'altro, che il Supercondominio istante non aveva mai presentato un bilancio di gestione, né convocato un'assemblea per l'approvazione di un bilancio di gestione; in ogni caso il caseggiato ingiunto eccepiva la prescrizione di tutte le quote relative ai consumi precedenti al 28.12.2011, ai sensi dell'art. 2948 c.c., comma 4.
Il Supercondominio osservava che nel caso della gestione del servizio idrico non è necessaria l'approvazione di un bilancio, trattandosi del pagamento del solo consumo dell'acqua. Inoltre continuava a sostenere la legittimazione passiva del caseggiato; ciò perché l'amministratore del complesso gestiva il consumo idrico, provvedendo alla lettura del contatore generale di ogni singolo condominio e alla lettura delle singole unità immobiliari, suddividendo le quote tra i palazzi ed indicando ai singoli amministratori le quote singole da riscuotere.
Servizio idrico. Anche senza un contratto il condominio è obbligato al pagamento
In merito alla eccezione di prescrizione, lo stesso Supercondominio eccepiva che le somme ingiunte con il decreto opposto si riferivano agli anni fino al 2016.
I chiarimenti del Tribunale di Palermo
Il Tribunale ha confermato il difetto di legittimazione passiva del condominio: l'amministratore del Supercondominio può richiedere le somme per la manutenzione dei beni comuni soltanto ai singoli proprietari.
Il Supercondominio, infatti, non è un ente di gestione che accorpa altri enti di gestione, cioè i caseggiati, ma è una comunione qualificata di cui fanno parte direttamente i condomini, ossia una collettività di singoli condomini accomunati dal vincolo funzionale che ricorre tra parti comuni a più unità immobiliari o a più edifici ovvero a più condomini di unità immobiliari ex art. 1117- bis c.c. In ogni caso - come ha notato lo stesso Tribunale - il Supercondominio non ha depositato alcuna delibera di approvazione della ripartizione delle quote di consumo idrico e, pertanto, il relativo decreto ingiuntivo è stato emesso in assenza di uno dei presupposti richiesti ex art 63 disp. att. c.c.; il Tribunale ha pure accolto eccezione di prescrizione con riguardo alle quote di consumo idrico pretese dal Supercondominio relative agli anni antecedenti ai cinque precedenti l'azione promossa. Il decreto ingiuntivo è stato revocato.
