Per supercondominio si intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati.
Prima della riforma del condominio si sosteneva che ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente, come si è detto, che i singoli edifici abbiano in comune, materialmente, alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c. (Cass. civ., sez. II, 14/11/2012, n. 19939).
Gli insegnamenti della Suprema Corte (formati ancor prima dell'entrata in vigore della nuova disciplina) sono stati recepiti dal legislatore che, nella riforma della materia condominiale, ha introdotto il nuovo art. 1117 bis c.c., il quale prevede espressamente l'applicabilità delle norme del condominio degli edifici in tutti i casi in cui più edifici o unità immobiliari abbiano delle parti comuni.
Si tenga conto, però, che quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136 c.c., quinto comma, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.
In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.
Qualora, poi, alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.
La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio, cui si riferiscono, in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini (art 67 disp. att. c.c., comma terzo).
La norma è espressamente dichiarata inderogabile dall'art 72 disp. att. c.c.
La convocazione dell'assemblea per le citate materie (per la gestione ordinaria delle parti comuni "supercondominiali e per la nomina dell'amministratore del supercondominio) non è diretta a tutti partecipanti ma solo ai rappresentanti dei singoli condomini, rappresentanti che devono essere nominati all'interno dei singoli edifici.
E se il rappresentante di un caseggiato non è stato nominato e nessuno si è attivato per farlo nominare?
Una risposta è contenuta nella sentenza del Tribunale di Torino n. 3427 del 29 luglio 2022.
Supercondominio con più di 60 condomini e convocazione di caseggiato senza rappresentante
Un condominio citava in giudizio il supercondominio di cui faceva parte (composto da 13 stabili per un totale di più di 280 condomini).
In particolare l'attore impugnava ex art 1137 c.c. una delibera assembleare per diversi motivi tra cui la mancata convocazione di tutti i condomini del caseggiato. Quest'ultimo, infatti, era privo del rappresentante ex art 67 disp att. c.c., comma 3.
Il supercondominio si costituiva e faceva presente che, anche nel regolamento di condominio del supercondominio era previsto che ogni stabile nominasse un proprio rappresentante definito, dal regolamento, consigliere di stabile.
In ogni caso il convenuto sottolineava che, nonostante i numerosi solleciti, il condominio si era sempre rifiutato di nominare il proprio consigliere.
Secondo il supercondominio l'inadempimento, quindi, andava ascritto all'amministrazione del condominio attore.
Annullamento della delibera assembleare per mancata convocazione dei condomini
Il Tribunale ha annullato la delibera assembleare del supercondominio per violazione degli artt. 66 e 67 disp att. c.c.; secondo lo stesso giudice, nell'ambito della disciplina del supercondominio, si deve ritenere che, qualora non sia nominato il rappresentante di un condominio (nel caso di specie il consigliere di Stabile), né vi abbia provveduto l'A.G. su ricorso di un condomino o di un rappresentante di un altro condominio, l'avviso di convocazione dell'assemblea deve essere inviato a tutti i condomini del condominio inadempiente.
Infatti, a fronte del mancato utilizzo dello strumento di semplificazione dello svolgimento dell'assemblea supercondominiale e della sua convocazione, previsto al fine di garantire la funzionalità dell'organo deliberativo dell'ente, deve ritenersi che si applichi la regola generale della necessaria convocazione di tutti i condomini.
Come ha notato il Tribunale, gravava sul supercondominio l'onere di provare di aver inviato tempestivamente, ex art 66 disp att. c.c., l'avviso di convocazione dell'assemblea a tutti i condomini del condominio attore.
Il convenuto, però, non è riuscito a provare l'avvenuta comunicazione a tutti i condomini del condominio attore o al rappresentante/consigliere nominato della data fissata per l'assemblea e del relativo ordine del giorno.
