Non sempre le cause tra condòmino e condominio devono essere precedute dal tentativo obbligatorio di mediazione. Tra queste ipotesi merita una specifica segnalazione il contenzioso, invero molto diffuso, per i danni da infiltrazione alle proprietà esclusive causati dalla cattiva manutenzione delle parti comuni.
Lo ha stabilito il Tribunale di Torino con la recente sentenza n. 4927 dell'11 novembre 2021. La questione merita certamente un approfondimento.
La responsabilità del condominio nell'ipotesi di danni da infiltrazione proveniente dalle parti comuni
In primo luogo occorre chiarire quale sia in questi casi la posizione del condominio.
Lo ha fatto molto bene il Tribunale di Torino nella menzionata sentenza, ricordando l'orientamento costante della giurisprudenza di legittimità per cui il condominio è da ritenersi custode dei beni e dei servizi comuni e in tale veste è quindi obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le stesse non rechino pregiudizio ad alcuno, sia che si tratti dei condòmini sia che la questione riguardi soggetti terzi, estranei alla compagine condominiale.
Ove invece si sia verificato un danno, il condominio ne risponde in base all'art. 2051 c.c., anche nel caso in cui il pregiudizio sia causalmente imputabile al concorso del fatto di un terzo (si vedano sul punto Cass. civ. n. 7044/2020; n. 15291/2011; n. 26051/2008; n. 5326/2005).
In via generale la fattispecie di cui all'art. 2051 c.c. individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva, essendo sufficiente per l'applicazione della stessa la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, senza che assuma rilievo in sé la violazione dell'obbligo di custodire la cosa da parte del custode, la cui responsabilità è esclusa solo dal caso fortuito, ossia a un evento che presenti i caratteri dell'imprevedibilità e dell'inevitabilità.
Si tratta di una forma di responsabilità alquanto severa, poiché in questi casi si assiste a un'inversione dell'onere della prova in ordine al nesso causale, incombendo sul danneggiato la prova del collegamento tra il bene e l'evento lesivo e sul convenuto la ben più difficile prova del caso fortuito.
Ecco perché, il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le stesse non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde anche dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di un condomino.
Detta responsabilità ha natura extracontrattuale e oggettiva, per cui per la sua configurazione in capo al condominio è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con il bene che ha dato luogo all'evento dannoso, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e la violazione o meno di obblighi manutentivi o di vigilanza.
Il proprietario dell'immobile danneggiato da infiltrazioni potrà quindi ottenere il risarcimento provando il pregiudizio subito, il nesso tra quest'ultimo e la cosa che lo ha generato e il rapporto di custodia.
Si determina, in pratica, un'inversione dell'onere della prova per cui, una volta che il condòmino danneggiato abbia assolto il proprio onere probatorio, sarà il condominio, per liberarsi da responsabilità, a dover dimostrare l'esistenza di un fattore esterno idoneo a escludere la relazione causale tra il danno lamentato e il bene condominiale che lo ha provocato, quale il caso fortuito, inteso nel senso più ampio, comprensivo del fatto del terzo e della colpa del danneggiato.
Infiltrazioni e danni non patrimoniali
In questo tipo di contenzioso non è necessaria la mediazione c.d. obbligatoria.
Ed eccoci allora all'interessante decisione assunta dal Tribunale di Torino e sulla quale occorre soffermarsi: nelle cause di danni da infiltrazione tra condòmino (danneggiato) e condominio (custode del bene comune da cui è originato il pregiudizio economico) è necessaria la procedura di mediazione di cui al D.Lgs. 28/2010? Sappiamo infatti che nei casi previsti dall'art. 5 di detto decreto legislativo la mediazione è condizione di procedibilità del giudizio e, quindi, la sua mancata attivazione impedisce la prosecuzione del giudizio, se prontamente eccepita dall'avversario o rilevata d'ufficio dal giudice.
La risposta a tale domanda la si dovrebbe trovare nel medesimo art. 5 appena ricordato, il quale parla di controversie in materia di condominio, e nel successivo art. 71-quater Disp. att. c.c. introdotto dalla legge di riforma n. 220/2012, il quale chiarisce tale concetto, specificando che "per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice".
Il motivo per il quale il Tribunale di Torino ha ritenuto che il tipo di controversia sopra ricordata non rientri nel campo di applicazione dell'art. 5 D. Lgs. 28/2010 è quindi semplicemente il fatto che la stessa deriva dall'applicazione dell'art. 2051 c.c. e non degli artt. 1117 ss. c.c. (e connesse disposizioni di attuazione). E tale decisione appare assolutamente corretta.
Infatti non basta che le parti in causa siano condòmini o un condòmino e il condominio perché si abbia una controversia condominiale. Altrimenti, a questa stregua, anche una causa tra due condòmini che abbia ad esempio a oggetto un prestito di denaro dovrebbe considerarsi un contenzioso condominiale.
Una selezione delle controversie sulla base di un criterio meramente soggettivo avrebbe come effetto di sottoporre arbitrariamente alla mediazione c.d. obbligatoria anche una serie di cause per le quali, dal punto di vista delle disposizioni di legge delle quali si invoca l'applicazione, ciò non sarebbe obbligatorio (ferma ovviamente restando la possibilità dei contendenti di avviare una procedura di mediazione volontaria).
Si pensi, per fare un altro esempio, a una controversia relativa allo svolgimento di un contratto di appalto di servizi: se quest'ultima riguardasse un'impresa e la società che ha preso in appalto il servizio di pulizia dei locali aziendali nessuno si porrebbe il dubbio dell'applicazione o meno dell'art. 5 del d.lgs. n. 28/2010.
Perché, allora, dovremmo ritenere problematica una fattispecie analoga se, per ipotesi, invece dell'azienda il committente fosse un condominio? In realtà questo dubbio, che poteva profilarsi relativamente alla corretta interpretazione del disposto dell'art. 5 D.Lgs. 28/2010, è stato prontamente risolto dallo stesso Legislatore con il predetto art. 71-quater Disp. att. c.c., introdotto dalla legge di riforma n. 220/2012.
Mediazione e interruzione del termine d'impugnazione
