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lorenzoroma

Prima casa in affitto della mia vita. Aiuto per contratto.

Buongiorno a tutti, è arrivato (forse un pò in ritardo) il momento di prendere la prima casa in affitto. Spulciando il forum devo dire che ho arricchito la mia cultura in un settore a me prima sconosciuto.

Dato che a Roma le case più belle sono tutte affidate ad agenzie, ci stiamo rassegnando all'idea nostro malgrado di doverci affidare ai loro servigi. Ho letto tuttavia che a volte queste agenzie possono diventare delle vere e proprie tigri alla ricerca di una parcella immeritata e praticamente estorta. Siccome immagino come sarà la situazione qui a Roma, mi voglio tutelare da principio, chiedendo consiglio a chi ne sa più di me in materia.

Gli step li ho generalmente capiti;
1) vedo la casa

2) faccio la proposta di affitto comprensiva di termine entro il quale il proprietario deve decidere se accettarla o meno

3) verso una caparra confirmatoria insieme alla proposta

3) se il proprietario;

sub 3 a) accetta la mia proposta si firma il contratto,

sub 3 b) fa una controproposta sarò io a doverla accettare, e così via fino a che non ci si trovi d'accordo al 100% sul contenuto contrattuale,

sub 3 c) rifiuta e basta la caparra mi è riconsegnata dall'agenzia

sub 3 d) dovesse prima accettare e poi rifiutare di firmare il contratto dovrà invece corrispondere lui a me il doppio della caparra confirmatoria che ho versato.

Quello che mi preoccupa è però il momento della trattazione, lo so sono un rompiballe, ma DETESTO regalare i miei soldi e mi piace fare le cose perfettamente. Nello specifico come funziona quando io vado a fare la proposta di affitto? Mi danno un modulo immagino, ma come lo compilo? Non mi voglio affidare all'agente, perché so che non è lui a fare il mio interesse e voglio tutelarmi dalle brutte sorprese. Ad esempio ho letto che sarebbe saggio  chiedere i consuntivi delle spese condominiali che spesso risultano poi molto più esose di quanto indicato dall'annuncio, è vero? E cosa fare se dovesse succedere una cosa del genere? Come far mettere per iscritto che sto prendendo in affitto un immobile a quel tot di spese condominiali?

Inoltre che ne pensate di proporre il regime di cedolare secca anche se non indicato nell'annuncio? Il risparmio per il proprietario è notevole, io avrei più importo da portare in detrazione e entrambi risparmieremmo e non poco su registrazione e imposte di registro. Ah e un ultima cosa, l'imposta di registro se si dovesse optare per tassazione ordinaria la dovrei ripagare ogni anno? Più o meno a quanto ammonta?

Scusate per tutte queste domande ma ho cercato di concentrare tutti i miei dubbi in questo post. Il mercato di questa città non mi aiuta a ragionare con la mente fredda, e spero di trovare qui dei validi amici più esperti di me.

Un saluto.

Modificato da lorenzoroma

No

gli step che indichi sono quelli per acquistare un immobile. Nel contratto di lcoazione non c'è - di norma- la caparra confirmatoria.

Caso 1. Vedi casa, ti piace, l'agenzia ti dice che il canone è 500 euro (poniamo), dici di si, vi incontrate in agenzia e firmate il contratto. Tu devi dare due mesi di deposito cauzionale (normalmente sono due mesi..potetet pattuire cosa volete), e lui ti da le chiavi, paghi quindi il primo mese, entri e via dicendo.

A fine contratto, il proprietario ti renderà al cauzione dopo aver visionato l'immobile e verificato le condizioni.  Ovviamente c'è anche da pagare l'agenzia 

 

caos 2:  l'appartamento che visioni non sarà libero prima di un mese, due o tre oppure tu lo vuoi bloccare ma entrereai  a distanza di due mesi, poniamo, e quindi vuoi fare partire il contratto in allora. Puo' essere che la proprietà chieda una somma a bloccare l'appartamento. QUetsa somma sarà imputata a caparra sino al momento della firma del contratto , dove poi verrà imputata a cauzione. Ma  ecco, la caparra nelle locazione è solo questa..

