È noto a tutti che un'assemblea condominiale, per essere validamente costituita, deve raggiungere il quorum stabilito dalla legge. È altrettanto risaputo che ogni consesso è preceduto dalla convocazione, di norma curata dall'amministratore. Il principio è il seguente: tutti i proprietari devono essere messi nella condizione di poter partecipare.
Che poi non presenzino per libera scelta è un altro conto. Con questo articolo ci concentreremo sui casi di comproprietà dell'unità immobiliare e, soprattutto, cosa succede quando l'abitazione è intestata a marito e moglie. Quando serve la delega per la partecipazione in assemblea del coniuge?
Succede spesso che, durante un'assemblea, partecipi solamente uno dei coniugi intestatari. Ciò è ovviamente legale, ma lo è anche se il coniuge che presenzia è sfornito di delega? In questi casi, il potere di rappresentanza spetta per legge? Insomma: il coniuge ha bisogno della delega in assemblea? vediamo cosa dice la legge.
Comproprietà: a chi va notificato l'avviso di convocazione?
Partiamo subito da un dato certo: nel caso di comproprietà dell'unità immobiliare, l'avviso di convocazione assembleare va notificato a tutti i titolari.
Ciò significa che, se un'abitazione sita in condominio è cointestata a più persone, tutte andranno rese edotte. Se si tratta di marito e moglie, entrambi dovranno ricevere l'avviso contenente la specifica indicazione dell'ordine del giorno.
Lo stesso dicasi nel caso di decesso dell'originario titolare: gli eredi devono essere considerati condòmini alla stregua del precedente, defunto, proprietario, e pertanto devono essere convocati all'assemblea condominiale, a prescindere dal fatto che abbiano preso o meno possesso dell'immobile.
Peraltro, è appena il caso di ricordare che «la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. - decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione - è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio» (Cass., SS.UU., 7 marzo 2005, n. 4806).
Delega assembleare: cos'è e come funziona?
L'art. 67 disp. att. c.c. statuisce che ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta.
Il primo comma della succitata disposizione prosegue stabilendo che «Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale».
A questo limite si aggiunge quello di non poter delegare l'amministratore di condominio. Per ovvie ragioni di possibile conflitto d'interessi, il quinto comma dell'art. 67 disp. att. c.c. stabilisce che all'amministratore non possono essere conferite deleghe.
A parte l'amministratore, chiunque può essere delegato a prendere parte all'assemblea. Ciò significa che il delegato potrà essere tanto un condomino quanto persona estranea alla compagine.
Il regolamento di condominio, però, potrebbe prevedere dei limiti più stringenti: ad esempio, potrebbe costringere a scegliere come delegato un altro condomino e non una persona esterna.
Il regolamento comunque non può mai sopprimere il diritto di delega; ciò significa che il condomino assente ha dunque sempre la possibilità di farsi rappresentare da un suo delegato.
Comproprietari: chi partecipa all'assemblea?
Ai sensi del secondo comma dell'art. 67 disp. att. c.c., «Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice».
In pratica, la legge dice che, nel caso di proprietà indivisa, i comproprietari possono farsi rappresentare da una sola persona. Ciò significa che non possono esserci più rappresentanti per la stessa unità immobiliare in comunione.
I vizi della delega nell'assemblea condominiale
La scelta del rappresentante è fatta a maggioranza, in base al valore della proprietà posseduta. Ciò significa che se un proprietario possiede i 2/3 di proprietà e l'altro solo 1/3, prevarrà la volontà del primo.
Ove le quote dei comproprietari siano di pari valore e vi sia disaccordo nella designazione dell'unico rappresentante che manifesterà la volontà unitaria di tutti i comproprietari, la scelta dovrà essere rimessa all'autorità giudiziaria.
Il rappresentante in assemblea così scelto esprime la volontà della comunione con diritto di voto vincolante per gli altri, nel senso che egli si fa portavoce della volontà unitaria dei comproprietari.
In altre parole, nonostante l'immobile in condominio sia cointestato, in assemblea ha diritto a presenziare solo un rappresentante che parla, agisce e vota a nome di tutti.
