Rimborso spese urgenti per lavori condominiali: il contesto
La vertenza di cui si è occupato il Tribunale di Roma (sentenza n. 17506 del 09 dicembre 2020) trae origine dalla richiesta di rimborso delle spese sostenute per l'esecuzione di opere urgenti alla copertura ed alle grondaie dell'edificio condominiale nonché dalla contestuale domanda di risarcimento danni avanzata dall'attore nei confronti del Condominio a seguito del verificarsi di copiose, consistenti e ripetute infiltrazioni nel di lui immobile.
Il contesto in cui si è sviluppata la controversia che ha dato luogo alla pronuncia in esame offre lo spazio per approfondire la questione inerente l'operatività del divieto per i singoli condomini di eseguire, di propria iniziativa, interventi relativi alle cose comuni il quale si esaurisce quando si tratta di lavori urgenti, intendendosi per tali quelli che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiono non procrastinabili allo scopo di evitare un possibile nocumento.
Spese urgenti in condominio, l'iter Giudiziale
Un condomino ha convenuto in giudizio il condominio per vedersi riconosciuto il diritto al rimborso dei costi sostenuti per aver provveduto alla esecuzione di interventi di riparazione e conservazione di parti comuni, stante l'inerzia dell'amministratore, oltre al risarcimento dei danni subiti al proprio immobile per gli episodi di percolazione occorsi nel tempo.
Costituitosi nell'instaurato procedimento, il condominio contestava la domanda promossa contro il medesimo, rilevando la assenza dei presupposti di cui all'art. 1134 Cod. Civ., oltre alla esorbitanza dalla richiesta risarcitoria all'uopo chiedendo la chiamata della Assicurazione che aveva già liquidato una somma, sia pur insufficiente a soddisfare la pretesa azionata, per il sinistro de quo.
Da parte sua, l'assicurazione eccepiva la carenza di copertura, la colpa concorrente del condominio nella causazione dei danni e la tardività della denuncia.
Il giudice tratteneva la causa in decisione sulla base delle prove documentali in atti.
Spese urgenti e gestione di iniziativa individuale ex art. 1134 Cod. Civ.
In via preliminare è opportuno ed utile inquadrare la fattispecie per cui è causa richiamando il disposto normativo di cui all'art. 1134 Cod. Civ. secondo il quale «Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente».
Ebbene, per una corretta applicazione ed interpretazione della norma citata, devono ritenersi urgenti le spese che non possono essere rinviate senza che da ciò ne derivi un danno per un condomino e senza che vi sia il tempo di avvisare o attendere l'intervento e/o la decisione dell'amministratore oppure della assemblea.
Posto ciò, il rimborso delle spese sostenute ed anticipate dal singolo condomino è riconosciuto e, quindi, trova concreta giustificazione e legittimazione solo con la ricorrenza di due presupposti obiettivi e non trascurabili quali, appunto, l'urgenza e la trascuratezza o inerzia da parte del condominio alla esecuzione di lavori che interessano una parte comune da cui derivano danni, per lo stato di degrado o carenza di manutenzione, ad una singola proprietà.
A conferma dell'esposto assunto, è confacente richiamare una pronuncia di legittimità «Nel condominio, infatti, la gestione di iniziativa individuale è, di regola, vietata dall'art. 1134 c.c., in difetto di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, con la conseguente esclusione del diritto al rimborso, salvo che si tratti, eccezionalmente, di anticipazione di spesa urgente.
Sulla nozione di urgenza, che si distingue dal meno restrittivo presupposto della mera trascuranza, di cui all'art. 1110 c.c., cui è condizionato il relativo diritto nella comunione in generale, le Sezioni Unite hanno chiarito che la parola designa la stretta necessità, limitandosi il rimborso alla spesa che deve essere sostenuta senza ritardo, ossia quella la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cass. sez. un. n. 2046 del 2006)» Trib. Oristano 3 ottobre 2017.
Nella vicenda in esame, dalla documentazione versata in atti, è emerso, inequivocabilmente, che l'amministratore era stato informato e reso edotto della gravità della situazione e della urgenza a provvedere dallo stesso accertata dopo un sopralluogo.
Nondimeno, era stato omesso ogni dovuto e doveroso intervento atto ad interrompere gli allagamenti occasionati dalle piogge e, certamente, le conseguenti infiltrazioni nell'immobile dell'attore.
Assemblea, è possibile la ratifica di spese non urgenti?
In ragione di ciò, constatata l'inerzia del condominio dall'attivarsi nel realizzare gli interventi propedeutici alla risoluzione delle doglianze rappresentate dal condomino, il giudice ha ritenuto di condividere la tesi dell'attore, riconoscendo il diritto al rimborso dei costi sostenuti per le opere svolte alle parti comuni.
Danni derivanti da bene comune, obbligo di manutenzione e spese urgenti in condominio
Nella domanda promossa avanti al Tribunale, l'attore pone a fondamento della sua pretesa di rimborso e, altresì, risarcitoria la natura condominiale, quali beni comuni, delle parti della copertura che difettano di impermeabilizzazione e delle grondaie da cui sono derivati fenomeni di infiltrazioni d'acqua che hanno danneggiato il suo appartamento, assumendo che i danni dovevano essergli risarciti dal Condominio in quanto quest'ultimo ha omesso la dovuta manutenzione.
La questione che rileva, secondo la tesi dell'attore, attiene al dedotto mancato adempimento, da parte del Condominio, all'obbligo sancito dagli artt. 1130 e 1135 del Codice Civile di conservare e manutenere le parti comuni, riconducibili all'elenco di cui all'art. 1117 del Codice Civile, come quelle de quibus.
Spese urgenti per le parti comuni, quando sono congrue?
In proposito non vi è dubbio che sia onere del condominio provvedere alla manutenzione e alla riparazione dei beni di proprietà comune, per cui in presenza di una condotta omissiva, nel caso del verificarsi di danni ai condomini stessi o a terzi, lo stesso ne risponde ai sensi dell'art. 2051 Cod. Civ.
Invero, è noto che il condominio assume la veste di custode in quanto soggetto che detiene il potere di fatto sulla cosa al quale è correlato l'obbligo di escludere in concreto che dalla stessa possa sorgere una situazione di pericolo.
In considerazione di quanto sopra, il condominio è stato, quindi, condannato al risarcimento dei danni conseguenti alle infiltrazioni subite.
