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Il condominio è un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica distinta da quella dei condomini
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Il condominio è un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica distinta da quella dei condomini

La definizione del condominio dal punto di vista gestionale

Avv. Alessandro Gallucci 

Quello che stupisce leggendo le sentenze in materia di condominio è che spesso dichiarazioni di principio provenienti dalle più autorevoli fonti, leggasi Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, vengono poi costantemente ignorate da altri giudici e dalla stessa Corte regolatrice.

E’ stato così per la dizione “presunzione di comproprietà” (cfr. Cass. SS.UU. n. 7449/93) è così, a tutt’oggi, per la definizione del condominio dal punto di vista gestionale.

Era il 2008 quando le Sezioni Unite, con la sentenza n. 9148, ebbero a specificare che “ dalla giurisprudenza, il condominio si definisce come "ente di gestione", per dare conto del fatto che la legittimazione dell'amministratore non priva i singoli partecipanti della loro legittimazione ad agire in giudizio in difesa dei diritti relativi alle parti comuni; di avvalersi autonomamente dei mezzi di impugnazione; di intervenire nei giudizi intrapresi dall'amministratore, ecc..

Ma la figura dell'ente, ancorché di mera gestione, suppone che coloro i quali ne hanno la rappresentanza non vengano surrogati dai partecipanti.

D'altra parte, gli enti di gestione in senso tecnico raffigurano una categoria definita ancorché non unitaria, ai quali dalle leggi sono assegnati compiti e responsabilità differenti e la disciplina eterogenea si adegua alle disparate finalità perseguite (art. 3 legge 22 dicembre 1956, n. 1589).

Gli enti di gestione operano in concreto attraverso le società per azioni di diritto comune, delle quali detengono le partecipazioni azionarie e che organizzano nei modi più opportuni: in attuazione delle direttive governative, razionalizzano le attività controllate, coordinano i programmi e assicurano l'assistenza finanziaria mediante i fondi di dotazione.

Per la struttura, gli enti di gestione si contrassegnano in ragione della soggettività (personalità giuridica pubblica) e dell'autonomia patrimoniale (la titolarità delle partecipazioni azionarie e del fondo di dotazione).Orbene, nonostante l'opinabile rassomiglianza della funzione - il fatto che l'amministratore e l'assemblea gestiscano le parti comuni per conto dei condomini, ai quali le parti comuni appartengono - le ragguardevoli diversità della struttura dimostrano la inconsistenza del ripetuto e acritico riferimento dell'ente di gestione al condominio negli edifici.

Il condominio, infatti, non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini; agli stessi condomini sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilità; le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell'interesse dei singoli partecipanti” (Cass. SS.UU. n. 9148/08).

Una spiegazione di questa portata doveva portare a superare ogni dubbio; magari, verrebbe da esclamare. In una delle ultime proprie pronunce la Cassazione ha ribadito che il condominio si configura “ come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini” (Cass. 17 febbraio 2012 n. 2363).

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Biagio64
Biagio64 domenica 02 agosto 2015 alle ore 07:45

È difficile da capire il senso di personalità giuridica. Ci vorrebbe qualche esempi pratico e valutare i pro e contro. Sarebbe meglio o forse restare come ora? Saluti.

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