Il principale obbligo del condòmino è certamente quello del pagamento delle quote condominiali. Quando ciò non si verifica, è importante, che l'amministratore agisca tempestivamente per il recupero delle somme.
Tant'è che l'art. 1129 c.c., riformato dalla L.220/2012, recita: "Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro e non oltre 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'art. 63 delle disp. att. c.c. primo comma".
L'amministratore, quindi, è tenuto ad azionare la procedura del ricorso per decreto ingiuntivo. Può capitare, che il debitore si opponga al decreto ingiuntivo emesso, contestandolo con svariati motivi, in modo da ottenerne l'annullamento o la modifica dell'importo dovuto.
Ebbene, il caso giunto innanzi ai Giudici della Cassazione riguarda proprio l'opposizione azionata da un condòmino nei confronti del Condominio, che aveva appunto agito con ricorso per decreto ingiuntivo nel recupero forzoso delle somme dovute.
Difatti, il condòmino Tizio, proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Milano che gli aveva ingiunto di pagare la somma di euro 7.720,21 a titolo di spese condominiali, risultanti dal rendiconto 2002, dal bilancio preventivo 2003, approvati dall'assemblea condominiale del 16 luglio 2003.
L'opponente, assumendo di avere sempre adempiuto, per la sua quota, gli obblighi contributivi condominiali, eccepiva la nullità delle deliberazioni assembleari approvate nell'adunanza del 16 luglio 2003, riguardanti il rendiconto delle spese 2002 e la relativa ripartizione e l'approvazione del preventivo delle spese 2003, facendo riferimento non solo a degli errori di trascrizione del verbale ma anche ad illegittimi criteri di riparto della spesa del riscaldamento.
Con lo stesso atto, il condòmino, conveniva nel medesimo giudizio di opposizione oltre al Condominio, anche la società da cui aveva acquistato il suo appartamento cui si riferivano le spese condominiali e chiedeva contestualmente che le somme fossero addebitate a quest'ultima.
In giudizio si costituivano sia il Condominio che la Società costruttrice che contestavano la domanda del condòmino Tizio. In corso di causa, tra l'altro, l'amministratore depositava anche un'analitica rielaborazione dei dati contabili su base temporanea riguardanti appunto le posizioni di Tizio e della Società costruttrice, chiarendo con estrema precisione la quota della società e la quota di Tizio.
In primo grado il Tribunale di Milano con sentenza 1006/2010 rigettava le domande di Tizio condannandolo anche alle spese nei confronti del condominio. Tizio propone appello contro la suddetta sentenza.
La Corte d'Appello di Milano con sentenza 4386/2014 rigetta l'appello, atteso che i motivi di Tizio riguardavano la corretta applicazione dei criteri di ripartizione delle spese condominiali in merito al funzionamento dell'impianto di riscaldamento ed inoltre erano, secondo la Corte, tutti vizi che Tizio avrebbe dovuto far valere mediante l'impugnazione delle relative delibere entro trenta giorni dalla comunicazione delle deliberazioni approvate dall'assemblea condominiale.
Opposizione a decreto ingiuntivo e natura del contenzioso.
Tizio ricorre in Cassazione insistendo per l'inesistenza delle delibere.
La Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, Camera di Consiglio, con sentenza del 13 dicembre 2018 depositata in Cancelleria in Roma il 16 aprile 2019, ha rigettato il ricorso e condannato Tizio a rimborsare alla controparte le spese del giudizio.
Dapprima, la Cassazione, sottolinea la distinzione tra nullità ed inesistenza di un atto giuridico analizzando uno snodo, storicamente, tra i più problematici dell'intera teoria dell'invalidità degli atti giuridici.
Evidenzia che "un atto è giuridicamente inesistente se manca degli elementi "rudimentali" tale che non è possibile identificarlo o almeno identificare, strutturalmente, un atto giuridico.
