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Nemmeno il regolamento contrattuale può derogare alla solidarietà biennale passiva in condominio
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Nemmeno il regolamento contrattuale può derogare alla solidarietà biennale passiva in condominio

Il regolamento che sia assembleare o contrattuale non può derogare alla solidarietà passiva prevista dall'art. 63 disp. att. e trans. nel subentro tra condomini.

Avv. Valentina Papanice  

Inderogabilità della solidarietà passiva

Il regolamento contrattuale può derogare alla solidarietà passiva prevista dall'art. 63 co.4 disp. att. in caso di subentro nei diritti tra vecchi e nuovi condomini? Lo abbiamo già anticipato, la riposta è no, perlomeno secondo la giurisprudenza prevalente, come stiamo per vedere.

Non è invero, un orientamento propriamente pacifico se, ancor oggi, è oggetto di lite giudiziaria.

Il principio è stato affermato di recente, dalla sentenza del Tribunale di Torino n. 3293 del 2018. In tale giudizio la lite trae origine dalla richiesta di un decreto ingiuntivo da parte di un condominio nei confronti del nuovo proprietario di un immobile, attribuito in seguito a procedura esecutiva; tale decreto ingiungeva il pagamento degli oneri relativi, oltre che all'anno di acquisizione del diritto di proprietà e al precedente, anche degli anni precedenti, sulla base di una clausola del regolamento condominiale.

Andiamo per ordine e vediamo quali sono le norme in discussione, quali gli argomenti sostenuti dalle parti a favore della propria tesi e come poi il tribunale motiva la propria decisione.

Il nuovo proprietario può rivalersi sul venditore per gli oneri condominiali pregressi che è stato costretto a pagare al condominio

Limiti alla derogabilità delle norme sul condominio da parte del regolamento

Le norme in questione sono quella già citate di cui all'art. 63 co. 4 e quella di cui all'art. 72 disp. att. e trans.

La prima prevede come detto che "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".

La seconda prevede gli articoli delle disposizioni attuative e transitorie del codice civile a cui il regolamento condominiale non può derogare, che sono: articoli 63, 66, 67 e 69; dunque, tra le norme indicate come inderogabili vi sono anche quelle contenute nell'art. 63.

La questione che qui si pone é se tale divieto possa valere per ogni tipo di regolamento, e cioè sia per quello assembleare che per quello contrattuale oppure solo per il primo, e non anche per il secondo.

Il dubbio è dato dal fatto che la norma si riferisce genericamente al regolamento e che la specificità del regolamento contrattuale è nel fatto che, essendo sottoscritto da tutti, consente un ampliamento della materia regolabile. Ma tale ampliamento incontra il limite dell'art. 72?

I limiti alla derogabilità della solidarietà passiva ex art. 63 valgono anche per il regolamento contrattuale?

Secondo il condominio, parte opposta nel giudizio in commento, no: il regolamento contrattuale può travalicare quei confini. Vediamo in sintesi gli argomenti di tale tesi.

In primis, il condominio invoca la pregressa giurisprudenza della Corte d'Appello di Torino, che aveva appunto affermato la derogabilità dell'art. 63 ad opera del regolamento contrattuale, nei seguenti termini "alcuna disposizione contrattuale o regolamentare può esonerare il condomino avente causa dall'obbligo suddetto nel limite minimo dei contributi omessi per l'anno in corso e quello precedente mentre è riconducibile alla autonomia del regolamento condominiale di natura contrattuale di disporre a carico dell'acquirente condomino l'accollo dei debiti maturati, costituenti obligationes propter rem dal condomino dante causa in esercizi precedenti" (C.te app. n. 14277/14).

Il condominio cita poi altra decisione dello stesso Tribunale di Torino (n. 2821/2013), che aveva invece affermato, dalla lettura dell'intero articolo 63, che quella sulla solidarietà è norma posta a tutela del condominio e poi ha aggiunto un richiamo alla sentenza della Corte di Cassazione n. 1748/2013 che (ri)affermò, in sintesi, a proposito di decoro, che le norme di un regolamento di condominio aventi natura contrattuale possono derogare od integrare la disciplina legale, nella fattispecie il riferimento era ad una definizione più rigorosa di quella accolta dall'art. 1120 c.c.

Il condominio inoltre osserva che, concludendo diversamente, il condominio non avrebbe alcuna soluzione di fronte alla morosità di un condominio, salvo quella di accollarsi i debiti agli altri condomini.

Mentre, colui che compra può determinare il prezzo anche in considerazione della presenza di oneri scaduti e se partecipa all'asta giudiziale può conoscere attraverso l'accesso al fascicolo d'ufficio una serie informazioni utili ad un acquisto consapevole; nel caso di specie poi il condominio era proprio il creditore procedente (che cioè aveva avviato la procedura esecutiva) ed era quindi chiaro che un debito nei confronti dello stesso era esistete.

O, invece, l'art. 63 è inderogabile tout court?

