#1 Inviato 5 Giugno, 2017 Salve a tutti i professionisti del Forum; sono proprietaria di un monolocale che ho affittato tramite contratto abitativo di natura transitoria. Ora che siamo a metà contratto il conduttore (che mi deve ancora 2 mesi di arretrati) mi notifica il recesso anticipato per agosto (nel contratto la clausola a riguardo è di 2 mesi di preavviso) e contestualmente mi propone il subentro, nel contratto, di un suo amico. A questo punto vorrei chiederVi, cortesemente, quali sono gli adempimenti da fare qualora intendessi aderire a questa offerta. Correggetemi se sbaglio: - Pagamento F24 Elide con codice 1502 da 67euro (a carico del subentrante); - RLI con dati del locatore e dei due conduttori, vecchio e subentrante, da portare in AdE assieme all'F24; - Conguaglio mensilità arretrate e utenze fino al mese del subentro. - Devo dire al subentrante di dare al primo conduttore la cifra di deposito cauzionale che questo mi aveva dato ad inizio rapporto. C'è altro? E' necessario stilare qualche scrittura privata che mi possa tutelare in qualche modo? Mi suggerite qualcosa vista la vostra esperienza? E se il subentrante non mi convincesse? Cosa mi consigliate di fare? So che ho facoltà di non accettare la sublocazione, è vero? E' la prima volta che mi capita un subentro, scusate. E grazie. Come sempre.
#2 Inviato 5 Giugno, 2017 Se il subentante non ti convince, rifiutalo. Se invece ti convince, gli adempimenti che hai elencato sono corretti. Se sei in cedolare secca, è più conveniente e pratico chiudere l'attuale contratto e farne un altro nuovo.
#3 Inviato 5 Giugno, 2017 Se il subentante non ti convince, rifiutalo.Se invece ti convince, gli adempimenti che hai elencato sono corretti. Se sei in cedolare secca, è più conveniente e pratico chiudere l'attuale contratto e farne un altro nuovo. Va bene, grazie. Una eventuale scrittura privata per suggellare il tutto sarebbe d'uopo? Per tutelarmi civilisticamente, dopo aver adempiuto agli oneri tributari. La dovrei registrare?
#4 Inviato 5 Giugno, 2017 Uno se ne va ed un altro subentra oppure un contratto si chiude ed un altro si apre: tutti i passaggi sono già sugellati dagli adempimenti fiscali per cui la scrittura privata è superflua. E' invece utile redarre il verbale di riconsegna immobile (visto che chi se ne va è pure moroso) dove annoterai danni, arretrati, sospesi, e in questo caso non riconsegna del deposito cauzionale. Una copia a testa, entrambe firmate da te e da chi se ne va (equivale ad un "pagherò"); quando tutti i conti saranno chiari e definiti andrete a conguagliare sul deposito cauzionale temporaneamente trattenuto da te. IMPORTANTE >>> ciò significa che in caso di subentro, il subentrante il deposito cauzionale lo deve dare a te e non a chi va via, altrimenti questo intasca subito il "suo deposito" e sicuramente sparirà lasciando in carico a te la sua morosità e gli ultimi conti in sospeso.
