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Infiltrazioni, prescrizione e onere della prova
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Infiltrazioni, prescrizione e onere della prova

Infiltrazioni, prescrizione e onere della prova, il lastrico solare, i danni ed il diritto di chiedere il risarcimento.

Avv. Eliana Messineo  

Quando si parla di lastrico solare ( o terrazza a livello) ad uso esclusivo, la norma cui fare riferimento è l'art. 1126 c.c. secondo cui per la relativa spesa di riparazione o ricostruzione sono tenuti a contribuire per un terzo quelli che ne hanno l'uso esclusivo e per gli altri due terzi tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Ci si chiede se tale disposizione trovi applicazione solo in caso di spese di riparazione, manutenzione e ricostruzione oppure anche in caso di danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare ad uso esclusivo.

In particolare, quel che giova capire è se il criterio di ripartizione delle spese tra il proprietario o usuario del lastrico solare ed il Condominio, nella misura rispettivamente di un terzo e due terzi, si applichi anche alla ripartizione di responsabilità per i danni cagionati dalle infiltrazioni d'acqua.

Prescrizione civile del diritto al risarcimento dei danni da infiltrazioni tra illecito istantaneo e permanente.

Dopo un lungo dibattito giurisprudenziale che ha visto alcune pronunce della Cassazione stabilire che in caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico o terrazza ad uso esclusivo non si possa applicare l'art. 1126 c.c. - poiché riferito solo alla ripartizione delle spese di riparazione e ricostruzione dovendosi invece applicare per il risarcimento dei danni, il criterio stabilito per i danni da cose in custodia - le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno risolto il contrasto, cristallizzando, con la sentenza n. 9449/2016, il seguente principio di diritto:

"In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio".

Chi subisce un danno da infiltrazioni, può dunque citare in giudizio il proprietario o utilizzatore esclusivo del lastrico solare quale custode ai sensi dell'art. 2051 c.c. il quale, a sua volta, potrà chiamare in causa il Condominio e, ove non vi sia la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità del danno all'uno o all'altro, le spese dovranno essere ripartite secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c..

È partendo da questo fondamentale principio di diritto che il Tribunale di Rimini, con sentenza n. 385 del 15 aprile 2021, inquadrata la responsabilità dell' usuario esclusivo del lastrico solare nell'ambito di operatività dell'art. 2051 c.c. ( responsabilità per danni da cose in custodia) si è pronunciato sull'operatività del termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno, nonché sulla ripartizione dell'onere della prova.

Infiltrazioni, prescrizione e onere della prova. Il caso

Un condomino, proprietario insieme alla moglie di un appartamento posto al secondo piano dell'edificio condominiale, citava in giudizio la proprietaria dell' appartamento sito al terzo piano dello stesso edificio, domandando il risarcimento dei danni causati alla propria unità immobiliare dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare sovrastante, concesso in uso esclusivo alla stessa.

Oneri condominiali e prescrizione del termine per il rimborso delle somme indebitamente pagate.

In particolare, l'attore esponeva che nel mese di aprile 2008 erano state riscontrate infiltrazioni diffuse ed abbondanti in tutto il soffitto dell'appartamento, portate a conoscenza dell'Amministratore che denunciava il sinistro all'Assicurazione del Condominio, la quale successivamente procedeva con il rimborso.

A seguito di ulteriori infiltrazioni verificatesi nel dicembre 2008, l'Assicurazione procedeva con un ulteriore rimborso. Eseguiti i lavori di ripristino ed eliminazione dei danni provocati dalle infiltrazioni per una spesa decisamente più alta rispetto a quella liquidata dall'Assicurazione, il condomino si trovava costretto a procedere, nel marzo 2010, con ricorso per accertamento tecnico preventivo ex art. 696-bis c.p.c., al fine effettuare un indagine preventiva precostituendo le prove dei fatti, che si concludeva con il deposito della relazione tecnica.

Sicché, previo esperimento di tentativo di mediazione, l'attore agiva per ottenere il risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali subiti.

La condomina convenuta si costituiva eccependo la prescrizione del diritto al risarcimento del danno e negando ogni sua responsabilità per le infiltrazioni verificatesi nell'appartamento dell'attore.

La prescrizione del diritto al risarcimento dei danni da infiltrazioni. La decisione

Il diritto al risarcimento del danno derivante da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo ad uso esclusivo si prescrive in cinque anni.