 

caso 3: il proprietario potrebbe chiederti una fideiussione a garanzia

Modificato da SisterOfNight

spese condominiali, non puoi pretendere di pagarle a forfeit ..dipendono molto, ad esempio se hai riscaldamento centralizzato, dalla temperatura che tieni in casa.  

Se fai un contratto dove dici alla proprietà che vuoi all inclusive ti spara di certo una somma alta alta per le spese, per starci dentro con certezza.

 

Altra cosa:  vai all'ufficio tributi subito per la comunicazione della presenza e il pagamento tari. Se sei solo ti conviene trasferire la residenza, così paghi per uno. Se non trasferisci al residenza pagherei per il numero di persone del tuo nucleo familaire di appartenenza (ossia se ora hai residenza con mamma papà e fratello, paghi tari per 4)

 

Non tutti possono fare la cedolare secca. Puoi proporre

L'imposta di registro è al 50% tra te e proprietà, corrisponde al 2% del canone annuale 

 

Grazie delle risposte, per quanto riguarda la caparra confirmatoria forse mi sono espresso male, ma mi riferivo all'assegno che si lascia all'agenzia per bloccare la casa/fare la proposta.

 

Comunque abbiamo fatto la proposta e inserito tutto ciò che volevamo. Tuttavia un paio di cose non sono state inserite perché ci hanno detto che poi in redazione di contratto le proponiamo. La cosa non mi stra-convince, ci sarà effettivamente questa possibilità? Le cose che non ci vanno bene sono essenzialmente 2:

1) il termine di preavviso che vorremmo cambiare da 6 a 3 mesi (anche se qui ci è stato detto che poi anche il proprietario ha questo termine di preavviso se vuole modificare le condizioni a scadenza o mandarti via),

2) + IMPORTANTE il fatto che vorremmo escludere la possibilità di visita dei futuri inquilini che dovranno visionare l'immobile a scadenza del nostro contratto, su questo punto siamo stati chiari che non avremmo voluto transigere e ci hanno detto che poi se ne parlerà col proprietario. Ma sinceramente la tipa dell'agenzia mi è sembrata un pò sconclusionata nel senso ha cominciato a dire; "ma che vi frega, ma già pensate ad andare via, ma sono solo 2 ore a settimana, ma se volete poi non rispondete o dite che siete impegnati". Noi gli abbiamo detto che a noi piace fare le cose ONESTAMENTE e non fregare la gente, o doversi sentire inseguiti come i peggiori debitori di chissà chi. Quindi ha cominciato a dire che se lo avremmo tolto dal contratto siccome lo dice la legge, il proprietario  comunque ci avrebbe potuto scrivere che vuole far vedere l'immobile (perché lo dice la legge! ma il contratto non fa legge tra le parti!?😘). Dopo una notte di studio ho scoperto che non c'è NESSUNA legge al riguardo ma solo USI LOCALI che nella provincia di Roma prevedono che l'appartamento può essere visitato durante 2 ore al giorno in 2 giorni la settimana (DA PAZZI!!!). Quindi ora onde evitare di accettare questa condizione volevo sapere COSA POSSO FARE? L'idea è dirgli che noi siamo stati chiari e che vogliamo la clausola tolta e che in più il proprietario si impegni a non far visitare la casa ai nuovi inquilini fino alla scadenza del nostro contratto.

 

E' così assurda come richiesta? Siamo così pazzi da non voler far entrare sconosciuti dentro casa? O più semplicemente non vogliamo dedicare il nostro tempo (prezioso) a lavorare per gli interessi del proprietario? Cioè io pago un servizio (e pure salatamente) e lo voglio per intero!

 

Illuminatemi!