#6 Inviato 6 Giugno, 2017 Albano ha, come suo solito, risposto puntualmente. A mia volta però vorrei capire, dalla vostra esperienza, se in un contesto identico io possa agire in questi termini: - Visita immobile con il conduttore cedente; - Eventuale calcolo danni; - Il conduttore che subentra, tramite scrittura privata, da al cedente un importo pari al deposito cauzionale meno la quota di "danno"; - Termine di ogni rapporto contrattuale con il cedente; In questo modo avrei anche la certezza che i "danni" del precedente siano effettivamente pagati da quello e non, a fine contratto, ingiustamente dal subentrante. Cosa ne pensate? - - - Aggiornato - - - Circa la scrittura privata, cosa ne dite di: Cessione del contratto di locazione*(art. 2,*L. n. 392/1978) In relazione al contratto di locazione stipulato in data XX/XX/XXX e registrato in data XX/XX/XXXX presso l’Agenzia delle Entrate di XXX con i seguenti riferimenti: XXXXXXXX Con la presente scrittura il sig. Caio, blablabla più dati di seguito denominato cessionario a partire dalla data del XXXXXXX subentra a tutti gli effetti di legge nel contratto di locazione di cui sopra al posto del sig. Tizio blablabla più dati di seguito denominato cedente. Con la firma della presente scrittura il sig. Caio dichiara di ben conoscere ed accettare in ogni sua parte il contratto di locazione stipulato in data XX/XX/XXXX con il proprietario dell’immobile, sig. Sempronio blablabla più dati Si specifica che rimangono invariate tutte le condizioni del contratto di locazione originario. Città, XX/XX/XXX Firma locatore Firma cessionario Firma cedente A livello tributario, come dice giustamente Albano, non importa la scrittura privata, ma....a livello civilistico può tornare utile magari. 1 1
#7 Inviato 6 Giugno, 2017 A mia volta però vorrei capire, dalla vostra esperienza, se in un contesto identico io possa agire in questi termini: - Visita immobile con il conduttore cedente; - Eventuale calcolo danni; - Il conduttore che subentra, tramite scrittura privata, da al cedente un importo pari al deposito cauzionale meno la quota di "danno"; - Termine di ogni rapporto contrattuale con il cedente; In questo modo avrei anche la certezza che i "danni" del precedente siano effettivamente pagati da quello e non, a fine contratto, ingiustamente dal subentrante. Grazie Ennio per le suggestioni, anche in merito alla scrittura privata. In relazione al "quote": alla fine a te resterebbe il deposito cauzionale intero e se la sbrigherebbero gli altri? E poi a fine rapporto? Cosa darai al secondo conduttore?
#8 Inviato 6 Giugno, 2017 Con un subentro, la scrittura privata non serve quando c'è una sola persona che subentra ad una sola persona titolare dell'originario contratto di locazione: la documentazione tributaria è sfruttabile anche ai fini civilistici. Si dovrà solo consegnare al subentrante la fotocopia del contratto originariamente registrato unitamente a copia dell'F24 Elide per cessione. Però col subentro ci sono gli ultimi sospesi (bollette e spese condominiali) ed eventuali danni di chi se ne va che restano in un limbo, perché quasi sempre la reale entità dei costi non sono quantificabili alla consegna delle chiavi: il "verbale di riconsegna immobile", che riguarda solo il locatore e l'inquilino uscente, risolve questo impasse. La scrittura privata è invece indispensabile e necessaria laddove nel contratto originario compaiano più coinquilini pure responsabili in solido, ed è funzionale a fissare per iscritto tutti i vari aspetti civilistici e tributari da definirsi congiuntamente. In questa ipotesi tutte le parti contraenti (locatore, coinquilini che rimangono, coinquilino uscente, coinquilino subentrante) sono coinvolte: - il recesso anticipato di chi se ne va deve esser recepito ed approvato dai coinquilini che restano e dal locatore; - il coinquilino subentrante deve ricevere l'assenso favorevole tanto dal locatore quanto dai coinquilini che restano; - F24 Elide per cessione, in copia a tutti i contraenti; - fotocopia del contratto originariamente registrato al subentrante; - disposizione sul deposito cauzionale del subentrante. Invece, il verbale di riconsegna immobile al solito interessa solo a chi va via ed al suo locatore. Col subentro, di fatto non si concretizza la materiale riconsegna dell'immobile; però il verbale di riconsegna immobile diventa documento di sostanza proprio ai fini civilistici, affinché il locatore possa disporre di un titolo valido per esigere le somme rimaste in sospeso. Per gli stessi motivi questo documento è altrettanto utile all'inquilino uscente, perché è una valida pezza d'appoggio per attestare che il deposito cauzionale (in parte o in toto) è rimasto nelle disponibilità del locatore. 1
