Il costruttore-venditore è tenuto a rendere accessibile la rampa d'accesso al box se è impraticabile perché troppo pendente. È quanto emerge dalla sentenza della seconda sezione civile della Corte di Cassazione n. 1208 del 18 gennaio 2017.
Per gli Ermellini è errata la decisione della Corte d'Appello, nella parte in cui ha omesso di esaminare l'applicabilità all'autorimessa delle disposizioni del D.M. 1.2.1986 in materia di sicurezza e prevenzione incendi, e la dedotta violazione delle prescrizioni ivi previste in materia di pendenza della rampa di accesso e di raggio minimo di curvatura
Va dunque riesaminata la domanda proposte dai condomini, che avevano correttamente invocato la garanzia ex art. 1669 c.c. nei confronti del costruttore-venditore degli appartamenti.
Tale garanzia non è limitata solo ai gravi difetti degli appartamenti costruiti, “dovendo ricomprendere ogni deficienza o alterazione che vada ad intaccare in modo significativo sia la funzionalità che la normale utilizzazione dell'opera”. Dunque, anche i vizi di costruzione della rampa di accesso ai box auto possono comportare una notevole menomazione dell'utilizzo del bene acquistato.
Il caso – Gli acquirenti di due appartamenti ed annesso locale destinato ad autorimessa citavano in giudizio il venditore-costruttore per la condanna di quest'ultimo all'esecuzione delle opere necessarie a rendere la rampa di accesso all'autorimessa conforme alle regole dell'arte ed alla normativa in materia, ovvero al risarcimento dei danni derivanti dall'inutilizzabilità dell'autorimessa ed alla conseguente perdita di valore degli appartamenti.
Secondo gli attori, in particolare, la rampa d'accesso menzionata era stata realizzata con una pendenza di gran lunga superiore a quanto pattuito e comunque difforme alla normativa vigente. Onde essi non avevano potuto fruire del box acquistato.
Espletata la CTU, il Tribunale accoglieva la domanda di garanzia, la quale, però, veniva successivamente dichiarata inammissibile dalla Corte d'Appello, per intervenuta decadenza ai sensi dell'art. 1495 c.c.
Secondo i giudici territoriali, infatti, la rampa d'accesso, ancorché non realizzata a regola d'arte, aveva reso soltanto disagevole l'utilizzo del box auto, considerati l'eccessiva pendenza e lo sbocco vicino alla sede stradale.
In altri termini, i vizi lamentati non rientrerebbero tra quelli “coperti” dalla garanzia decennale invocabile contro il venditore-costruttore ai sensi dell'art. 1669 c.c.
Si tratterebbe, invece, di vizi che andavano denunciati dagli acquirenti entro iltermine di 8 giorni dalla scoperta degli stessi, ai sensi degli artt. 1490 e 1495 c.c.
La Cassazione, però, è di tutt'altro parere.
Secondo l'orientamento del Palazzaccio, “l'operatività della garanzia ex articolo 1669 Cc non è limitata ai gravi difetti della costruzione relativi al bene principale, come gli appartamenti costruiti, dovendo ricomprendere ogni deficienza o alterazione che vada ad intaccare in modo significativo sia la funzionalità che la normale utilizzazione dell'opera” (Cass. civ. n. 20644/2013).
Tale aspetto non è stato tenuto nella giusta considerazione dalla Corte d'appello, che ha omesso di esaminare la questione dell'applicabilità all'autorimessa acquistata delle disposizioni del DM 1.2.86 in materia di sicurezza e prevenzione incendi, e la dedotta violazione delle prescrizioni previste in materia di pendenza della rampa di accesso e di raggio minimo di curvatura.
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La stessa Corte d'Appello si è inoltre limitata ad evidenziare “la persistente possibilità di uso dell'autorimessa omettendo di valutare adeguatamente i rilievi della Ctu secondo cui la pendenza della rampa di accesso superava evidentemente il 20%, presentava un insufficiente raggio di curvatura ed un'invasione della sede stradale antistante da parte del piano inclinato della rampa, onde non risultava possibile un uso agevole e sicuro della stessa”.
Da qui le conclusioni dei giudici di legittimità. La sentenza impugnata va cassata sul punto e rinviata ad altra sezione della Corte d'Appello.
Dovrà specificamente valutarsi l'applicabilità del citato DM 1.2.1986 al caso di specie e l'incidenza dei vizi di costruzione e delle violazioni descritte dal CTU sulla funzionalità dell'autorimessa, “ai fini di verificare se esse comportino o meno l'inagibilità della rampa d'accesso e, conseguentemente, una notevole menomazione all'utilizzo di detto bene”.
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