Modificato da lorenzoroma

Ciò che stai chiedendo equivale a dire ho acquistato un bene ad un prezzo pattuito perciò è mio. Quello che invece hai firmato è un contratto di locazione: disponi di un bene per un corrispettivo per un determinato arco temporale, rinnovabile a scadenza dalle parti a medesime o altre condizioni da pattuire.  Per normativa (vedi c/c e prassi-sentenze) il locatore ha diritto di ispezionare o dare mandato ad altri  i locali affittati previo comunicazione al conduttore che non può opporvisi (salvo motivato impedimento) nel qual caso si fisserà nuovo appuntamento.  Ha inoltre diritto in caso di recesso anticipato o di pubblicizzare e fare visionare l'appartamento  (in questo caso diciamo è più un favore reciproco le 2 ore a settimana), per evitare contrasti ed indispettire l'una o l'altra parte. 

Non guardare le cose in questa prospettiva, io non sto dicendo niente di tutto ciò. Che il locatore conservi il suo diritto di ispezionare l'immobile mi va benissimo. E' il fatto che entri altra gente in casa a non andarmi per niente bene, ora fermo restando che non ho firmato nessun contratto di affitto, è ragionevole chiedere di inserire una clausola che escluda tale "diritto" (molto tra virgolette, perché come anche tu fai notare si tratta di favore reciproco). Che poi che avrà mai di reciproco...io non guadagno nulla solo scocciature...

lorenzoroma dice:

Comunque abbiamo fatto la proposta e inserito tutto ciò che volevamo. Tuttavia un paio di cose non sono state inserite perché ci hanno detto che poi in redazione di contratto le proponiamo

...

2) + IMPORTANTE il fatto che vorremmo escludere la possibilità di visita dei futuri inquilini che dovranno visionare l'immobile a scadenza del nostro contratto, su questo punto siamo stati chiari che non avremmo voluto transigere e ci hanno detto che poi se ne parlerà col proprietario

 

Dunque per ricapitolare, avete firmato una proposta di locazione lasciando un assegno all'agenzia (serebbe importante a che titolo avete pagato quella somma). Nella proposta avete inserito quello che desideravate TRANNE il punto due, su cui non siete disposti a cedere, cioè NON permettere ad alcuno l'ingresso nell'appartamento preso da voi in affitto, in caso il proprietario allo scadere del contratto decidesse di fare visionare l'immobile ad altri potenziali inquilini.

 

Avete fatto benissimo ad inserire nella proposta di locazione tutto quello che desiderate debba contenere il futuro contratto, ma avete fatto malissimo a non inserire il punto due riguardante la visita dei locali, punto che per voi è fondamentale e su cui non siete disposti a rinunciare

Adesso siete nella condizione che se il locatore accetta la vostra proposta (in cui nulla si dice a proposito di visite varie) ma non accetta di aggiungere niente a tal proposito a contratto, voi vi ritrovereste nella condizione di perdere qualsiasi somma versata a titolo di caparra al momento della firma dell proposta. Adesso i possibili scenari possono essere:

1) il locatore non accetta la vostra proposta per cui tutti amici come prima e ognuno per la sua strada

2) il locatore accetta la vostra proposta e in fase di stesura di contratto inserisce la clausola a voi tanto cara (ma non ne sarebbe obbligato). E tutti vissero felici e contenti

2) il locatore accetta la proposta, ma non l'inserimento della clausola a contratto. In questo caso spero per voi che la somma versata alla firma della proposta sia chiaramente indicata come anticipo di locazione e non come caparra confirmatoria, altrimenti quei soldi non li vedete più.

 

poi ci sarebbe il discorso agenzia, che naturalmente vi chiederà il suo onorario.

francamente fossi il lcoatore non ti farei proprio il contratto. Ancora non sei dentro e già detti regole..  Io proprietario non rinuncerei al mio diritto di far visionare il locale.

Se il tuo locatore accetta le tue condizioni, buon per te.  Ma è appunto un contratto, volontà delle parti, non solo tua.

