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giorgione60

Diritti del locatore su subentro contratto studenti

Buongiorno e grazie per le eventuali risposte.

 

Sono un locatore che ha stipulato un contratto a canone agevolato per studenti universitari (L.431/98) ad un anno rinnovabile. Ho aderito al regime di tassazione della cedolare secca.

 

I conduttori sono due, in solido, e il termine indicato per il recesso è di tre mesi ed è previsto solo per "gravi motivi".

 

Un conduttore mi ha comunicato a voce l'intenzione di recedere anticipatamente (adducendo motivi generici).

 

Ora, fatto salvo la sussistenza reale dei "gravi motivi" e il fatto che il conduttore recedente spedisca regolarmente la lettera racc. A/R comunicando il recesso, volevo chiedere:

 

1. ho il diritto di negare il recesso se non vengono esplicitamente descritti i "gravi motivi"?

 

2. e se ho tale diritto come lo esercito? Rispondendo a mia volta con raccomandata o basterebbe una semplice mail?

 

3. l'inquilino recedente ha comunque diritto di recedere con il mio accordo (nel quale accordo io NON pretendo che i motivi del recesso siano "gravi motivi") ma non con quello dell'inquilino superstite?

 

4. ho diritto di negare un eventuale subentro di soggetto non di mio gradimento? Anche se il soggetto fosse "proposto" dal conduttore "superstite" ovvero da quello recedente?

 

5. lo stesso diritto (di negare il subentro) lo puo' esercitare il conduttore "superstite" qualora il subentrante non sia di suo gradimento ma invece sia di gradimento di me locatore?

 

6. nel caso in cui ci fosse un subentro a me gradito , a parte gli obblighi del recedente e subentrante di regolarizzare il tutto con l'ADE tramite F23 e mod.RLI, debbo ristipulare un nuovo contratto o basta che si aggiunga una postilla controfirmata al contratto originale in cui si indicano gli estremi di tale subentro?

 

7. sempre in tale caso devo esplicitamente far dichiarare al subentrante la sua condizione di studente universitario e della natura transitoria del contratto? (E' infatti condizione essenziale dei contratti transitori studenti stipulati ai sensi della 431/98)

 

8. tale contratto eventualmente modificato va di nuovo ri-registrato all'ADE?

 

9. se invece fosse redatto un nuovo contratto cosa devo indicare nell'articolo riguardante la durata del contratto? Non sarebbe piu' infatti di un anno rinnovabile (come prevede la L.431/98) ma solo del tempo rimanente tra il subentro del nuovo inquilino e il termine originale (scade a marzo 2017)

 

10. inoltre sempre in caso di subentro devo per caso anche a lui comunicare (con racc. A/R) l'adesione al regime della cedolare secca o basta che tale comunicazione venga fatta in una postilla al contratto originario?

 

Grazie moltissimo per l'eventuale aiuto. 🙂

1 - Si

2 - Puoi confermare accettazione con raccomandata. Poi sarà essenziale stilare scrittura da cui risulti che tutti i contraenti approvino il subentro.

3 - 4 - 5 - Tutte le parti interessate devono essere favorevoli al subentro. Basta un qualuque diniego per bloccare il subentro.

Il coinquilino superstite può anche accodarsi alla disdetta dell'altro, se rimane solo, quindi con l'obbligo di corrispondere l'intero canone di locazione visto che è responsabile in solido.

6 - 7 - 8 - F24 Elide con estremi del contratto, di chi lascia, di chi subentra, e mod RLI per subentro dove indichi anche la scelta della cedolare secca (riconfermata e nuova).

Il contratto rimane invariato per condizioni e scadenze.

9 - Un contratto nuovo è un contratto con tutta la normale procedura da adempiere.

10 - Consegnando al subentrante la copia del contratto originario, lo metti già al corrente della tua scelta.

  • Confuso 1

Mi accodo a chi mi ha preceduto, solo per aggiungere alcune cose perché molti aspetti di questo ibrido tema ricorrente (“Che cosa succede quando in una pluralità di conduttori qualcuno se ne va o qualcun altro subentra?”), che investe il campo civilistico e quello fiscale, meritano di essere approfonditi.

