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Supercondominio: rappresentanza e ripartizione spese
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Supercondominio: rappresentanza e ripartizione spese

Rappresentanza e ripartizione delle spese nel supercondominio. L'importanza del regolamento su questi aspetti

Avv. Marco Borriello  

Qualora due o più proprietà hanno dei beni in comune, funzionalmente e strutturalmente connessi con i singoli immobili, sappiamo che nasce un condominio.

È noto, altresì, che quando ciò accade, è inevitabile la gestione di questi beni in termini di oneri e responsabilità. diventano, quindi, fondamentali le decisioni assunte dall'assemblea condominiale nonché l'attività governativa ed esecutiva dell'amministratore nominato.

Può, altresì, accadere che due o più condomini abbiano, anch'essi, in comuni alcuni beni: ad esempio, potrebbe trattarsi di un parco/giardino oppure del viale di accesso principale ai vari fabbricati. In questa particolare ipotesi, si dice che sia costituito un supercondominio. Sto parlando di un istituto che ha avuto prima origine giurisprudenziale e poi esplicito riconoscimento nel codice civile.

Ebbene, anche il supercondominio deve potersi esprimersi attraverso un organo collegiale, con tanto di rappresentanza. Esso deve, inoltre, dotarsi di una tabella millesimale e di un regolamento, anche per disciplinare la ripartizione delle spese tra i vari edifici.

In particolare è su questo argomento che si è espressa la recente sentenza del Tribunale di Roma n. 7106 del 12.05.2020. Essa rappresenta il caso giudiziario che sarà preso in esame in questa pubblicazione.

Liti riguardanti un supercondominio, come comportarsi

Supercondominio: cos'è

La vicinanza di alcuni fabbricati è la condizione strutturale ideale per poter individuare beni o servizi che possano essere comuni ai vari edifici. Da ciò nasce l'esigenza di riconoscere la costituzione di un supercondominio, così come è avvenuto, a livello giurisprudenziale, per moltissimi anni.

Con la riforma della materia, avvenuta nel 2012, è stato, finalmente, codificato questo istituto. L'art. 1117bis c.c. ha infatti disposto che le regole dettate a proposito del condominio «si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117».

Pertanto, l'elemento caratterizzante sempre lo stesso: la presenza dei beni comuni.

Supercondominio e rappresentanza: il caso

Nella sentenza qui esaminata, alcuni proprietari, quali rappresentanti dei singoli edifici, avevano impugnato un deliberato assembleare del supercondominio. Essi ritenevano che, in sede di riunione, le decisioni erano state assunte in difetto a quanto stabilito, dal regolamento, a proposito della rappresentanza.

Era stato, infatti, evidenziato che alcune persone, presenti all'assembla, fossero sprovviste del legittimo potere di rappresentanza del proprio fabbricato e, per questa ragione, non poteva ritenersi validamente formatosi il quorum deliberativo sulla decisione impugnata.

Si è trattata, però, di un'eccezione maldestra, peraltro, che ha condizionato l'esito della vertenza sul profilo delle spese processuali, vista la soccombenza sul punto.

Le ricorrenti, infatti, non avevano considerato che uno dei presunti indebiti rappresentanti, aveva partecipato alla riunione, munito di una delega, legittimamente conferitagli: il regolamento del supercondominio, infatti, prevedeva questa eventualità.

Inoltre, era emerso che gli altri due partecipanti in discussione, avessero tutti i poteri per presenziare all'adunanza; tra l'altro si trattava di una legittimazione neppure, minimamente, disconosciuta dai proprietari degli edifici di riferimento.

Pertanto, sotto quest'aspetto, il deliberato impugnato è stato considerato corretto e il ricorso proposto giudicato infondato. La cattiva lettura ed interpretazione del regolamento, unità, forse, alla non condivisibile volontà di ricercare, a tutti i costi, delle eccezioni da sollevare a sostegno della propria azione, potrebbero essere state le cause di questo rigetto.

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Supercondominio: tabella millesimale e ripartizione

In un condominio, sappiamo che l'impegno principale che ogni proprietario deve affrontare è quello relativo alle spese scaturenti dalla gestione, ordinaria e straordinaria, dei beni comuni.

Siamo consapevoli, altresì, che per calcolare quanto deve ogni singolo condomino si deve fare riferimento alla cosiddetta tabella millesimale.

Sappiamo, infine, che questa non viene redatta in base a dei criteri discrezionali, ma è il risultato del valore oggettivo delle singole unità.

Questi criteri che regolano la materia condominiale, evidentemente, sono applicati anche a proposito di un supercondominio che si munisce di un'apposita tabella millesimale per la ripartizione delle spese relative ai beni e ai servizi comuni ai vari edifici.

A questa, nel caso esaminato dal Tribunale di Roma, era stato, inoltre, affiancato il regolamento, il quale sanciva che «il riparto delle spese supercondominali è effettuato secondo le quote millesimali di spettanza di ciascun edificio, indicate nella tabella allegata sotto le lettere AA e ciò indipendentemente dall'uso che ciascun edificio possa farne o dalla diretta utilità o meno che ciascun edifico possa trarne».

Poteri rappresentanti supercondominio

Era accaduto, invece, che la ripartizione di un certo servizio, nello specifico l'erogazione dell'energia elettrica, fosse avvenuta in base a presunti contatori che avrebbero dovuto calcolare il consumo effettivamente realizzato dai vari fabbricati. Si trattava, però:

  • di misuratori per i quali non risultava la presenza in nessuna fattura e tanto meno mai oggetto di manutenzione;
  • di un metodo di calcolo e di attribuzione delle spese che non trovava conforto nella tabella millesimale e nel regolamento appena citato.

Quindi, è stato questo il punto critico del deliberato supercondominiale impugnato e che ha determinato l'annullamento della decisione sotto quest'aspetto.

Evidentemente, pertanto, per invocare l'applicazione di criteri di ripartizione di spesa diversi dalla tabella generale del supercondominio e dal suo regolamento, è necessario prima provvedere alla legittima, formale e sostanziale modifica dei medesimi.

L'assemblea del supercondominio può revocare l'amministratore?

Scarica Trib. Roma, 12 maggio 2020, n. 7106

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