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Il condominio deve essere considerato alla pari di un consumatore nei rapporti con i terzi fornitori
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Il condominio deve essere considerato alla pari di un consumatore nei rapporti con i terzi fornitori

Il condominio giuridicamente non esiste. Deve essere considerato un consumatore con i conseguenti riflessi sulla legge applicabile

Avv. Alessandro Gallucci  

Che cos’è un condominio? Dal punto di vista del diritto di proprietà esso è una particolare forma di comunione (detta forzosa) nella quale coesistono beni di proprietà esclusiva (appartamenti, locali commerciali, box, ecc.) e parti di proprietà comune. Queste ultime si pongono rispetto alle prime in un rapporto di strumentalità e funzionalità. In sostanza: ne consentono o migliorano il godimento.

Quanto al condominio dal punto di vista della sua soggettività giuridica, esso è assimilato ad un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno spiegato che l’equiparazione all’ente di gestione è impropria e che non esiste un’entità sovra ordinata rispetto ai comproprietari. Il condominio, giuridicamente, non esiste, questo dice la Cassazione con la sentenza n. 9148/08.

In tale contesto, precisano gli ermellini, “ l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (così Cass. SS.UU. n. 9148/08). In sostanza l’amministratore rappresenta direttamente i singoli e non il condominio.

In questo contesto è bene cercare di comprendere un altro aspetto inerente la figura del condominio che può condizionare e non di poco la legge applicabile ai suoi rapporti con i terzi fornitori.

Detto diversamente: il condominio dev’ essere considerato un consumatore oppure un professionista o magari nessuno dei due?

Ricordiamo che secondo le definizioni contenute nel codice del consumo il consumatore o utente è “ la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta” mentre il professionista è definito come “la persona fisica o giuridica che agisce nell'esercizio della propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale, ovvero un suo intermediario” (art. 3, primo comma lett. a) e c), d.lgs n. 206/05).

Secondo la Corte di Cassazione visto e considerato che “ il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti […]. Ne consegue che, poiché i condomini vanno senz’altro considerati dei consumatori, essendo persone fisiche che agiscono,[…], per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta, anche al contratto concluso dall’amministratore del condominio con il professionista, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge si applicano gli artt. 1469 bis e ss. c.c.” (attualmente il riferimento è il Codice del consumo n.d.A.) (così Cass. 24 luglio 2001 n. 10086).

Sulla stessa lunghezza d’onda si pone il Tribunale di Roma che, in un caso sottoposto alla sua attenzione, ha negato l’applicazione del d.lgs n. 231/02 (relativo al pagamento di spese e competenze nelle transazione commerciali tra due o più professionisti) affermando che il condominio non può essere considerato tale ma piuttosto alla stregua di un consumatore con i conseguenti riflessi sulla legge applicabile (Trib. Roma 19 settembre 2011 n. 17887).

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