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Condominio ente di gestione è una formula di successo. Quale la soggettività giuridica del condominio?
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Condominio ente di gestione è una formula di successo. Quale la soggettività giuridica del condominio?

Il condominio è un soggetto di diritto. Le Sezioni Unite non possono dirlo espressamente, ma le loro conclusioni rivelano ciò che necessiterebbe di una disciplina legislativa.

Avv. Alessandro Gallucci 

Non ci si può aspettare dalla giurisprudenza prese di posizione che, travalicando la mera interpretazione del dato normativo (interpretazione spinta anche fino alle più creative letture della legge), arrivino a costituire figure giuridiche non previste dall'ordinamento.

Così mi viene da pensare leggendo e rileggendo la sentenza delle Sezioni Unite n. 10934 pubblicata, mediante deposito in cancelleria, il 18 aprile 2019.

O forse sbaglio e i giudici hanno detto di più, sia pur implicitamente?

Perché questo dubbio?

In ragione del fatto che sono le stesse Sezioni Unite - con una chiara presa di posizione anche se non espressamente manifestata - le quali, pur rifuggendo il ruolo non loro di legislatore delegato (ed è bene così, sommessamente aggiungo), finiscono poi dirci qualcosa d'importante.

Non poteva essere diversamente.

Cassazione a Sezioni Unite e soggettività giuridica del condominio

C'era molta attesa, tra gli addetti ai lavori, per questa pronuncia che i più speranzosi vedevano come un possibile spartiacque sulla vexata quaestio della soggettività/personalità giuridica del condominio.

Ebbene, così non è stato; il tormento resterà ed anzi, per certi versi, sarà acuito. Ciò perché, in sostanza i giudici ci dicono che a seconda delle circostanze ed in relazione a talune situazioni giuridiche il condominio si atteggia come autonomo soggetto titolare esclusivo di situazioni giuridiche e quindi della capacità processuale ad esse inerenti.

È il caso dell'azione volta ad ottenere l'indennità per irragionevole durata del processo ex l. n. 89/2001 (così detta legge Pinto). Rispetto a questo specifico argomento, dicono le Sezioni Unite, è ragionevole considerare condominio e condòmini soggetti diversi titolari di differenti situazioni giuridiche (con ciò confermando e non contraddicendo un proprio precedente arresto, ossia la sentenza n. 19663/14).

Un conto, però, sono le singole situazioni, alle quali (forse?) in un ambito extraprocessuale potremmo aggiungere quella inerente alla pignorabilità del conto corrente condominiale. Altro la visione d'insieme.

Su quest'ultima la Corte non può dire nulla di esplicito. Perché? In ragione del fatto che la legge, in sostanza, nulla dice in merito alla qualificazione giuridica del condominio e quindi nel complesso, ossia volgendo lo sguardo dalla singola fattispecie alla situazione generale, non vi sono possibilità di leggere in modo innovativo il quadro d'insieme. Che gioco d'equilibri! Precario.

Condominio ente di gestione sfornito di personalità giuridica? Solo una formula di successo

Le Sezioni Unite nell'aprile 2008 (sent. n. 9148) ebbero a dire che riferirsi al condominio quale ente di gestione era errato. Il condominio andava considerato semplice un'organizzazione pluralistica di persone rappresentata dall'amministratore.

Allora le Sezioni Unite negarono in radice ogni forma di soggettività del condominio; oggi, abbiamo detto, non lo fanno, ma, coerentemente con l'intento di non dare riferimenti generali, portano un'ulteriore colpo alla figura dell'ente di gestione, precisando che l'affermazione secondo la quale il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti è solamente una «formula descrittiva di successo».

Il condominio è qualcosa se lo si guarda in relazione ad una specifica questione: questo suo essere può portarlo a escludere che i condòmini possano concorrere con esso nella definizione di una controversia, oppure che è qualcosa che viene dopo (ad esempio se si parla dei diritti sulle cose comuni), seppur all'apparenza prima, in quanto è quasi sempre contro di esso che s'iniziano le cause su parti comuni.

Che vuol dire ciò?