La contrapposta tesi della inderogabilità è sostenuta dal condomino sulla base di quanto statuito dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 702/2015, ove, affermando che l'art. 63 è norma speciale in tema di cessione rispetto a quella contenuta nell'art. 1104 c.c. in materia di comunione (e come tale prevale sull'art. 1104 c.c. per quanto previsto dall'art. 1139 c.c.), e ne sottolinea la specialità proprio richiamandone l'inderogabilità.

Trascrizione del regolamento condominiale contrattuale, quando serve e cosa fare

Il condomino ricorda poi che l'art. 12 delle c.d. Preleggi prescrive al co.1 che "Nell'applicare la legge non si può ad essa attribuire altro senso che quello fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la connessione di esse, e dalla intenzione del legislatore".

Riguardo alla circostanza (presunta) che l'acquirente può verificare prima dell'acquisto la situazione debitoria, elemento evidentemente chiaro anche al Legislatore, il condomino rileva che questa non fa venire meno la prevista inderogabilità della norma.

Egli adduce che l'art. 72 "sancendo espressamente l'inderogabilità di alcune specifiche … è chiaramente una norma imperativa e cogente, quindi, di "ordine pubblico", che ha lo scopo di disciplinare in modo uniforme alcuni profili della materia condominiale e che stabilendo l'inderogabilità, tra gli altri, dell'art. 63, il legislatore ha chiaramente operato una scelta rivolta ad ogni ipotesi di regolamento, contrattuale o assembleare".

Il regolamento contrattuale non può derogare all'art. 63 co. 4 disp. e trans. c.c.

Come anticipato, la decisione del Tribunale di Torino è nel senso favorevole al condomino opponente. Vediamone i passi essenziali.

Il Tribunale approva l'osservazione per cui che la lettura degli artt. 63 e 72 vada fatta nel rispetto di quanto prescritto dall'art. 12 delle Preleggi e che conseguentemente non può evincersi una distinzione sul punto tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale.

Inoltre, rammenta che il principio della inderogabilità ad opera di ogni tipo di regolamento condominiale è stato già affermato dalla Corte di Legittimità nella pronuncia n.19893/2011; lì il riferimento è alle norme previste come inderogabili dall'art. 1138 co.4 c.c., ma il principio va esteso anche al limite previsto dall'art. 72 cit. (che appunto si riferisce anche all'art. 63).

Regolamento di condominio, nozione, funzione, approvazione, trascrizione e revisione. Un breve vademecum

In quel provvedimento si affermò che "non osta la natura contrattuale della norma impeditiva contenuta nel regolamento di condominio, poiché questo è un contratto atipico le cui disposizioni sono meritevoli di tutela solo ove regolino aspetti del rapporto per i quali sussista un interesse generale dell'ordinamento (per la questione dell'interesse meritevole di tutela: Cass. n. 8038 del 02/04/2009; Cass. Sez. U, n. 4421 del 27/02/2007; Cass. n. 8038 del 02/04/2009; Cass. n. 2288 del 06/02/2004)".

Il giudice richiama poi la pronuncia n. 702/2015, menzionata dal ricorrente, mentre, per converso, non condivide quanto affermato dal provvedimento della Corte d'Appello di Torino n. 14277/2014 richiamato del condominio.

Rammenta inoltre che di recente la Corte di Cassazione (n. 1847/2018) ha affermato che la solidarietà del biennio di cui all'art. 63 si applica nei confronti di chiunque, anche in caso di aggiudicazione in seguito ad esecuzione forzata, non trovando applicazione il disposto di cui all'art. 2919 c.c. (principio già affermato dalla sentenza n. 1814/1964).

In quella pronuncia si afferma altresì che si tratta di un'"obbligazione solidale, ma autonoma, in quanto non propter rem", costituita ex novo per rafforzare l'aspettativa creditoria del condominio (e che non vale nei confronti del terzo creditore del condominio medesimo).

Osserva qui il tribunale che in quanto obbligazione solidale costituita ex novo per rafforzare l'aspettativa creditoria del condominio, essa può operare nei limiti della previsione legislativa e che il regolamento non può disporne un ampliamento in forza della inderogabilità dell'art. 63 disp. att. c.c.

Non concorda nemmeno con il fatto che la norma ex art. 63 in questione valga solo nei confronti del condominio, alla luce della sua ratio (come affermato dalla sentenza n. 2821/2013).

Afferma il Tribunale di Torino che la norma in quanto obbligazione ex novo, limitata alla durata biennale, appare più come un contemperamento tra gli interessi del condominio e del nuovo proprietario, che una tutela esclusiva del condominio (elemento questo che peraltro non risulta dalla norma di cui all'art. 63).

Osserva inoltre il Tribunale che l'obbligazione si limiti ad essere per il biennio è rafforzata dalla previsione di cui all'art. 173bis disp. att. c.p.c. (che prevede che nella relazione di stima nella procedura esecutiva immobiliare l'esperto deve, testualmente, fornire l'informazione "su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia").

Voltura, subentro e morosità pregresse. Alcune istruzioni per evitare spiacevoli sorprese.

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