 

La cessione del contratto postula un negozio trilaterale al cui perfezionamento è indispensabile l’accordo di tutti, il conduttore cedente, il conduttore cessionario (che, civilisticamente, prende in carico la medesima posizione soggettiva del suo dante causa: per il versante tributario si veda quanto precisato successivbamente) e il locatore ceduto. Deve perciò escludersi che il rimanente conduttore possa unilateralmente decidere di sostituire il conduttore receduto con un altro in mancanza del consenso da parte del locatore: a norma dell’art.1408, co. 1, cod. civ., il cedente è liberato dalle sue obbligazioni dal momento in cui la sostituzione diventa efficace nei confronti di lui e, quindi, da quando il locatore ha sciolto la riserva sulla persona del cessionario (nessuno può imporgli un conduttore contro la sua volontà) e lo stesso articolo citato, al secondo comma, prevede poi che il contraente ceduto, se ha dichiarato di liberare il cedente, può agire contro di lui, ove il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.

 

Nelle locazioni condivise, l’uscita di un coinquilino – rispettando il termine di preavviso - è sempre possibile con un atto di cessione parziale che libera chi esce dagli obblighi contrattuali, trasferendoli per intero su coloro che restano o subentrano al suo posto. Le locazioni per studenti universitari – che rientrano nella categoria “protetta” delle locazioni transitorie - si differenziano, però, dalle altre, in quanto, nelle prime questa possibilità è prevista nel contratto (vedi art.9 del contratto-tipo), e quindi non soggette al benestare degli altri co-conduttori, mentre tale benestare, salvo espressa previsione contrattuale, è necessario negli altri casi, in cui il recesso è collettivo, ovverossia il recesso di un conduttore vale per tutti, solidalmente obbligati allo stesso adempimento.

 

Nei contratti per studenti universitari è consentito il recesso parziale di ciascun componente la parte conduttrice plurisoggettiva: il recesso, in questa categoria di contratti, non è in solido, ma ciascun conduttore firmatario può recedere singolarmente senza che sia necessario il benestare degli altri.

 

Quello che, invece, è necessario, sotto il profilo civilistico, è che la fuoriuscita di un conduttore avvenga con un atto formale (che può essere registrato per darne data certa: non è più possibile fare apporre un francobollo e un timbro in Posta per dare data certa ad un atto: tale servizio è stato dismesso il 1° aprile di quest’anno), essendo una modifica contrattuale che richiede la forma scritta imposta dall’art.1, co.4 della L.431/98 (Cass. n.3547/2004), vale a dire un atto, sottoscritto da tutte le parti in causa, che attesti il passaggio degli obblighi contrattuali da chi esce a chi rimane e a chi contestualmente subentra (la conoscenza del subentrante da parte del locatore è doverosa anche ai fini dell’anagrafe condominiale), regolando tutta una serie di questioni importanti, dal deposito cauzionale al canone di locazione, dal cambio di intestazione dei contratti per le pubbliche utenze (voltura), nel caso in cui il titolare della fornitura sia il conduttore recedente, all’eventuale quota TASI decisa dal Comune - che superi beninteso l’importo minimo di versamento - per gli inquilini che detengano l’immobile (non di lusso) senza adibirlo ad abitazione principale, come definita ai fini IMU, ossia dimora abituale e residenza anagrafica.

 

I cambi di titolarità nel rapporto locatizio determinano poi ricadute fiscali: la cessione di contratto è governata dal modello di registrazione RLI, ma è il caso di evidenziare che la cessione telematica opera con dei limiti: i soggetti cedenti devono essere di uguale numero dei soggetti cessionari e con codici fiscali diversi dai soggetti cessionari, pena scarto.

 

In ogni caso in sede di cessione (cartacea ovvero telematica) di contratto già cedolarizzato, la casella “Cedolare secca” del quadro A non va barrata e, pertanto, il quadro D non deve essere presente, mentre nel quadro B devono comparire solo il soggetto cedente e il soggetto cessionario (se si aggiunge in telematico il soggetto che rimane nel ruolo di cedente e nel ruolo di cessionario, il file viene scartato in fase di controllo). La casella “cedolare secca” va barrata, in sede di cessione, solo in caso di trasferimento dell’immobile locato sia per atto tra vivi (compravendita, donazione ecc.) che per mortis causa (successione), qualora l’acquirente o l’erede decida di esercitare l’opzione per la cedolare secca.

