Secondo il terzo comma dell'articolo 67 disp. att. c.c., nel caso ricorrano quelle ipotesi che si inseriscono nell'ambito della figura del supercondominio ed i partecipanti siano complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma c.c., il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.
In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.
Qualora alcuni dei caseggiati interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.
La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Il ruolo del rappresentante
Il legislatore della riforma ha utilizzato, quindi, l'istituto della delega a maggioranza qualificata, non solo introducendo deroghe, in particolari situazioni, alle norme riguardanti gli organi collegiali, ma anche stabilendo che la partecipazione avvenga attraverso delega a maggioranza qualificata da conferire esclusivamente a rappresentanti eletti dalle assemblee dei singoli caseggiati.
Ciascun rappresentante, dopo la riunione dell'assemblea del supercondominio, "comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii; l'amministratore poi riferisce in assemblea".
Tale disposizione normativa consegue all'espressa qualifica di mandatario dei condomini del rappresentante del condominio contenuta nell'art. 67 disp. att. c.p.c. ("il rappresentante risponde con le regole del mandato") relativamente alle decisioni da assumere nell'assemblea del supercondominio.
L'informativa che deve essere fornita all'amministratore del condominio dopo la riunione dei rappresentanti, quindi, costituisce specificazione del più generale obbligo di informazione che, ai sensi dell'art. 1712 c.c., grava sul mandatario.
Quando interviene il rappresentante
Il particolare meccanismo previsto dall'art. 67 disp att. c.c. (comma 3) trova applicazione solo ogni qual volta i partecipanti del supercondomino siano complessivamente più di sessanta.
Pertanto, fino al citato numero (indipendentemente dal numero delle unità immobiliari), per lo svolgimento delle adunanze occorrerà ricorrere alle "normali" disposizioni in materia di condominio.
In ogni caso, nei supercondomini composti da oltre sessanta partecipanti, i predetti commi 3 e 4 trovano applicazione solo in due casi: la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e la nomina dell'amministratore del supercondomino.
Questo significa che, in ambito supercondominiale, sono attualmente previste due diverse procedure per la convocazione dell'assemblea, una che comporta il ricorso alle regole di convocazione ordinarie (quando il numero dei partecipanti è inferiore a 60 oppure superiore a 60 e si deve deliberare la straordinaria amministrazione) e un'altra che richiede l'applicazione delle nuove regole (quando il numero dei partecipanti è superiore a 60 e si delibera in materia relativa all'ordinaria amministrazione e nomina dell'amministratore).
Quanto sopra comporta inevitabilmente convocazioni che prevedono all'ordine del giorno questioni legate alle sole materie previste dalla nuova disciplina.
Ordine del giorno, le sentenze in materia
Chi può impugnare le delibere: il condomino o il rappresentante?
L'articolo 67 disp. att. non stabilisce che fra i compiti del rappresentante vi sia quello di impugnativa delle delibere assembleari assunte in sua assenza o rispetto alle quali abbia assunto un voto contrario; di conseguenza secondo un'opinione, facendo applicazione della norma di cui all'art. 1711 c.c., primo comma, deve ritenersi che il potere di impugnativa delle decisioni assunte dal supercondominio non competa al rappresentante, bensì spetti, secondo le regole ordinarie, esclusivamente ai singoli condomini del supercondominio mandanti, i quali, in quanto assenti in assemblea, potranno esercitare il proprio diritto di impugnativa a partire dalla data di comunicazione del verbale di assemblea condominiale (Trib Napoli 23 settembre 2022, n. 8366).
Secondo una diversa impostazione però se una delibera è annullabile ma il rappresentante ha votato a favore della decisione, il singolo condomino non può tecnicamente essere considerato "dissenziente", qualità, solo quest'ultima, che lo legittimerebbe all'impugnazione di cui all'art. 1137 c.c. (Trib. Busto Arsizio 5 gennaio 2022, n. 8).
In assenza di ogni indicazione da parte del Legislatore, una recente decisione ha affermato che è il rappresentante, in quanto unico titolare del diritto di voto, a poter impugnare le delibere alle quali non abbia preso parte oppure che siano state adottate a dispetto del suo dissenso; secondo la stessa tesi infatti l'art. 67 disp att. c.c. prevede soltanto che egli fornisca un'informativa in assemblea e non anche la trasmissione del verbale a ciascun condomino (Trib. Imperia 23 gennaio 2023 n. 47).
Discorso diverso per una delibera nulla approvata con il voto favorevole del rappresentante. La domanda di accertamento della nullità della delibera, infatti, può essere fatta valere, in ogni tempo, anche da chi abbia votato a favore.
In altre parole il singolo condomino infatti sarebbe titolare sia dell'interesse che della legittimazione ad agire in giudizio a far valere la nullità della delibera qualora essa abbia ad oggetto un oggetto illecito o impossibile oppure porzioni immobiliari di proprietà individuale o estranee alla proprietà comune, ecc., non potendo egli essere vincolato alla decisione del proprio rappresentante allorchè ricorrano vizi tali da rendere radicalmente nulla la decisione assembleare.