È questa la conclusione cui giunge il Tribunale di Rimini partendo dall'inquadramento della questione nell'ambito di operatività della responsabilità per i danni da cose in custodia, art. 2051 c.c. , con riferimento alla posizione del soggetto che ha l' uso esclusivo.

Come interrompere il termine di prescrizione delle quote condominiali?

L'accertamento tecnico preventivo interrompe la prescrizione fino alla conclusione del procedimento.

Nel caso di specie, l'attore ha agito per il risarcimento di danni verificatisi ad aprile e dicembre 2008 e ha interrotto la prescrizione, una prima volta, con la notifica del ricorso per accertamento tecnico preventivo, avvenuta nell'aprile 2010. La prescrizione è, quindi, rimasta sospesa fino al deposito della relazione da parte del CTU, avvenuta nel dicembre 2010.

In tal senso la Cassazione con ordinanza n. 8637 del 07/05/2020, ha stabilito che : "L'accertamento tecnico preventivo rientra nella categoria dei giudizi conservativi e, pertanto, la notificazione del relativo ricorso con il pedissequo decreto giudiziale determina, ai sensi dell'art. 2943 c.c., l'interruzione della prescrizione, che si protrae fino alla conclusione del procedimento, ritualmente coincidente con il deposito della relazione del consulente nominato".

Successivamente, la prescrizione è stata interrotta dalla comunicazione della domanda di mediazione, in data 13/04/2015 e infine dalla notifica dell'atto di citazione.

La ripartizione dell'onere della prova. La decisione

Partendo sempre dall'inquadramento della responsabilità del soggetto che ha l'uso esclusivo del lastrico solare nell'ambito della responsabilità del custode di cui all'art. 2051 c.c., il Tribunale di Rimini giunge a ritenere sufficiente per attribuire la responsabilità dei danni, la prova del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato.

Questo perché chi ha l'uso esclusivo del lastrico solare è custode della superficie del lastrico solare stesso, e come tale ha " il potere di governo sulla cosa" non assumendo alcun rilievo, per la sussistenza della responsabilità del custode, la sua condotta o l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza (cfr. Cass. n. 3676 del 2006; Cass. n. 5848 del 2007; Cass. 4596 del 2012).

Incompatibile la proposta transattiva formulata in mediazione con la volontà di avvalersi della prescrizione sollevata dal condòmino/debitore

Nel caso di specie, la prova del nesso causale è stata raggiunta grazie alle conclusioni raggiunte dal CTU nel procedimento di accertamento tecnico preventivo ove era risultato evidente che i due episodi di infiltrazione d'acqua fossero da ricondursi al bene in custodia ossia in particolare, il primo episodio all'occlusione di una linea di scarico privata dell'appartamento della condomina convenuta ed il secondo all'occlusione di una condotta di scarico posta al servizio del terrazzo, utilizzato in via esclusiva dalla stessa.

Nessuna prova circa l'eventuale sussistenza del caso fortuito, non essendo necessaria invece l' individuazione di una condotta colposa imputabile al custode.

L'eventuale concorso di responsabilità del Condominio, che pure, come statuito dalle Sezioni Unite con sentenza n. 9449/2016 può essere chiamato a rispondere dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., non è stato oggetto di trattazione nel giudizio che ci occupa poiché il Condominio non è stato citato insieme alla condomina usuaria esclusiva.

All'uopo il Tribunale ha correttamente rinviato al disposto di cui all'art. 2055 c.c. in tema di azione di regresso contro l'altro nella misura determinata dalla gravità della rispettiva colpa.

Un' ultima nota va fatta in tema di risarcimento dei danni non patrimoniali. A tal proposito, il Tribunale di Rimini, ha escluso nel caso di specie il risarcimento dei danni non patrimoniali per assenza di prova in merito alla gravità della lesione e alla sussistenza di un danno superiore ai semplici fastidi o disagi.

Ciò in virtù del principio di diritto enunciato dalle note sentenze di San Martino del 2008 per cui il ristoro dei pregiudizi non patrimoniali può aversi anche quando non sussiste un fatto- reato o una ipotesi espressamente prevista dalla legge, purché l'interesse leso abbia rilevanza costituzionale, la lesione sia grave e il danno non consista in meri disagi o fastidi.

Prescrizione del diritto al risarcimento dei danni da infiltrazioni

Scarica Trib. Rimini 15 aprile 2021 n. 385

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