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Lettera per richiesta convocazione assemblea

Convocazione dell'assemblea su richiesta dei condòmini: cosa succede se l'amministratore non provvede? Cos'è l'autoconvocazione? Facsimile di richiesta.
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva - Foro di Salerno 

La convocazione dell'assemblea condominiale è uno dei principali obblighi dell'amministratore. Sul punto, l'art. 1130 del codice civile è molto chiaro: l'amministratore deve convocare annualmente il consesso per l'approvazione del rendiconto. Ciò significa che, almeno una volta all'anno, l'assemblea deve riunirsi per detto adempimento.

Tra le ipotesi di gravi irregolarità che giustificano la revoca dell'amministratore troviamo, appunto, l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, così come il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge.

Le irregolarità formali del verbale non mettono a rischio la delibera

La legge consente anche ai singoli condòmini di poter chiedere la riunione del consesso. Con questo contributo parleremo della lettera per la richiesta di convocazione dell'assemblea.

Ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c., l'assemblea può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore, oltre che nelle ipotesi in cui questi lo ritenga necessario, anche quando ne è fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.

Insomma: il potere di riunire il consesso condominiale è attribuito per legge anche ai singoli proprietari, i quali possono rivolgere la propria istanza direttamente all'amministratore.

Sarà quest'ultimo, a propria volta, a curare tutte le formalità per la corretta convocazione dei condòmini.

Cosa succede nel caso in cui l'amministratore rimanga inerte innanzi alla richiesta di convocazione? Qual è il contenuto minimo dell'istanza che i condòmini devono sottoporre all'amministratore? A queste domande troverai risposta nel prosieguo del presente articolo che, come anticipato, tratterà della lettera per la richiesta di convocazione dell'assemblea.

Breve vademecum sulle regole riguardante l'assemblea ordinaria e quella straordinaria

La convocazione dell'assemblea condominiale

Come anticipato, uno dei principali obblighi dell'amministratore condominiale è di convocare l'assemblea quando ve ne sia necessità: ad esempio, per approvare i lavori di straordinaria manutenzione, quelli cioè più onerosi.

L'amministratore è comunque tenuto a convocare almeno una volta l'anno l'assemblea dei condòmini per l'approvazione del rendiconto annuale della gestione (art. 1130 c.c.).

Per legge (art. 66 disp. att. c.c.) l'assemblea va inoltre convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio (ovverosia, 166,6 millesimi).

Si badi bene: la legge, quando parla di richiesta proveniente da due condòmini, si riferisce a due proprietari di distinte unità immobiliari. Ciò vuol dire che se marito e moglie sono comproprietari di un'unità immobiliare che rappresenta oltre un sesto del valore dell'edificio (ad esempio, 200 millesimi), la loro richiesta non sarà vincolante per l'amministratore.

È appena il caso di precisare che, secondo la giurisprudenza (Cass. 31 ottobre 2008 n. 26336), in riferimento all'art. 66 disp. att. c.c., «deve ritenersi che alle medesime condizioni possa anche essere richiesto in modo vincolante all'amministratore di inserire argomenti all'ordine del giorno di una assemblea già convocata».

È possibile modificare il verbale assembleare dopo la sua chiusura?

Inoltre, «Al di fuori di dette condizioni, non sussiste un diritto del singolo condomino ad imporre la trattazione di questioni in sede assembleare, ferma restando la tutela giurisdizionale del condomino nelle ipotesi di disfunzioni dell'organo amministrativo o decisionale del condominio»

Lettera per richiesta convocazione assemblea: cos'è?

La lettere per la richiesta di convocazione dell'assemblea è la missiva che i condòmini, ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c., devono inoltrare all'amministratore per chiedere che quest'ultimo si attivi per riunire il consesso.

Il codice non prevede nulla di specifico a riguardo di tale lettera; si ritiene, però, che essa debba esporre chiaramente la ragioni dei condòmini, non potendo essere ammessa una lettera di richiesta di convocazione assembleare eccessivamente generica.

Bisogna infatti ricordare che, a seguito della richiesta dei condòmini ex art. 66 disp. att. c.c., l'amministratore deve attivarsi per procedere alla convocazione materiale dell'assemblea. In altre parole, l'amministratore è tenuto a notificare agli aventi diritto l'avviso di convocazione contenente, tra le altre cose, l'ordine del giorno.

Se la lettera per la richiesta di convocazione assembleare proveniente dai condòmini fosse carente di riferimenti specifici (ad esempio, priva dell'oggetto del decidere), l'amministratore non potrebbe procedere correttamente ad adempiere al proprio obbligo di convocazione, con la conseguenza che, se volesse conformarsi a una lettera carente di riferimenti concreti, esporrebbe l'intero consesso a ipotesi di invalidità.

È proprio nella correlazione tra richiesta di convocazione e conseguente avviso di convocazione che si apprezza il contenuto minimo che la prima deve avere.

Assemblea in terza convocazione: è possibile?

Lettera per richiesta convocazione assemblea: contenuto minimo

La lettera di richiesta della convocazione assembleare, avanzata da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio, non deve necessariamente fare riferimento a disposizioni normative.

