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La costituzione del condominio. Gli aspetti proprietari e quelli relativi alla formalizzazione dell'ente di gestione

Nessun condominio, qualunque sia la sua dimensione in termini di partecipanti, ha necessità d'essere formalmente costituito.
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Molto spesso, nel gergo comune, si sente dire che un determinato condominio non è mai stato formalmente costituito.

Se si analizza quest'affermazione da un punto di vista strettamente giuridico non può non concludersi che essa è sostanzialmente errata.

Ciò per due ordini di motivi: in primo luogo il condominio, a differenza di un'associazione, di una società o di ogni altra compagine formalmente disciplinata dalla legge non è oggetto di regolamentazione.

Condominio un ectoplasma

Com'è stato sardonicamente affermato, giuridicamente parlando il condominio è una sorta di ectoplasma giuridico.

Centro d'imputazione d'interessi, ente di gestione, nulla di tutto ciò. Ed ancora, organizzazione di persone a limitata soggettività giuridica, soggetto distinto dai suoi partecipanti.

Sulla natura giuridica del condominio s'è detto un po' di tutto. Ogni conclusione, parziale perché parziale è l'angolatura visuale dalla quale si è affrontato il problema, rappresenta una sorta di coperta corta: copre una parte ma lascia scoperta un'altra.

Nuova legge, nuove sentenze, nuova vita al condominio?

Come quando si dice che il condominio ha un patrimonio ed allora di fa notare che il patrimonio è cosa propria di soggetti di diritto allora si fa una parziale retromarcia concludendo che si tratta di patrimonio di gestione. Una strana conclusione.

Riteniamo di poter concludere sul punto, senza propendere per l'una o l'altra impostazione, affermando atecnicamente e in modo del tutto neutro che il condominio è un'organizzazione di persone volta alla gestione di beni condominiali nell'interesse collettivo volto alla loro migliore conservazione.

Condominio, il momento costitutivo è fattuale non formale

Dello stesso avviso la Suprema Corte di Cassazione a parere della quale " il diritto di condominio, ossia la "proprietà comune" delle cose, degli impianti e dei servizi necessari per l'esistenza o per l'uso dei piani o delle porzioni di piano (ovvero al cui uso o servizio sono destinati), nasce come conseguenza del frazionamento della proprietà dell'edificio, in virtù dei negozi giuridici atti a trasformare una situazione di dominio esclusivo in molteplici e distinte proprietà solitarie sui piani e sulle porzioni di piano.

Una volta avvenuto il trasferimento di singole proprietà solitarie, per effetto dei negozi traslativi (ovvero dei fatti di acquisto a titolo originario) di piani o porzioni di piano, viene immancabilmente ad esistenza il diritto di condominio sulle cose, sugli impianti e sui servizi di uso comune, legati alle singole unità abitative dalla relazione di accessorietà.

Non occorre un atto formale ad hoc, né l'approvazione del regolamento o delle tabelle millesimali: una simile delibera dell'assemblea avrebbe solo valore dichiarativo. (così, ex multis, Cass. 16 giugno 2004 n. 13279).

Approvazione del regolamento condominiale e nuove regole.

Usando un brocardo latino cui si fa molto frequentemente ricorso sull'argomento, il condominio sorge ipso iure et facto, all'atto della prima cessione, tant'è che è in questo momento che si forma quel "famoso titolo" che può derogare alla riserva di proprietà condominiale (cioè comune a tutti) prevista dall'art. 1117 c.c.

Condominio, il diritto di proprietà e l'organizzazione

Tuttavia, ciò che comunemente s'intende dire con la locuzione " non è mai stato costituito un condominio" ha a che vedere con i profili gestori di quest'organizzazione di persone.

Il riferimento è a quelle compagini per le quali non è obbligatoria la nomina dell'amministratore od a quelle in cui pur essendo obbligatoria non s'è mai provveduto (art. 1129, primo comma, c.c.); anche in tal senso, tuttavia, la locuzione non è propriamente corretta.

Nei complessi condominiali con meno di nove partecipanti (quelli in cui la nomina dell'amministratore non è obbligatoria) ogni condomino, senza dover ottenere alcun permesso preventivo potrà richiedere il codice fiscale del condominio (es. per le utenze comuni) nonché convocare l'assemblea quando e tutte le volte in cui lo ritiene utile (art. 66, secondo comma, disp. att. c.c.)

Nel caso di compagini rispetto alle quali la nomina del mandatario è obbligatoria (quelle con più di quattro partecipanti) tale atto non rappresenta la costituzione formale del condominio ma solamente l'adempimento di un obbligo di legge.

In definitiva è possibile affermare che nessun condominio, qualunque sia la sua dimensione in termini di partecipanti ha necessità d'essere formalmente costituito, non essendo questo un obbligo imposto dalla legge ne tanto meno una necessità per la corretta gestione delle parti comuni.

Condominio, il diritto di proprietà e l'organizzazione : i primi passi

Supponiamo comunque che per lungo tempo ignorato, all'improvviso, ad esempio per la manutenzione delle parti comuni si decida di attivare la gestione collegiale, nominare un amministratore, ecc.

Come bisognerà muoversi per "costituire" il condominio?

Non esiste una regola di legge, diamo qui semplicemente conto di quello che a nostro modo di vedere è una sorta di piano d'azione generale e valido per tutte le fattispecie, da graduarsi poi in relazione alle specifiche esigenze.

Noi la vediamo così:

  1. convocazione dell'assemblea per la nomina dell'amministratore;
  2. svolgimento dell'assemblea per la nomina dell'amministratore e sua scelta;

A questo punto l'attività passa al mandatario che dovrà principalmente e per iniziare:

  1. richiedere il codice fiscale o se già esistente variare la persona del legale rappresentante;
  2. accendere un conto corrente condominiale;
  3. provvedere alla redazione di un preventivo delle spese annuali;
  4. provvedere a ripartirlo tra i condòmini sulla base dei millesimi (ove non presenti da formare) o dei criteri pattizi utilizzati in quel condominio;
  5. formare il registro di anagrafe condominiale.

=> Registro anagrafe condominiale. Regole

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