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Autogestione e ente proprietario sono due entità differenti
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Autogestione e ente proprietario sono due entità differenti

Condomini misti e responsabilità dell'ente proprietario

Avv. Alessandro Gallucci  

L'autogestione dei servizi comuni in un edificio in proprietà di un ente pubblico è cosa differente dall'ente proprietario.

Da ciò discende che dei debiti accumulati dall'autogestione non può essere chiamato a rispondere l'ente proprietario, ma in parallelo alla disciplina condominiale, i singoli assegnatari quali parti costituenti l'autogestione delle parti comuni agli alloggi assegnati.

Questa, in breve sintesi, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 4574 resa mediante deposito in cancelleria in data 28 febbraio 2018.

Prima di entrare nel merito dell'interessante pronuncia dei giudici di legittimità, una precisazione appare doverosa: la regolamentazione degli enti proprietari di alloggi destinati ad edilizia residenziale pubblica è il larga parte rimessa alla competenza delle regioni (si veda art. 1117 Cost.).

Ciò sta a significare che ogni valutazione di dettaglio non può non essere fatta guardando alla normativa regionale di riferimento. Quella esaminata dalla Cassazione con la pronuncia in esame riguarda un caso svoltosi in Piemonte. Per quanto a nostra conoscenza, altre normative regionali (per esperienza diretta dello scrivente si cita quella pugliese) avrebbero portato alle medesime conclusioni.

=> L'Ente proprietario delle case popolari non partecipa alle spese deliberate dagli assegnatari

Il caso: spese per il servizio di riscaldamento del palazzo in autogestione

Una società fa causa - o meglio chiede ed ottiene decreto ingiuntivo - contro un ente proprietario di alloggi popolari per le spese legate al consumo di combustibile per l'uso dell'impianto di riscaldamento nei suddetti alloggi.

L'ente proprietario chiama in causa l'autogestione: al termine del giudizio di appello, la sola condannata è l'autogestione, mentre l'ente proprietario va esente da obblighi di pagamento.

La spesa riguarda un soggetto diverso da quello inizialmente ingiunto e al quale nulla si sarebbe dovuto chiedere, dato che il costo grava su chi usa il bene e in forma collettiva a attivato quel servizio e non su chi di quel bene risulta essere proprietario.

Da qui il ricorso in Cassazione dell'erogatore del servizio. Le ragioni pratiche sono evidenti: difficile sperare di recuperare quei grossi importi dagli assegnatari degli alloggi.

Obbligazioni contratte dalle autogestioni

Quando si guarda agli alloggi popolari, bisogna sempre tenere bene a mente che gli edifici in totale proprietà di enti pubblici sono cosa differente da quelli in cui l'ente mantiene la proprietà di alcuni alloggi (è indifferente se molti o pochi).

Nel primo caso le legislazioni regionali prevedono come obbligatoria la costituzione di autogestioni slegate dagli enti proprietari. Le autogestioni degli assegnatari sono entità distinte ed autonome che contratto in proprio nome e conto e con un proprio amministratore con i terzi fornitori di servizi.

Dell'inadempimento delle obbligazioni assunte dalle autogestioni non può essere chiamato a rispondere l'ente proprietario ma, al massimo ed in parallelo con la disciplina del condominio, i singoli assegnatari.

Ciò perché, si legge nell'ordinanza n. 4574, «l'amministratore dell'Autogestione, nominato dall'assemblea degli assegnatari e non dall'Ente Gestore, non è un rappresentante di tutti i proprietari delle unità immobiliari del fabbricato (come l'amministratore del condominio), ma un rappresentante dei soli assegnatari.

Ne consegue che si potrà al più ritenere che i singoli assegnatari siano (come i singoli condòmini per le obbligazioni contratte dall'amministratore del condominio) obbligati pro quota per le obbligazioni contratte dall'amministratore dell'Autogestione, ma non certo che lo sia, per queste ultime, l'[…] (cioè l'Ente gestore), che non partecipa all'Autogestione e non è rappresentata dal relativo amministratore, che non concorre neanche a nominare».

Condomini misti e responsabilità dell'ente proprietario

Diversa l'ipotesi, si è fatto cenno in precedenza, del condominio misto, ovvero di quel condominio in cui al fianco di unità immobiliari in proprietà esclusiva esistono appartamenti di proprietà di enti pubblici che gestiscono alloggi destinati ad edilizia residenziale pubblica.

In questi casi, siamo dinanzi ad un vero e proprio condominio e qualunque sia il numero dei condòmini, esso sarà soggetto alla disciplina codicistica. Ciò vuol dire che in tale ipotesi gli assegnatari dovranno essere considerati quali semplici conduttori e conseguentemente le spese di gestione ordinaria e straordinaria condominiale, al di là dei rapporti ente proprietario-assegnatario possono essere richieste interamente al suddetto ente.

Detta diversamente: in caso di morosità il condominio potrà agire contro l'ente proprietario e nel caso di richiesta del nominativo dei condòmini morosi da parte del creditore fornire il riferimento di questo soggetto quale condòmino moroso.

Ricordiamo che ai sensi dell'art. 14 del d.l. n. 669/1996, convertito in l. n. 30/1997, gli enti pubblici non economici, quali sono gli istituti case popolari comunque nominati, hanno 120 giorni di tempo dalla notifica del titolo esecutivo per adempiere ai pagamenti da questi imposti.

Scarica Cass. Civile Ord. Sez. 3 n.. 4574 del 28/02/2018

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