Non occorre, cioè, che si menzioni espressamente l'art. 66 disp. att. c.c., norma che autorizza i singoli condòmini a chiedere la convocazione dell'assemblea straordinaria.

Ciò che è davvero fondamentale è che la richiesta:

  • provenga da soggetti legittimati (e cioè, almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio);
  • contenga, in maniera chiara, la ragione che giustifica la convocazione straordinaria.

In altre parole, deve essere chiaramente esposto l'

oggetto del decidere.

L'oggetto concreto della richiesta di convocazione assembleare rappresenta quello che, nell'avviso di convocazione curato dall'amministratore, sarà l'ordine del giorno.

È bene dunque circostanziare quanto più possibile le ragioni della richiesta di convocazione, in modo tale che per l'amministratore sia semplice trasfondere l'oggetto della richiesta nell'ordine del giorno.

Altrettanto fondamentale è che la lettera sia sottoscritta di proprio pugno dai condòmini che richiedono la convocazione.

Famiglie di fatto e corretta convocazione dell'assemblea condominiale

Per quanto riguarda la trasmissione materiale della lettera all'amministratore, è come sempre preferibile un invio che assicuri la corretta ricezione. È dunque opportuno affidarsi a una raccomandata con avviso di ricevimento, alla posta elettronica certificata, al fax o alla consegna a mano, avendo cura, in quest'ultimo caso, di farsi sottoscrivere una copia per avvenuta consegna.

La certezza circa la data della ricezione è molto importante ai fini di un'eventuale autoconvocazione dei condòmini. Ne parliamo nel prossimo paragrafo.

Richiesta assemblea: cosa succede se l'amministratore non procede alla convocazione?

Nel caso in cui l'amministratore, decorsi inutilmente dieci giorni dalla corretta ricezione della richiesta, non procede alla convocazione dell'assemblea, i condòmini che hanno avanzato l'istanza possono procedere direttamente all'autoconvocazione.

In questa ipotesi, saranno dunque loro a curare tutti gli adempimenti necessari a una corretta convocazione del consesso, sostituendosi in toto all'amministratore inadempiente. I condòmini interessati provvederanno perciò a inviare a tutti gli aventi diritto l'avviso di convocazione contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, con l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa.

Tempo di assemblee: cosa fare se il tuo amministratore di condominio non convoca?

Cosa succede all'amministratore che non convoca l'assemblea?

Come ricordato in apertura, l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, così come il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge, costituiscono gravi irregolarità che giustificano la revoca giudiziale dell'amministratore.

Sebbene espressamente non richiamato, si deve ritenere che anche la mancata convocazione dell'assemblea su richiesta dei condòmini ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c. rappresenti una grave irregolarità dell'amministratore da far rientrare negli "altri casi previsti dalla legge". Pertanto, l'amministratore potrà essere revocato nel caso in cui non dia seguito alla legittima richiesta dei proprietari.

Richiesta di convocazione dell'assemblea straordinaria da parte dei condomini e trucchetti dell'amministratore

Fac simile richiesta di convocazione dell'assemblea straordinaria da parte dei condòmini ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c.

Egr. Sig.

________________

In qualità di Amministratore del condominio

________________

Via __________

____________

Racc. a/r

Oggetto: richiesta di convocazione di assemblea straordinaria ai sensi e per gli effetti dell'art. 66 disp. att. c.c.

Noi sottoscritti,

sig. _________ n. millesimi ____;

sig. _________ n. millesimi ____;

in qualità di condòmini della compagine __________, essendo in numero superiore alle 2 unità e per un valore complessivo in millesimi superiore a 1/6 dell'edificio, come richiesto e prescritto dell'art. 66, primo comma, disp. att. c.c.,

CHIEDIAMO

al sig.______, quale amministratore pro-tempore del suddetto condominio, di dare seguito, nei tempi e nei modi di legge, alla richiesta di convocazione di assemblea straordinaria per discutere e deliberare sul seguente ordine del giorno:

a) …

b) …;

La presente anche per rammentare all'amministratore che, se la richiesta rimarrà inevasa, trascorsi dieci giorni dalla stessa, cioè se al decimo giorno non è pervenuto avviso di convocazione, noi sottoscritti provvederemo ad autoconvocare l'assemblea nei termini e nei modi di legge.

Distinti saluti.

Luogo e data

Firme dei richiedenti convocazione

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Remejo
Remejo 07-07-2021 11:53:42

E se la convoca entro 10 gg ma con data di alcuni mesi avanti adducendo di non avere tempo prima?

rispondi
Pierluigi
Pierluigi 12-07-2021 15:32:44

Nel caso l'amministratore non convocasse l'assemblea voi scrivete che i condomini possono autoconvocarsi. Trattandosi di supercondominio con molte unità abitative seconde case come si può conoscere l'esatto indirizzo del/dei proprietari ove mandare lettera di convocazione? e le spese di spedizione raccomandate sono a carico dei promotori o verranno risarcite ?

rispondi
Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 12-07-2021 15:36:21

Per Pierluigi: è un problema, in effetti. Va chiesto all'amministratore il registro anagrafico.
Le spese di spedizione delle raccomandate rientrano tra le spese condominiali e vanno rimborsate.

rispondi
Pierluigi
Pierluigi 12-07-2021 16:22:47

Grazie.

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