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Partecipazione in assemblea del coniuge: quando serve la delega?

Immobile in comproprietà: chi può partecipare all'assemblea? Il rappresentante della comunione deve essere munito di delega scritta?
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva - Foro di Salerno 

È noto a tutti che un'assemblea condominiale, per essere validamente costituita, deve raggiungere il quorum stabilito dalla legge. È altrettanto risaputo che ogni consesso è preceduto dalla convocazione, di norma curata dall'amministratore. Il principio è il seguente: tutti i proprietari devono essere messi nella condizione di poter partecipare.

Che poi non presenzino per libera scelta è un altro conto. Con questo articolo ci concentreremo sui casi di comproprietà dell'unità immobiliare e, soprattutto, cosa succede quando l'abitazione è intestata a marito e moglie. Quando serve la delega per la partecipazione in assemblea del coniuge?

Succede spesso che, durante un'assemblea, partecipi solamente uno dei coniugi intestatari. Ciò è ovviamente legale, ma lo è anche se il coniuge che presenzia è sfornito di delega? In questi casi, il potere di rappresentanza spetta per legge? Insomma: il coniuge ha bisogno della delega in assemblea? vediamo cosa dice la legge.

La delega in bianco nell'assemblea condominiale. Guida al corretto utilizzo

Comproprietà: a chi va notificato l'avviso di convocazione?

Partiamo subito da un dato certo: nel caso di comproprietà dell'unità immobiliare, l'avviso di convocazione assembleare va notificato a tutti i titolari.

Ciò significa che, se un'abitazione sita in condominio è cointestata a più persone, tutte andranno rese edotte. Se si tratta di marito e moglie, entrambi dovranno ricevere l'avviso contenente la specifica indicazione dell'ordine del giorno.

Lo stesso dicasi nel caso di decesso dell'originario titolare: gli eredi devono essere considerati condòmini alla stregua del precedente, defunto, proprietario, e pertanto devono essere convocati all'assemblea condominiale, a prescindere dal fatto che abbiano preso o meno possesso dell'immobile.

Peraltro, è appena il caso di ricordare che «la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. - decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione - è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio" (Cass., SS.UU., 7 marzo 2005, n. 4806).

Come deve essere fatta la delega per partecipare all'assemblea del condominio.

Delega assembleare: cos'è e come funziona?

L'art. 67 disp. att. c.c. statuisce che ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta.

Il primo comma della succitata disposizione prosegue stabilendo che «Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale».

A questo limite si aggiunge quello di non poter delegare l'amministratore di condominio. Per ovvie ragioni di possibile conflitto d'interessi, il quinto comma dell'art. 67 disp. att. c.c. stabilisce che all'amministratore non possono essere conferite deleghe.

A parte l'amministratore, chiunque può essere delegato a prendere parte all'assemblea. Ciò significa che il delegato potrà essere tanto un condomino quanto persona estranea alla compagine.

Il regolamento di condominio, però, potrebbe prevedere dei limiti più stringenti: ad esempio, potrebbe costringere a scegliere come delegato un altro condomino e non una persona esterna.

Il regolamento comunque non può mai sopprimere il diritto di delega; ciò significa che il condomino assente ha dunque sempre la possibilità di farsi rappresentare da un suo delegato.

Comproprietari: chi partecipa all'assemblea?

Ai sensi del secondo comma dell'art. 67 disp. att. c.c., «Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice».

In pratica, la legge dice che, nel caso di proprietà indivisa, i comproprietari possono farsi rappresentare da una sola persona. Ciò significa che non possono esserci più rappresentanti per la stessa unità immobiliare in comunione.

I vizi della delega nell'assemblea condominiale

La scelta del rappresentante è fatta a maggioranza, in base al valore della proprietà posseduta. Ciò significa che se un proprietario possiede i 2/3 di proprietà e l'altro solo 1/3, prevarrà la volontà del primo.

Ove le quote dei comproprietari siano di pari valore e vi sia disaccordo nella designazione dell'unico rappresentante che manifesterà la volontà unitaria di tutti i comproprietari, la scelta dovrà essere rimessa all'autorità giudiziaria.

