Nei caseggiati di montagna la neve, da quando comincia a depositarsi sulle parti comuni del caseggiato e sino a quando non si scioglie, diventa, almeno temporaneamente, una parte dell'edificio e, in quanto tale, entra a far parte di quei beni che la legge pone sotto la custodia del condominio.
La gestione della neve nei condomini e ruolo dell'amministratore
L'amministratore del condominio, ex art. 1130 n. 4 c.c., ha la facoltà, indipendentemente da eventuali previe delibere assembleari, di effettuare gli interventi che appaiono utili ed opportuni alla conservazione delle parti condominiali.
Alla luce di quanto sopra si può affermare che colui che amministra caseggiati nelle località di montagna è obbligato a compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio nell'ambito dei quali rientra certamente la dotazione preventiva di sale o la predisposizione di una squadra per spalare la neve in eccesso, ad esempio, nel cortile condominiale o nel vialetto d'accesso.
L'amministratore dovrà, quindi, assumere tutte le iniziative necessarie a evitare disagi, problematiche e potenzialmente anche danni, in virtù proprio della responsabilità diretta del condominio che rappresenta.
Tuttavia non è obbligato a sgomberare la neve e il ghiaccio se nevica continuamente e lo strato di neve e ghiaccio è destinato ben presto a riformarsi (ma quando le condizioni climatiche lo consentono, l'amministratore si dovrà attivare, con o senza una delibera, per mettere in sicurezza le zone di passaggio).
Neve e responsabilità da custodia del condominio: le cadute nelle parti comuni
Il condominio, quale custode dei beni e servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo dei danni da queste procurate, sia ai condomini sia a terzi.
In particolare l'art. 2051 c.c. prevede un'ipotesi di responsabilità oggettiva, il cui unico presupposto è l'esistenza di un rapporto di custodia; del tutto irrilevante, per contro, è accertare se il custode sia stato o meno diligente nell'esercizio della vigilanza sulla cosa; quanto all'onere della prova, il danneggiato (condominio o terzo) ha il solo onere di provare l'esistenza di un valido nesso causale tra la parte comune con neve o ghiaccio ed il danno, mentre il custode ha l'onere di provare che il danno non è stato causato dalla cosa comune, ma dal caso fortuito.
Si tenga conto che un evento meteorico intenso (si pensi ad abbondanti nevicate protrattesi per diversi giorni) fa perdere, col trascorrere del tempo dal suo accadimento, la sua natura eccezionale, finendo col fare corpo con la cosa stessa (la parte comune nel caseggiato), sicché è a questo bene condominiale, come modificato dall'evento originariamente improvviso (la nevicata), che correttamente va imputato il fatto dannoso che ne deriva (Cass. civ., sez., 1/02/2018, n. 2482). In ogni caso si deve tenere conto della diligenza dell'utente delle parti comuni che non può mancare quando il potenziale pericolo sia prevedibile ed evitabile con l'uso della normale prudenza.
Il caso fortuito, quindi, può consistere nella condotta del danneggiato, ricollegabile all'omissione delle normali cautele esigibili in situazioni analoghe; di conseguenza non può richiedere il risarcimento il partecipante al condominio che, nella stagione invernale, di pomeriggio, in una località di alta montagna, si avventuri su un vialetto condominiale "ghiacciato" dopo una copiosa nevicata, cadendo inevitabilmente a terra (Cass. civ., sez. III, 08/06/2015, n.11797).
Allo stesso modo non è responsabile il condominio se nel periodo natalizio, in una nota località di montagna, una condomina, dopo una abbondante nevicata, cade su un accesso pedonale "indiretto" al palazzo con ghiaccio e neve anche se avrebbe potuto utilizzare l'accesso "diretto", mantenuto dall'amministrazione del condominio sgombro da neve e ghiaccio e dotato di tappeto antiscivolo (Trib. Torino 24 maggio 2021, n. 2530).
Scivolone per il ghiaccio sulla rampa dei box, nessuna responsabilità per il condominio
La caduta di neve dal tetto comune
Dopo un'abbondante nevicata è necessario gestire il pericoloso fenomeno dello scivolamento della massa nevosa formatasi sul tetto qualora la stessa abbia perso aderenza con la superficie e abbia iniziato, in assenza di accorgimenti tecnici (paraneve), la caduta a blocchi verso il suolo.
Per evitare conseguenze dannose nei confronti di passanti o autovetture posteggiate nelle vicinanze è indispensabile che l'amministratore segnali, con appositi cartelli, la presenza del pericolo (richiedendo ai condomini e ai terzi di non transitare o parcheggiare per il tempo necessario alla messa in sicurezza della zona).
Tuttavia l'affissione di un cartello mirato allo scarico di responsabilità per la caduta di oggetti non libera il condominio da alcuna responsabilità.
In altre parole l'affissione del cartello non può di per sé esentare da alcuna responsabilità il condominio, ma la segnalazione di situazioni di pericolo consente di sostenere la co-responsabilità del danneggiato.
In caso di danni a terzi, però, si deve escludere la sussistenza del caso fortuito se il danno in questione non è stato causato dalla nevicata, che di per sé poteva anche rivestire i caratteri dell'eccezionalità, ma dalla caduta della neve dal tetto, a nevicata terminata, evento questo che non può assolutamente considerarsi imprevedibile ed inevitabile.
Le disposizioni dei regolamenti di polizia urbana
Nell'ambito dei regolamenti di polizia urbana, nelle località di montagna, si trovano diverse disposizioni emanate dalla Amministrazione Comunale per la gestione del problema "sgombero neve"; così, ad esempio, può essere imposto agli amministratori la rimozione dei ghiaccioli formatisi sulle grondaie, sui balconi o terrazzi, o su altre sporgenze, nonché di tutti i blocchi di neve o di ghiaccio aggettanti, per scivolamento oltre il filo delle gronde o da balconi, terrazzi od altre sporgenze, su marciapiedi pubblici e cortili privati, onde evitare pregiudizi alla sicurezza di persone e cose.
Molto spesso viene richiesto, tra l'altro, che le operazioni di sgombero da effettuarsi sul suolo pubblico vengano eseguite delimitando preliminarmente ed in modo efficace l'area interessata ed adottando ogni possibile cautela, non esclusa la presenza al suolo di persone addette alla vigilanza.
Molti regolamenti comunali e ordinanze specifiche sul problema neve, per consentire il passaggio pedonale, richiedono poi agli amministratori di condominio, e, quindi, ai condomini, lo sgombero dei marciapiedi per tutto il fronte del caseggiato e lo spargimento di un adeguato quantitativo di sale, per evitare la formazione di lastre di ghiaccio, vietando di accumulare la neve sul bordo del marciapiede o sulla carreggiata stradale. Secondo una decisione però è lo stesso Comune a doversi occupare della manutenzione della carreggiata, compreso lo spargimento di sale in periodo invernale (Trib. Torino 5 dicembre 2012).
Per le cadute sul marciapiede risponde il condominio
