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lisandro

Ho parecchi dubbi sul contenuto del mio contratto d'affitto

Mi scuso se sarò prolisso, elenco i punti in questione e mi auguro che qualcuno abbia la pazienza e la gentilezza di rispondere.

 

1) "I conduttori dovranno consentire l'accesso all'unità immobiliare al locatore o ad un suo incaricato, ove costui ne faccia richiesta, specialmente durante gli ultimi tre mesi del rapporto di locazione per poter permettere di far visitare la casa ad eventuali clienti."

 

In tali situazioni sono necessari il preavviso del locatore e la presenza del o dei conduttori o può venire senza preavviso anche senza nessuno in casa?

 

2) Un giorno in cui il proprietario è passato da casa a ritirare le utenze ha minacciato di incaricare una ditta di pulizie a nostre spese qualora l'appartamento non venisse tenuto in migliori condizioni di pulizia. Certamente la casa non è splendente ma credo che qualche piatto sporco nell'acquaio, la cucina incrostata, il disordine, ecc. per quanto riprovevoli riguardino semmai il rapporto tra i conduttori e non il locatore. Inoltre è stato intimato ad uno dei conduttori uscenti di mantenere la propria camera in ordine al fine di non scoraggiare eventuali nuovi potenziali affittuari.

 

"Sono altresì a carico dei conduttori le spese per far pulire l'appartamento una volta alla settimana."

 

Questo è l'unico passaggio del contratto dove si citano le pulizie dell'appartamento. Non credo che ne risulti l'obbligatorietà e anche se così fosse mi suonerebbe come una clausola vessatoria.

 

3) "Si concede al locatore la possibilità, durante il periodo estivo, nei momenti di minor utilizzo dell'immobile da parte del conduttore di accedere allo stesso per fare eventuali piccoli lavori di manutenzione ordinaria che rimarranno come costi al conduttore e verranno eseguiti dal locatore. Tutto questo verrà eseguito dopo un controllo da fare con i conduttori nel mese di luglio di ogni anno."

 

E' regolare che il locatore si arroghi il diritto di provvedere a manutenzioni di propria iniziativa addebitandole ai conduttori?

 

4) "Tale deposito, non imputabile in conto pigioni sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell'immobile, degli arredi in esso contenuti e del saldo delle utenze spettanti ai conduttori."

 

Questo passaggio è riferito alla caparra che a quanto sapevo è solo a garanzia di eventuali danni, ecc. Tenendo conto che il contratto specifica che il rimborso delle utenze (intestate al locatore) avviene previa presentazione delle bollette, è regolare trattenere anche in parte la caparra a garanzia di utenze future riferibili al periodo di locazione del conduttore uscente?

 

5) Il contratto è un 4 + 4 cointestato a 4 persone, stipulato nel 2013 (per cui i primi 4 anni scadranno fra qualche mese). Il locatore ha riferito che a seguito della disdetta presentata da due dei conduttori il contratto si reputa sciolto e ha anticipato che quando verrà stipulato il nuovo contratto intestato ai due vecchi conduttori oltre ai due nuovi futuri inquilini, il prezzo potrà essere rivisto al rialzo. Non vi sembra un espediente ad hoc per aumentare arbitrariamente le pigioni?

1) "dovranno consentire" implica una richiesta ed una autorizzazione, ma sarebbe meglio fosse specificato "previo accordo". Il locatore non può entrare in assenza del conduttore, si tratterebbe di violazione di domicilio;

2) la condizione di igiene è una questione soggettiva ... certo che se il conduttore deve far entrare qualcuno per far vedere i locali .... quella clausola potrebbe anche indicare che il locatore avrebbe la facoltà di far intervenire un'impresa per effettuare le pulizie una volta alla settimana addebitandoti le spese;

3) Furbescamente il locatore ha inserito la dicitura "ordinaria" e non "straordinaria" perchè in tal caso le spese sarebbero state a suo carico. Se lo hai firmato, però, c'è poco da dire. I lavori comunque vanno concordati e se fossero ordinari potresti occupartene anche scegliere di occupartene tu. Il locatore non potrebbe forzarti.

4) Lo hai firmato. In ogni caso i locatori lo fanno spesso.

5) Leggi bene se le clausole di rescissione prevedono lo scioglimento automatico nel caso di disdetta anche di un solo cointestatario. Se così è, il contratto si scioglie e quello nuovo ha tutta una sua storia, compreso la definizione del prezzo, che puoi o meno accettare.

Intanto grazie per la risposta, sui punti 1 e 3 mi è tutto più chiaro.

Per quanto riguarda il punto 2, ciò che mi lascia dei dubbi è il fatto che non è specificato né l'obbligo dei conduttori di far pulire la casa settimanalmente (e se ci fosse credo sarebbe un'ingerenza illegale), né è specificato a quali condizioni il locatore può imporlo (al di là di tutto vi assicuro che non ci sono i ratti per casa o le ragnatele alle porte). Se il locatore interpreta in modo così elastico e sbilanciato la clausola può accadere per assurdo che vedendo anche un solo bicchiere fuori posto ci potrebbe imporre di pagare una ditta di pulizie a qualsiasi cifra e per qualsiasi prestazione.

Ripeto puzza molto di clausola vessatoria.

Per quanto riguarda il punto 5 vedrò di leggere bene il contratto, sul 4 invece non capisco come possa collimare il fatto che le utenze vengono rimborsate (in quanto intestate al locatore) previa esposizione delle bollette con il trattenere preventivamente la caparra, senza che vi sia stata in passato alcuna insolvenza, in previsione di utenze future riferite al periodo di permanenza.

Non si potrebbe contestare la cosa e chiedere che venga messo per iscritto nel verbale in cui si dice che l'appartamento non presenta danni, ecc. ecc., la cauzione viene restituita e l'inquilino si obbliga a pagare dietro presentazione delle bollette le utenze future riferite al periodo in cui occupava l'appartamento?

2) infatti ho scritto "facoltà". Si tratta di una clausola che può dare adito a diverse interpretazioni. Naturalmente il locatore non può imporre a voi di far entrare un impresa a casa vosta.

3) certo che si può, basta firmarlo entrambi. E' vero che il deposito cauzionale si riferisce ad eventuali garanzie per danni al momento della riconsegna dell'immobile, ma è anche vero che i soldi te li deve restituire lui. O lo fa di sua spontanea volontà oppure ricorri alle vie legali (sconsigliabile se non ce n'è un reale bisogno).

Dunque se ho ben capito qualora il locatore in mancanza di danni e pendenze passate si rifiutasse di restituire la caparra sarebbe in torto.

Dunque se ho ben capito qualora il locatore in mancanza di danni e pendenze passate si rifiutasse di restituire la caparra sarebbe in torto.

Certamente!!!!!!!!

Non potrebbe tenere in conto la cauzione per finalità diverse da quelle previste dalla legge, a meno che non sia stato espressamente indicato nella ricevuta o nel contratto. Pensa che la legge 392/78 prevederebbe addirittura che debba restituirla aggiungendo gli interessi legali per tutti gli anni in cui l'ha tenuta.... In fondo, quelli sono soldi tuoi che lui custodisce a titolo di garanzia.

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