Il rappresentante in assemblea così scelto esprime la volontà della comunione con diritto di voto vincolante per gli altri, nel senso che egli si fa portavoce della volontà unitaria dei comproprietari.

In altre parole, nonostante l'immobile in condominio sia cointestato, in assemblea ha diritto a presenziare solo un rappresentante che parla, agisce e vota a nome di tutti.

Ciò vuol dire che, se l'appartamento appartiene ai coniugi, in assemblea condominiale il rappresentante per l'immobile potrà essere alternativamente o l'uno o l'altro e non entrambi. Chi si presenta funge da portavoce della volontà unitaria dei comproprietari.

In tal senso anche la giurisprudenza (Tribunale di Roma, sentenza n. 23028 dell'11 dicembre 2017), secondo cui la partecipazione all'assemblea di condominio di uno dei comproprietari dell'appartamento fa presupporre che gli altri siano da questo rappresentati in assenza di prova contraria.

Comproprietario: ha bisogno della delega?

Veniamo ora a un punto cruciale. Il comproprietario ha bisogno della delega scritta per sostituire gli altri titolari dell'immobile?

Delega via mail o sms, è possibile?

Sul punto la normativa non è chiara. Il Tribunale di Roma (sentenza n. 1570 del 22 luglio 2019), a proposito dell'impugnazione proposta contro una delibera adottata con la partecipazione di un solo comproprietario sfornito di delega, così ha statuito: «La norma applicabile al caso di specie (l'art. 67 disp. at. c.c.) non è certo felice nella determinazione della regola da seguire per ammettere i condomini comproprietari a partecipare all'assemblea e votare; purtuttavia, si ritiene debba essere interpretata nel senso che, laddove in assemblea sia presente uno dei comproprietari, salvo diversa comunicazione pervenuta all'amministratore dagli altri condomini, può e deve presumersi che operi quale rappresentante degli altri ex art. 1106 c.c., circostanza che, per converso, impedisce agli altri comproprietari di sollevare alcun genere di eccezione (limitatamente, è appena il caso di osservarlo, alla questione della legittimazione ad intervenire e votare) fatto salvo il caso di eventuali azioni di responsabilità e di risarcimento interne ad essi estraneo».

La sentenza non sembra essere dirimente, in quanto si limita ad affermare che eventuali questioni di difetto di rappresentanza vanno risolte all'interno del gruppo dei comproprietari.

La delega all'aspirante Amministratore

Ebbene, nel silenzio della legge e della giurisprudenza, sebbene sia più che ragionevole l'orientamento secondo cui chi partecipa alla riunione di condominio in rappresentanza degli altri comproprietari non necessiti di specifica delega da parte di questi ultimi essendo egli stesso un condomino, va anche evidenziato come il principio introdotto dal legislatore in ordine alla necessità della forma scritta della delega porti a ritenere che l'intervento in qualità di rappresentante della comunione vada comunque comprovato da idonea documentazione, quale può essere il verbale della riunione dei comunisti recante la designazione in questione o, appunto, una delega scritta di designazione del rappresentante firmata da tutti i comproprietari.

Di conseguenza, la mancanza di detta documentazione può legittimare l'esclusione dalla partecipazione all'assemblea di colui che si qualifica come rappresentante.

Coniuge: ha bisogno della delega?

Siamo dunque pronti a rispondere al quesito posto nel titolo di questo articolo. Il coniuge ha bisogno della delega per partecipare all'assemblea condominiale? Sì, in quanto:

  • se il coniuge non è comproprietario dell'immobile sito in condominio, allora avrà necessariamente bisogno della delega perché, ai fini della partecipazione assembleare, egli è un estraneo, sfornito di per sé del diritto a prendere parte al consesso.

    Solo la delega scritta può legittimarlo;

  • se il coniuge è comproprietario, è bene comunque esibire un documento scritto che comprovi il diritto a partecipare.

    Questo documento può essere tanto il verbale dell'assemblea della comunione (all'interno della quale si è stabilito il rappresentante) quanto una delega scritta (sicuramente più opportuna e semplice nel caso di soli due comunisti, come nel caso dei coniugi comproprietari).

Coniuge separato o divorziato: ha bisogno della delega?