Tra l'altro, se sei tu a non accettare poi di firmare il contratto, perdi la somma data a blocco dell'immobile in qaunto hai firmato per bloccare e poi non fate il contratto.  Ergo la somma data a caparra si perde.  se invece fai il contratto, si muta in deposito cauzionale e verrà reso a fine contratto.

 

Mi pare logico che un proprietario, vistasi arrivare la disdetta o il recesso anticipato, cerchi di far visionare l'immobile onde evitare di passare mesi con l'immobile sfitto e doversi pagare tasse e spese condominiali. Altrimenti puoi proporgli di pagare l'affitto anche dopo che te ne sei andato, così lui puo' far visionare l'immobile e non ci perde.

 

  • Mi piace 1

Vedo che in questo forum ve la prendete un tantino...😄😄😄!

 

Che significa che non sono dentro e già detto regole scusa? Il conduttore non è parificabile ad un cliente!? E a casa mia non è il cliente che ha sempre ragione? Oltretutto nessuno sta dettando regole, io sto chiedendo questa cosa proprio perché mi piace essere chiaro fin dall'inizio e mettere tutto per iscritto è essenziale a mantenere un buon rapporto di locazione. Ma volevo confrontarmi con qualcuno per sapere se questa condizione era assurda o meno, tutto qui, nessuna pretesa, nessuna rinuncia, nessuna logica. Mi sembra chiaro ora che è invece una prassi ben consolidata (purtroppo ma la accetto).

No il conduttore NON è un cliente.  Conduttore e proprietario stipulano un contratto, sono parti contraenti.

Tu vuoi inserire una clausola con cui il locatore potrebbere perdere mesi di affitto.  Io non acconsentirei a inserire questa clausola.  E tu non hai diritto di predetenderla.

Se il tuo locatore acconsente, buon per te. Forse il locatore non si rende conto che così, tu hai libertà di andartente, e lui resta mesi senza poter dare in affitto il locale. 

  • Mi piace 2

Il conduttore compra un servizio quindi è un cliente, che sia anche contraente è un altro discorso, anche chi acquista qualcosa al supermercato allora è contraente. Ma il punto non mi sembra questo, ripeto volevo solamente sapere se era ragionevole inserire quella clausola, evidentemente non lo è, me ne faccio una ragione. 

lorenzoroma dice:

Vedo che in questo forum ve la prendete un tantino...😄😄😄!

 

Che significa che non sono dentro e già detto regole scusa? Il conduttore non è parificabile ad un cliente!? E a casa mia non è il cliente che ha sempre ragione? Oltretutto nessuno sta dettando regole, io sto chiedendo questa cosa proprio perché mi piace essere chiaro fin dall'inizio e mettere tutto per iscritto è essenziale a mantenere un buon rapporto di locazione. Ma volevo confrontarmi con qualcuno per sapere se questa condizione era assurda o meno, tutto qui, nessuna pretesa, nessuna rinuncia, nessuna logica. Mi sembra chiaro ora che è invece una prassi ben consolidata (purtroppo ma la accetto).

Perdona l'ennesima intromissione, giusto per fare un  ipotesi come dici tu e per un quieto vivere e venire incontro ad esigenze più svariate poniamo che un'autorità terza  (prefetto, comune, etc) ti chiedano per usi e costumi locali  o prassi dei luoghi in cui risiedi  di alloggiare/ospitare  in una tua proprietà persone che non conosci, imponendoti di non disturbarli, che gli stessi siano esentati da qualsivoglia rispetto di regolamenti e prassi di buon vicinato e/o obblighi contrattuali  o di legge, presuppongo  visto la risposte date  saresti talmente entusiasta di questo da  concedere  l'appartamento anche in comodato gratuito. "il cliente ha sempre ragione" giusto - Anche il comune/prefetto (conduttore) è cliente   e tu proprietario (contraente)  anche con l'istituto del comodato 