In tutti i casi in cui, invece, l'atto è strutturalmente identificabile, lo stesso può essere, eventualmente, nullo, cioè, tamquam non esset, improduttivo di effetti giuridici, o annullabile perché, per così dire, malformato. Solo un atto esistente può essere nullo o annullabile, come è anche vero che se un atto è nullo o annullabile vuol significare per sé stesso che è un atto "strutturalmente" esistente".
La Corte specifica che le delibere in questione non possono considerarsi nulle ma tutt'al più annullabili, e quindi non possono qualificarsi come inesistenti ma, in quanto annullabili, avrebbero dovuto essere impugnate nel termine di decadenza di trenta giorni di cui all'art. 1137 cod. civ.
Del resto tutti i vizi sollevati dal condòmino Tizio relativi all'imprecisione, omissione, equivocità testuali nella redazione del verbale, dovevano proporsi mediante l'impugnativa delle delibere ex art. 1137 c.c.
La Corte richiama, altresì, la storica sentenza delle Sezioni Unite 4806 del 2005, confermata e mai modificata dalle successive, secondo cui "debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini.
Le delibere, comunque, invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto".
In merito poi al secondo motivo con il quale Tizio evidenziava che la delibera assembleare gli avesse imputato spese d'uso dell'impianto di riscaldamento, nonostante, avesse chiesto l'esenzione dalle stesse, per due su tre porzioni immobiliari, per i quali aveva operato il distacco dal riscaldamento centralizzato, la Corte evidenzia un mero vizio di riparto, ma, non un vizio dei criteri legali di ripartizione delle spese condominiali.
Un vizio dunque che avrebbe dovuto essere fatto valere mediante impugnazione della relativa delibera entro il termine di decadenza di trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c.
Pertanto, ancora una volta, viene riconfermato il principio secondo cui nel giudizio relativo all'opposizione a decreto ingiuntivo azionato dal condominio per la riscossione delle quote condominiali, è preclusa la possibilità di far valere vizi della delibera condominiale, che devono invece essere fatti valere mediante l'impugnazione della delibera stessa ex art. 1137 c.c. con il termine dei 30 gg per l'annullabilità delle delibere.
Il Giudice dell'opposizione è tenuto esclusivamente a verificare l'esistenza del debito e la documentazione posta a sostegno del ricorso per ingiunzione di pagamento, ma non può in alcun modo verificare, sia pure in via incidentale, l'annullabilità o meno della delibera posta a sostegno dell'ingiunzione di pagamento, essendo chiamato esclusivamente a verificare la sua perdurante efficacia.
Tale principio incontra l'unica eccezione nel caso di nullità della delibera posta a fondamento del decreto ingiuntivo, in quanto il Giudice potrà ben rilevarla d'ufficio.
Tale principio è stato recentemente confermato dalla Corte di Cassazione, VI Sezione Civile, nell' ordinanza n. 16389, pubblicata in data 21 giugno 2018 in cui viene espressamente specificato che "Nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali, il limite alla rilevabilità, anche d'ufficio, dell'invalidità delle sottostanti delibere non opera allorché si tratti di vizi implicanti la loro nullità, trattandosi dell'applicazione di atti la cui validità rappresenta un elemento costitutivo della domanda (Cass. Sez. 2, 12/01/2016, n. 305).
La nullità di una deliberazione dell'assemblea condominiale, del resto, comporta che la stessa, a differenza delle ipotesi di annullabilità, non implichi la necessità di tempestiva impugnazione nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c. Una deliberazione nulla, secondo i principi generali degli organi collegiali, non può, pertanto, finché (o perché) non impugnata nel termine di legge, ritenersi valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio, come si afferma per le deliberazioni soltanto annullabili.
Alle deliberazioni prese dall'assemblea condominiale si applica, perciò, il principio dettato in materia di contratti dall'art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d'appello, il potere di rilevarne pure d'ufficio la nullità, ogni qual volta la validità (o l'invalidità) dell'atto collegiale rientri, appunto, tra gli elementi costitutivi della domanda su cui egli debba decidere (Cass. Sez. 2, 17/06/2015, n. 12582; Cass. Sez. 6 -2, 15/03/2017, n. 6652)".