La delega all'aspirante Amministratore

L'eventuale separazione o divorzio dei coniugi non ha ripercussioni su quanto detto sinora. Di conseguenza:
  • se il coniuge separato/divorziato è comproprietario dell'immobile, può partecipare in sostituzione dell'altro munito di delega scritta o di verbale dell'assemblea dei comunisti;
  • se il coniuge separato/divorziato non è (più) comproprietario dell'immobile, può partecipare in sostituzione dell'altro solo se munito di delega scritta.

Perché i condomini con delega devono essere conteggiati ai fini dell'assemblea

Cerca: assemblea delega partecipazione

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Stefano
Stefano 21-09-2021 14:54:01

in caso di due coniugi separati, ma non ancora divorziati come ci si deve comportare?

rispondi
Andrea Puddu
Andrea Puddu 21-09-2021 23:29:03

Vige il discorso di base, sono ancora comproprietari e la delega non occorre a ciascuno di essi

rispondi
Federica Giordano
Federica Giordano 29-09-2021 08:15:30

@Andrea Puddu: buongiorno.
In merito all'argomento, vorrei fare una domanda nello specifico.
Sono separata da quasi 5 anni( con ordinanza del giudice presidenziale all'inizio e sentenza definitiva emessa a gennaio di questo anno).
Io ed il mio ex marito siamo comproprietari di un immobile sito in un piccolo condominio di 4 appartamenti, di cuiuno è quello assegnatomi per legge ( i 3 restanti sono di proprietà di 2 sorelle).
L'amministratore, marito di una delle sorelle, per anni ha perpetrato illegalità e appropriazione indebita. Dopo continue vessazioni desidero impugnare le delibere o quantomeno denunciare il suddetto, ma il mio ex , con il quale non ci sono buoni rapporti, non vuole firmare ne delega nè l'atto di delega notarile per litigi condominiali. Insomma!!! Io sono costretta a pagare per dei falsi consuntivi di lavori e spese varie che non sono sostenuti da ricevute fiscali, scontrini o corrispettivi( neanche il compenso dell'amministratore ha una ricevuta con la ritenuta d'acconto).
In altre parole, io non posso difendermi? Non posso impugnare senza delega del mio ex , che si diverte a fare dispetti? ( ho 2 figli per i quali quest'ultimo non versa gli alimenti)
Chi ci tutela?
E l'articolo 180 comma 1, che validità ha?
Grazie

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Andrea Puddu
Andrea Puddu 03-10-2021 14:08:18

@Federica Giordano: ciao, ora sto fuori e con il cellulare risponderti non è agevole. Appena rientro ti scrivo. Al volo, l'art. 180 c. 1 riguarda il presentarsi presso luogo di polizia e mostrare ciò che non si possedeva in fase di controllo, vedi carta di circolazione, documento d'identità, idoneità alla guida, etc.. Intendevi altro?

rispondi
Andrea Puddu
Andrea Puddu 03-10-2021 16:39:20

@Federica Giordano: allora, procediamo:
- per impugnare qualsiasi delibera non hai bisogno di alcuna autorizzazione o firma da parte del comproprietario in quanto si hanno diritti disgiunti;
- le impugnazioni devono essere esperite entro 30 giorni dalle delibere per i presenti dissenzienti o per gli assenti da quando ricevono il verbale, a meno che la delibera non sia nulla, ovvero ha per oggetto una cosa contraria alla legge o impossibile da attuarsi o comprima il diritto del singolo in maniera irreparabile;
- io, nelle eventualità di delibere nulle, consiglio comunque di impugnare entro 30 giorni, così nella eventualità che il giudice la ritenesse annullabile, sei comunque all'interno del tempo;
- sulla questione di appropriazione indebita devi andarci cauta poiché devi avere delle prove provate affinché possa procedere con una querela di parte per la somma a te relativa, indipendentemente dal volere dell'assemblea, che chiaramente in questo caso non avrai mai l'unanimità, né la maggioranza;
- è tuo diritto richiedere la visione di tutte le pezze giustificative PRIMA di ogni approvazione di rendiconto ed estrarre copia a tue spese se vuoi cartaceo, altrimenti gratis se carpito con una fotocamera digitale (cellulare);
- chiaramente questo tipo di accesso lo potrai esercitare in ogni momento, anche se quello cruciale è in procinto del rendiconto annuale.
Avrei un altro miliardo di informazioni ma se mastichi un pò di contabilità ne uscirai vittoriosa.
Facci sapere cosa intendessi prima con l'art. 180

rispondi
Giorgio Rovelli
Giorgio Rovelli 21-09-2021 16:46:57

"Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea,"
Quindi l'altro coniuge può presenziare all'assemblea ma non partecipare alla discussione oppure non può nemmeno essere presente?

