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La legittimazione passiva del condominio per i crediti dei terzi. La portata della clausola contrattuale che esclude la responsabilità solidale del condominio per le morosità dei singoli condòmini

Il condominio è legittimato passivo nella domanda di adempimento del contratto
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo 

Nel complesso delle dinamiche condominiali possono venire in rilievo situazioni debitorie del condominio nei confronti di terzi creditori, ditte appaltatrice, fornitori ed in generale nei confronti di tutti quei soggetti che hanno prestato un servizio o fornito un bene a vantaggio della collettività condominiale.

Si pensi ai lavori di manutenzione, riparazione e custodia di beni comuni ove il condominio è parte committente e dunque, centro di imputazione delle posizioni attive o passive nascenti dal rapporto contrattuale.

Il condominio, però, è un ente complesso costituito dalle singole persone che ne fanno parte per cui in relazione alla domanda proposta dal terzo creditore, volta al soddisfacimento della propria pretesa creditoria, è fondamentale individuare il soggetto passivo nel procedimento.

Ci si chiede, infatti, se la legittimazione passiva spetti ai singoli condòmini morosi o al condominio nel suo complesso?

La giurisprudenza è intervenuta per chiarire - in risposta al suddetto interrogativo che in giudizio spesso si sostanzia in eccezione del difetto di legittimazione del condominio- che la responsabilità dei condòmini è retta dal criterio di parzialità, cristallizzato con la pronuncia della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 9148/2008 che nell'escludere la solidarietà del condominio, evidenzia la funzione di rappresentanza dello stesso quale ente di gestione; principio che va letto alla luce della formulazione dell'art. 63 disp. att. c.c. per come modificato dalla legge di riforma del condominio.

Una recente sentenza, n. 2311 del 9 dicembre 202, del Tribunale di Cosenza, chiamato a decidere su un'opposizione a decreto ingiuntivo per crediti vantati da un'impresa edile per lavori di manutenzione eseguiti per un condominio, ha rigettato la sollevata eccezione di difetto di legittimazione passiva del condominio, ribadendo sulla base del suddetto principio giurisprudenziale, che debitore del terzo rimane pur sempre il condominio con il quale è intervenuto il contratto, non avendo il creditore un'azione diretta nei confronti del singolo condòmino moroso.

Procediamo con ordine.

La norma cardine in materia di obbligazioni in condominio ed il criterio di parzialità dell'obbligazione

La formulazione dell'art. 3 disp. att. c.c., come sostituito con la legge di riforma del condominio, dispone al comma 2 come i creditori non possano agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini, ed al primo comma dispone che l'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi.

Ne deriva che viene posto in capo al terzo creditore l'onere di preventiva escussione del patrimonio del condòmino moroso e solo successivamente, in caso di infruttuosità, la possibilità di "aggredire" il patrimonio dei condòmini in regola con i pagamenti.

Tuttavia va osservato che i creditori, di cui ai primi due commi dell'art. 63 disp. att. c.c., non sono i creditori personali dei singoli partecipanti al condominio, ma sono i creditori del condominio in quanto ente di gestione, quale soggetto contraente obbligazioni nell'interesse comune.

Significa che l'amministratore di condominio contrae obbligazioni con i terzi nell'interesse del condominio cui sono tenuti i singoli condòmini, in ragione e nella misura della loro partecipazione al condominio ai sensi dell'art. 1123 c.c.

Invero, il creditore non ha un'azione diretta nei confronti del singolo condòmino moroso, atteso che il suo debitore rimane sempre il condominio, in persona del suo amministratore p.t. con il quale è intervenuto il contratto e nei confronti del quale è sorta l'obbligazione per l'intero debito.

Il creditore del condominio deve prima munirsi del "titolo esecutivo" nei confronti del condominio; titolo, quale ad esempio il decreto ingiuntivo come nella fattispecie che ci occupa, che sarà sottoposto all'assemblea per la ripartizione del debito tra i condòmini.

Qualora l'obbligazione non venga soddisfatta, il creditore avrà facoltà di chiedere all'amministratore i dati dei condòmini morosi.

È qui che il creditore potrà agire nei confronti dei singoli condòmini morosi, previa notifica del titolo esecutivo.