Modificato da SPL House

Figurati mi fa piacere che ti intrometti, ma altrettanto non posso dire del fatto che mi sembra che tu voglia  sentire ciò che vuoi sentirti dire. Nell'esempio che tu stai ponendo, parliamo di un imposizione, sicuramente ingiusta, ma pur sempre un imposizione. Quindi o ti ribelli (legalmente o meno) o la subisci, e probabilmente subiresti e tutti amici come prima. Ma quello di cui parlo io non è né vuole essere imposizione. Mi sembra normale contrattazione, sinallagma significa proprio questo do, concedo, concedo, do. Io volevo solo sapere se era ragionevole come richiesta...

lorenzoroma dice:

 io sto chiedendo questa cosa proprio perché mi piace essere chiaro fin dall'inizio e mettere tutto per iscritto è essenziale a mantenere un buon rapporto di locazione.

Se non ci sono problemi, un equo e buon rapporto di locazione lo si stipula anche con un contratto standard, uno di quelli già prestampati...

Al contrario se i due contraenti - ritenuti alla pari dalla Lex - optano per una diversa e personalizzata stesura del contratto di locazione significa che sussistono esigenze particolari, ma passare dalle esigenze particolari a pretese irricevibili ci passa un mondo intero.

E perdonami, ma la tua richiesta a cui tieni tanto invece è proprio una bella imposizione fuori luogo  che nell'ambito di una trattativa ti rispedirei subito indietro accompagnata da una fragorosa risata perchè solo a chiedere detta clausola ci vuole proprio una bella faccia tosta.

 

Sai... io vorrei la Lamborghini per sfrecciare di tanto in tanto e lo yacth per andarmi a rilassare in Australia... ma devo far senza!

Analogamente, tu faresti senza il mio immobile.

Sono tutte pretese assurde.

  • Mi piace 1
SisterOfNight dice:

francamente fossi il lcoatore non ti farei proprio il contratto. Ancora non sei dentro e già detti regole..  Io proprietario non rinuncerei al mio diritto di far visionare il locale.

 

 

Ciao concordo esattamente con te!

E' il classico caso in cui ci si può ritenere fortunati in quanto, il futuro conduttore, manifesta sin da subito le sue intenzioni future, quindi ottimo motivo per rifiutare un inquilino del genere.

Infatti, brutta situazione, quando si ha già stipulato e sta già dentro….. 

albano59 dice:

 

E perdonami, ma la tua richiesta a cui tieni tanto invece è proprio una bella imposizione fuori luogo  che nell'ambito di una trattativa ti rispedirei subito indietro accompagnata da una fragorosa risata perchè solo a chiedere detta clausola ci vuole proprio una bella faccia tosta.

 

Sai... io vorrei la Lamborghini per sfrecciare di tanto in tanto e lo yacth per andarmi a rilassare in Australia... ma devo far senza!

Analogamente, tu faresti senza il mio immobile.

Sono tutte pretese assurde.

Ciao parole sante albano, precisazione quanto mai pertinente e logica.

lorenzoroma dice:

Il conduttore compra un servizio quindi è un cliente, che sia anche contraente è un altro discorso, anche chi acquista qualcosa al supermercato allora è contraente. Ma il punto non mi sembra questo, ripeto volevo solamente sapere se era ragionevole inserire quella clausola, evidentemente non lo è, me ne faccio una ragione. 

Pensa come vuoi,  cio' significa che quando vado al supermrcato contratto il prezzo della pasta e dell'olio che compro?  contratto il prezzo della benzina? 

sei cliente se affitti una stanza di hotel  e  il negozio, l'hotel, il B&B  ha delle regole, ha dei prezzi da tariffario o da esposizone e tu li accetti.

Il contratto di locazione di un appartamento non è  acquistare un servizio ma ottenere la detenzione di un immobile.

I locatori non sono soggetti che distrubuiscono servizi (se non lo fanno professionalmente tipo l'hotel, affittacamere ecc..)

E alla domanda seguente ti abbiamo ripsoto tutti nella stessa maniera. Vedi tu.

 

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