 

Fiscalmente viene ricreata una posizione tributaria in capo a chi rimane e a chi eventualmente subentra - il quale considerato gli angusti presupposti soggettivi di accesso a questo canale, ristretti ulteriormente dai decreti attuativi la legge di riforma del 1998 che limitano l’operatività della tipologia contrattuale in questione, in tale fattispecie dovrà necessariamente essere un conduttore studente universitario, residente in un Comune diverso da quello in cui ha sede il corso di laurea al quale è iscritto (da specificare all’art.2 del contratto-tipo) – e comporta, a carico delle parti l’obbligo di versamento della tassa di registro, anche se il contratto è cedolarizzato, ma di fatto la cifra verrà versata da chi formalizza la cessione (si tratta di una obbligazione in solido nei confronti del Fisco, il che non vuol dire che nei rapporti interni tra le parti - chi trae vantaggio in definitiva da questa operazione è colui che spezza le catene, ossia scioglie anticipatamente il vincolo contrattuale - le spese per la cessione debbano essere ripartite necessariamente per quote paritarie).

 

Salvo il ricorso ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, l’attestato di versamento relativo alla cessione del contratto di locazione deve essere presentato all’ufficio di competenza. Se la cessione non è effettuata a titolo oneroso (viene previsto un corrispettivo), l’importo da versare, a mezzo modello F24 Elide, è in misura fissa (67 euro), mentre il codice tributo è il 1502.

 

In alternativa, evitando in questo modo l’imposta di registro dovuta per la cessione e la comunicazione dell’opzione per la cedolare secca al cessionario, è possibile risolvere per mutuo consenso il contratto in essere e registrarne uno nuovo in capo al conduttore rimasto e al nuovo subentrante, con diversa decorrenza contrattuale e durata, non necessariamente quello specificatamente destinato a soddisfare le esigenze degli studenti universitari: nulla infatti vieta ai medesimi di accedere ad altri canali contrattuali, sottoscrivendo ad esempio contratti ordinari a canone libero o agevolato o avvalendosi delle ipotesi di transitorietà breve enucleate ai sensi dell’art.5, co.1, L.431/98 (l’art.3 del decreto ministeriale citato afferma che nei Comuni sedi università “possono” e non “devono” essere stipulati contratti per studenti universitari): il costo di tali operazioni, in regime di cedolare secca, è pari a zero. La stipula degli atti in momenti diversi rende il tutto un po’ laborioso, ma è possibile, se c’è l’accordo tra le parti.

 

E’ bene infine ricordare che l’opzione è sul contratto, ma la circolare n.26/2011 ha precisato che nel caso di una pluralità di conduttori, l’opzione va distintamente comunicata a ciascuno di essi. Perciò, l’OP due possibilità per uscire dalle sabbie mobili della cessione di un contratto già cedolarizzato: la prima consiste nell’inserirla nella scrittura privata che andrà a sottoscrivere, la seconda è la lettera raccomandata nel termine di 30 giorni dalla data di cessione.

 

Stando all’interpretazione dell’Amministrazione finanziaria, fornita nella circolare suindicata, la comunicazione può avvenire unicamente avvalendosi del servizio postale (l’eventuale raccomandata a mano, seppure sottoscritta dal conduttore e, conseguentemente qualsiasi scrittura privata, non avrebbe alcun valore), ma, ad una attenta lettura della norma di legge, la forma della raccomandata non è prescritta dall’art.3, co.11 del D.Lgs, 23/2011, a pena di nullità, né può desumersi per via interpretativa, essendo la stessa solo consigliata per assicurare la conoscenza del conduttore. Perciò, l’opzione di cui si discute può essere comunicata in qualsiasi modo, purchè idoneo a portare tale contenuto a conoscenza del conduttore, secondo i principi degli artt.1334 (Efficacia degli atti unilaterali) e 1335 (Presunzione di conoscenza) cod. civ.

Grazie mille Lorek

quindi in caso di subentro (esce uno ed entra un'altro) non è necessario confermare la cedolare secca nel modulo RLI e quindi (io locatore) non devo neanche rispedire una raccomandata al subentrante, giusto?

Buonasera a tutti! Mi accodo alla conversazione per chiedere 1.quali siano i poteri del locatore nel caso di mancato gradimento del subentrante. Ergo: serve un atto di diniego formale spedito tramite a/r ?

2. Ove gli inquilini, coobbligati in solido, e pertanto tenuti a ricercare un subentrante, possono opporre il diniego rimettendo l'onere di ricerca della nuova parte al locatore?

3. Un NON STUDENTE può essere ammesso al subentro oppure conditio sine qua non per l'ingresso è lo status di STUDENTE?

Grazie

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