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Infiltrazioni. Il mancato utilizzo dell'immobile legittima il risarcimento del danno figurativo in capo al condominio custode
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Infiltrazioni. Il mancato utilizzo dell'immobile legittima il risarcimento del danno figurativo in capo al condominio custode

Per l'infiltrazione spetta il risarcimento del danno all'immobile di quanto si è perduto per il mancato affitto causato dall'infiltrazione stessa

Avv. Maurizio Tarantino 

La vicenda. I coniugi Tizia e Caia avevano convenuto in giudizio il condominio chiedendone la condanna al risarcimento dei danni causati dalle infiltrazioni d'acqua penetrate nell'autorimessa di cui sono comproprietari, posta al piano interrato dello stabile condominiale e provenienti dal sovrastante giardino pensile.

I condomini hanno infatti esposto di aver riscontrato tali infiltrazioni sin dal 1994 e di aver denunciato le stesse al Condominio nella persona dell'amministratore ma che, nel corso degli anni, gli esigui interventi realizzati non sono stati affatto risolutivi della problematica; tanto è vero che, nel 2013, gli odierni attori presentavano ricorso per accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c., il cui fascicolo è stato integralmente acquisito nel presente giudizio di merito.

Nello specifico, gli attori hanno chiesto il risarcimento dei danni patrimoniali subiti quali diretta ed immediata conseguenza della causa infiltrativa e consistenti: spese ATP e compenso CTU; canoni pagati per la locazione di un'ulteriore autorimessa e pretesi dai conduttori stante l'inagibilità del proprio box; somma di denaro pari ai canoni di locazione che gli attori avrebbero percepito dal bene immobile non goduto quantificata in Euro 1.200,00 annui; spese condominiali che hanno dovuto sostenere nonostante il mancato godimento dell'autorimessa, quantificate in Euro 1.000,00 annue a far data dal 2004.

Le infiltrazioni costituiscono molestie di fatto. Il conduttore può agire direttamente nei confronti del terzo che le ha causate

Infiltrazioni, perché il condòmino danneggiato paga per il danno subito?

Il lucro cessante. Tale voce di danno (art. 1123 c.c.) si identifica nel mancato guadagno patrimoniale provocato dall'inadempimento o dall'illecito che si sarebbe dovuto conseguire in caso l'obbligazione fosse stata regolarmente adempiuta o in mancanza della lesione.

A differenza del danno emergente, il lucro cessante attiene ad una ricchezza non ancora inglobata nel patrimonio del danneggiato, ma che si sarebbe ragionevolmente prodotta.

Risarcimento dei danni da lucro cessante causati da infiltrazioni d'acqua

Mancato utilizzo dell'immobile: risarcibile il c.d. danno figurativo. In relazione alla pretesa risarcitoria per il mancato godimento dell'immobile, viene in rilievo un danno in re ipsa, individuabile, di per sé, nella perdita della disponibilità del bene da parte del dominus, così come nell'impossibilità, per questi, di conseguire l'utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo, in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso.

Ne consegue che la determinazione del risarcimento del danno, da lucro cessante, per mancato utilizzo di un immobile, può essere operata sulla base di elementi presuntivi semplici, anche facendo riferimento al cosiddetto "danno figurativo" e, quindi, al valore locativo del cespite abbandonato.

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Sentenza inedita
Scarica Tribunale Milano Sentenza 3 maggio 2017, n. 487

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