rispondi
Andrea Puddu
Andrea Puddu 21-09-2021 23:28:00

Non c'è una regola ferrea, purtroppo è a discrezione del presidente

rispondi
Giorgio Rovelli
Giorgio Rovelli 21-09-2021 23:50:46

@Andrea Puddu: "nonostante l'immobile in condominio sia cointestato, in assemblea ha diritto a presenziare solo un rappresentante che parla, agisce e vota a nome di tutti."
A me sembra chiaro: non è ammessa la presenza fisica di entrambi.

rispondi
Andrea Puddu
Andrea Puddu 22-09-2021 16:14:47

@Giorgio Rovelli: infatti ti ho già risposto che dipende dal presidente, se ammette la presenza di entrambi, possono restare ma solo uno può discutere e votare.
Spesso nell'incertezza non si rischia di andare in due e poi l'altro torna a casa

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Emilio Avenia
Emilio Avenia 21-09-2021 17:36:08

In un Condominio di 120 unità immobiliari,qualè il numero massimo di deleghe che può portare un singolo Condomino?

rispondi
Andrea Puddu
Andrea Puddu 21-09-2021 23:31:53

Se non viene stabilito da un regolamento contrattuale, la norma recita massimo un quinto del valore proporzionale dell'immobile, quindi, o 1/5 di 120 purché non superi 200 millesimi oppure massimo 200 millesimi purché non superi 1/5 dei 120

rispondi
Emilio Avenia
Emilio Avenia 21-09-2021 17:42:56

In un Condominio di 120 unità immobiliari,qualè il numero massimo di deleghe che può portare un singolo Condomino all'assemblea?

rispondi
Sergio Tocco
Sergio Tocco 21-09-2021 19:25:08

Il nostro Condominio ha deciso con delibera unanime di inserire nel regolamento con articolo apposito, la non necessaria presentazione di delega da parte del coniuge comproprietario oltre al fatto che, nel caso siano impossibilitati questi ultimi, possono essere rappresentati all'assemblea, da un figlio/a maggiorenne.

rispondi
Andrea Puddu
Andrea Puddu 21-09-2021 23:35:08

La delega non sarebbe comunque servita, però limitare la presenza al solo figlio maggiorenne è molto riduttivo.
Mi stupisco che possiate averla approvata all'unanimità una clausola del genere, uno deve essere libero di delegare chi vuole, chessó il proprio legale piuttosto che un altro amm.re amico che di sicuro conosce meglio la materia

rispondi
Sergio Tocco
Sergio Tocco 22-09-2021 18:10:25

@Andrea Puddu:scusa, ho dimenticato di specificare che anche il figlio/a non ha l'obbligo della delega. In questo caso comunque nulla toglie (perchè non espressamente regolato) la libertà da parte dei comproprietari di delegare altre persone. vedi il caso ad esempio di coniugi senza figli maggiorenni.

rispondi
Andrea Puddu
Andrea Puddu 22-09-2021 21:33:03

@Sergio Tocco: ah perfetto, allora la clausola ha una sua ratio

rispondi
Patrizianna
Patrizianna 22-09-2021 15:31:27

E per i coniugi in regime di comunione dei beni?

rispondi
Andrea Puddu
Andrea Puddu 22-09-2021 16:17:03

Il discorso è il medesimo, non incide il regime patrimoniale dei coniugi, quanto il diritto di proprietà. Chiunque vada non necessita di delega

rispondi
Sergio Tocco
Sergio Tocco 22-09-2021 18:12:38

Intendevo appunto, coniugi in comunione di beni, quindi comproprietari!

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