È dunque dalla previsione normativa di cui al novellato articolo 63 disp. att. c.c. che va esclusa la responsabilità solidale del condominio che, nella stipula del contratto con il terzo, agisce in forza di mandato di rappresentanza conferito all'amministratore, vincolando i singoli condòmini in ragione della loro quota, in forza di responsabilità di natura parziaria.

A tale conclusione è pure giunto il Tribunale di Cosenza in applicazione del consolidato orientamento giurisprudenziale. Nel caso in esame, il Tribunale ha chiarito la portata di una clausola contenuta nel contratto stipulato tra il condominio e l'impresa appaltatrice volta ad escludere la responsabilità solidale del condominio e a stabilire che in caso di vertenze legali, l'azione si sarebbe dovuta esperire unicamente nei confronti dei singoli condòmini morosi.

Per la costituzione del fondo morosi basta la maggioranza semplice

La portata della clausola contrattuale che esclude la responsabilità solidale del condominio per le morosità dei singoli condòmini: il caso

Un condominio aveva stipulato con un'impresa appaltatrice un contratto per lavori di manutenzione straordinaria prevedendo all'art. 9 una clausola contrattuale dal seguente tenore: "Si conviene espressamente che il condominio non risponderà in solido delle morosità dei singoli condomini e, di conseguenza, l'impresa appaltatrice potrà esperire le eventuali azioni legali per i crediti maturati dal presente contratto, come anche quelle per eventuali danni e rivalse, solo ed esclusivamente nei confronti dei condomini che dalla certificazione dell'amministratore condominiale in carica risultassero morosi, sollevando nel contempo gli altri condòmini adempienti da ogni responsabilità".

Non avendo corrisposto l'intera somma dovuta, l'impresa appaltatrice agiva in giudizio contro il condominio mediante ricorso per decreto ingiuntivo. Proponeva opposizione al decreto ingiuntivo il condominio deducendo quale unico motivo, l'inammissibilità della domanda sulla base della suddetta clausola che escludeva la responsabilità solidale del condominio stesso e, a suo dire, anche la sua legittimazione passiva, con la conseguenza che l'azione per il recupero del credito avrebbe dovuto essere rivolta direttamente ai condòmini morosi.

I debiti dei condòmini morosi li pagano i morosi... o no?

Nel verificare il contenuto di tale clausola, il Tribunale ha spiegato che proprio nell'esclusione della responsabilità solidale del condominio ad opera della detta clausola contrattuale, le parti non fanno altro che evidenziare la responsabilità di natura parziaria dei singoli condòmini, conformemente al contenuto dell'art. 63 comma 2 disp. att. c.c. che prevede che il creditore agisca in via esecutiva nei confronti dei condòmini che non siano in regola con i pagamenti.

Quel che il Tribunale ha voluto sottolineare, richiamando il consolidato orientamento giurisprudenziale sopra citato, è che il fatto che la clausola contrattuale esoneri da responsabilità i condòmini adempienti non esclude la legittimazione passiva del condominio che è pur sempre parte contrattuale, il soggetto che si è impegnato ed ha assunto la responsabilità del pagamento del corrispettivo.

La clausola, che riprende il contenuto dell'art. 63 comma 2 disp. att. c.c., fa semplicemente riferimento al successivo momento della esecuzione del titolo, quando, in caso di morosità di singoli condomini, l'appaltatore agirà in forza del titolo ottenuto nei confronti di questi ultimi.

Con la clausola in questione, dunque, le parti hanno inteso ribadire, anche in sede contrattuale, quanto ritenuto dalla giurisprudenza, a partire dal 2008 in poi, in ordine alla esclusione della solidarietà delle obbligazioni a carico dei condòmini, prevedendo, poi, secondo quanto stabilito dall'art. 63 comma 2 disp. att. C.c., l'escussione del credito in sede esecutiva dei singoli condòmini morosi.

Per il Tribunale la clausola, stabilendo di sollevare "nel contempo gli altri condòmini adempienti da ogni responsabilità" sarebbe solo derogatoria della predetta previsione codicistica della responsabilità sussidiaria dei condomini virtuosi; sull'efficacia di tale punto, tuttavia, il Tribunale ha omesso di pronunciarsi esulando dall'oggetto della domanda.

Responsabilità solidale, definizione e limiti

Sentenza
Scarica Trib. Cosenza n.2311 9/12/2021

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