Usando le parole delle stesse Sezioni Unite (guardando alla normativa vigente e alla giurisprudenza successiva alla sentenza n. 19663/14 che aveva riconosciuto soggettività giuridica al condominio) ciò sta a significare che allo stato dell'arte non vi sono ragioni per affermare che la presenza dell'organo rappresentativo unitario privi «i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore (cfr, anche argomentando a contrario, Cass. 29748/17; n. 1208 del 18/01/2017; n. 26557 del 09/11/2017, Rv. 646073; n. 22856/17; n. 4436/2017; n. 16562 del 06/08/2015; 10679/15)» (Cass. SS.UU. 18 aprile 2019 n. 10934).

=> Verso la natura giuridica del condominio. In anteprima il testo della nuova proposta di legge

Concorro ergo condominium est

La tecnicità della materia rende difficile dare una rilevanza alla sentenza delle Sezioni Unite in esame al di fuori della questione della legittimazione processuale concorrente tra condòmino e condominio.

Vero è che il portato della decisione non è così importante come qualcuno si aspettava (e forse sperava), ma le ricadute dall'ambito processuale a concreto non mancano. Vediamo.

È dato per assodato che ci sono alcune materie (indennità per irragionevole durata del processo su tutte) rispetto alle quali la Cassazione vede una scissione tra diritti dei singoli sulle parti comuni e gestione delle medesime.

Diritti e gestione, dice la giurisprudenza, sono aspetti differenti che si riflettono sui poteri dei singoli condòmini, poteri concorrenti con quelli del condominio guardando ai diritti, inesistenti nella gestione, perché non si riflettono sulla loro sfera giuridica soggettiva in maniera diretta, ma mediata dal fatto di partecipare ad una organizzazione pluralistica.

Quindi, in conclusione, la sentenza delle Sezioni Unite non si pronuncia su una generale soggettività giuridica del condominio, conferma che è giusto intravederla in particolari situazioni, che ciò però non priva i condòmini del diritto d'intervenire quando sono in gioco i loro diritti reali, ma poi finisce per riconoscere implicitamente che il condominio è soggetto diverso dai suoi partecipanti?

Esatto.

Afferma la Corte che condominio e condòmino non sono «la stessa parte», «dovendo invece più esattamente parlarsi di legittimazione concorrente, pur se, si badi, il condòmino che sopraggiunga in giudizio si giova e subisce i limiti delle difese spese fino a quel momento in giudizio dal Condominio stesso».

Sebbene il riferimento sia qui agli aspetti processuali, è innegabile che questa conclusione, nei fatti, riconosca al condominio una propria autonomia giuridica, che non è titolarità esclusiva di ogni posizione giuridica afferente alle parti comuni dell'edificio.

Ma come, non s'era detto all'inizio che la Corte non era giunta ad una presa di posizione generale?

Sì, ma dal particolare (legittimazione processuale) si arriva al generale (soggetto giuridico), perché il particolare (azione in giudizio) senza il generale (soggetto che inizia l'azione) non esisterebbe.

Inutile dirlo: un ginepraio di valutazioni e prese di posizione che necessiterebbe d'una chiara, precisa ed organica disciplina legislativa.

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Oimmena
Oimmena lunedì 08 luglio 2019 alle ore 11:20

A mio parere, il punto più problematico rimane la procedura d'ingiunzione. Dopo tutta l'evoluzione del condominio, le guarentigie inserite in termini di tutela dei creditori (accantonamento preventivo delle somme, recupero crediti obbligatorio per l'amministratore, c/c condominiale, ecc.) unito alla consacrazione pratica del principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali, la pratica per cui il decreto ingiuntivo lo si ottiene nei confronti del condominio e non del singolo moroso va contro ogni logica ricostruzione di questo istituto.

Tanto più che la stessa giurisprudenza, poi, come sottolineato da Scarpa proprio nell'ordinanza di rimessione alle Sez. Un. che ha prodotto questa sentenza, impone la notifica del titolo e del precetto al condomino prima di poter cominciare l'esecuzione.

Secondo me è giusto che il condominio abbia una sorta di natura quantistica - un po' come il gatto di Schrödinger - ora ente dotato di personalità giuridica propria ora sommatoria degli interessi dei singoli condomini ai quali non si sostituisce, a seconda del momento giuridico nel quale lo si osserva.

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