Ciò vuol dire che, se l'appartamento appartiene ai coniugi, in assemblea condominiale il rappresentante per l'immobile potrà essere alternativamente o l'uno o l'altro e non entrambi. Chi si presenta funge da portavoce della volontà unitaria dei comproprietari.
In tal senso anche la giurisprudenza (Tribunale di Roma, sentenza n. 23028 dell'11 dicembre 2017), secondo cui la partecipazione all'assemblea di condominio di uno dei comproprietari dell'appartamento fa presupporre che gli altri siano da questo rappresentati in assenza di prova contraria.
Comproprietario: ha bisogno della delega?
Veniamo ora a un punto cruciale. Il comproprietario ha bisogno della delega scritta per sostituire gli altri titolari dell'immobile?
Delega via mail o sms, è possibile?
Sul punto la normativa non è chiara. Il Tribunale di Roma (sentenza n. 1570 del 22 luglio 2019), a proposito dell'impugnazione proposta contro una delibera adottata con la partecipazione di un solo comproprietario sfornito di delega, così ha statuito: «La norma applicabile al caso di specie (l'art. 67 disp. at. c.c.) non è certo felice nella determinazione della regola da seguire per ammettere i condomini comproprietari a partecipare all'assemblea e votare; purtuttavia, si ritiene debba essere interpretata nel senso che, laddove in assemblea sia presente uno dei comproprietari, salvo diversa comunicazione pervenuta all'amministratore dagli altri condomini, può e deve presumersi che operi quale rappresentante degli altri ex art. 1106 c.c., circostanza che, per converso, impedisce agli altri comproprietari di sollevare alcun genere di eccezione (limitatamente, è appena il caso di osservarlo, alla questione della legittimazione ad intervenire e votare) fatto salvo il caso di eventuali azioni di responsabilità e di risarcimento interne ad essi estraneo».
La sentenza non sembra essere dirimente, in quanto si limita ad affermare che eventuali questioni di difetto di rappresentanza vanno risolte all'interno del gruppo dei comproprietari.
Ebbene, nel silenzio della legge e della giurisprudenza, sebbene sia più che ragionevole l'orientamento secondo cui chi partecipa alla riunione di condominio in rappresentanza degli altri comproprietari non necessiti di specifica delega da parte di questi ultimi essendo egli stesso un condomino, va anche evidenziato come il principio introdotto dal legislatore in ordine alla necessità della forma scritta della delega porti a ritenere che l'intervento in qualità di rappresentante della comunione vada comunque comprovato da idonea documentazione, quale può essere il verbale della riunione dei comunisti recante la designazione in questione o, appunto, una delega scritta di designazione del rappresentante firmata da tutti i comproprietari.
Di conseguenza, la mancanza di detta documentazione può legittimare l'esclusione dalla partecipazione all'assemblea di colui che si qualifica come rappresentante.
Coniuge: ha bisogno della delega?
Siamo dunque pronti a rispondere al quesito posto nel titolo di questo articolo. Il coniuge ha bisogno della delega per partecipare all'assemblea condominiale? Sì, in quanto:
- se il coniuge non è comproprietario dell'immobile sito in condominio, allora avrà necessariamente bisogno della delega perché, ai fini della partecipazione assembleare, egli è un estraneo, sfornito di per sé del diritto a prendere parte al consesso.
Solo la delega scritta può legittimarlo;
- se il coniuge è comproprietario, è bene comunque esibire un documento scritto che comprovi il diritto a partecipare.
Questo documento può essere tanto il verbale dell'assemblea della comunione (all'interno della quale si è stabilito il rappresentante) quanto una delega scritta (sicuramente più opportuna e semplice nel caso di soli due comunisti, come nel caso dei coniugi comproprietari).
Coniuge separato o divorziato: ha bisogno della delega?
L'eventuale separazione o divorzio dei coniugi non ha ripercussioni su quanto detto sinora. Di conseguenza:
- se il coniuge separato/divorziato è comproprietario dell'immobile, può partecipare in sostituzione dell'altro munito di delega scritta o di verbale dell'assemblea dei comunisti;
- se il coniuge separato/divorziato non è (più) comproprietario dell'immobile, può partecipare in sostituzione dell'altro solo se munito di delega scritta.
