Diritto a partecipare all'assemblea e convocazione
L'art. 1136, sesto comma, c.c. è perentorio nell'affermare che "l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati".
La norma, come vedremo, riguarda anche la partecipazione all'assemblea degli eredi di un condòmino, che vanno considerati anch'essi condòmini a tutti gli effetti.
La convocazione dell'assemblea è atto di competenza:
- dell'amministratore, in tutti quei condomini nei quali esso è presente;
- dei condòmini singolarmente considerati quando non c'è amministratore, ovvero quando questi è decaduto dall'incarico per le ragioni di cui all'art. 71-bis disp. att. c.c.;
- dei condòmini che abbiano fatto richiesta di convocazione ex art. 66 disp. att. c.c. quando l'amministratore non vi abbia provveduto nei termini di legge (convocazione entro dieci giorni dalla richiesta).
Omessa convocazione e conseguenze
L'omessa convocazione anche di uno solo dei condomini è causa d'invalidità della deliberazione (art. 1137 c.c.).
Omessa convocazione, onere della prova ed interesse ad impugnare
Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, con l'arcinota sentenza n. 4806/05, seguita dai successivi pronunciamenti delle Sezioni semplici, hanno chiarito che la mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea ad uno dei comproprietari comporta l'annullabilità e non la nullità della delibera in quanto si tratta di vizio concernente il procedimento di convocazione ed informazione del partecipante al condominio.
L'intervento si è reso necessario in quanto precedentemente ad esso vi era stato un lungo periodo d'incertezza causato da un contrasto giurisprudenziale (sorto in seno alla giurisprudenza di merito e di legittimità) relativo alle conseguenze di tale omissione.
Il principio di diritto espresso all'epoca dalle Sezioni Unite è stato poi trasfuso nell'art. 66 disp. att. c.c. ad opera della legge n. 220 del 2012, la così detta riforma del condominio.
Assemblea di condominio e convocazione degli eredi
Che cosa succede se il condomino, ossia il proprietario della unità immobiliare ubicata in condominio, decede?
L'amministratore è tenuto a convocare gli eredi oppure ne potrà fare a meno?
Al riguardo è necessario distinguere l'ipotesi in cui gli eredi comunichino al mandatario del condominio la loro qualità da quella in cui l'amministratore resti totalmente all'oscuro delle vicende successorie e quindi della titolarità del bene immobile.
Si badi: ai sensi dell'art. 1130 n. 6 c.c., cioè della norma che disciplina la tenuta e l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale, tale comunicazione da parte dei condòmini e doverosa.
È doveroso sempre sulla scorta di tale disposizione che anche l'amministratore si attivi per conoscere la situazione proprietaria, se egli viene a conoscenza del decesso del condòmino.
Entriamo nel merito delle questioni poste coi quesiti.
Eredi noti, convocazione diretta a loro personalmente
Nel primo caso la convocazione dovrà essere comunicata agli eredi (o all'erede).
È buona norma, per evitare contestazioni relative all'effettivo status di condomino degli eredi, in sostanza per evitare di avere a che fare con un condomino apparente, che l'amministratore si faccia fornire l'attestazione della trascrizione dell'atto di accettazione dell'eredità (se v'è stata e non è stata tacita e non trascritta).
In tal caso, quindi, l'amministratore potrà aggiornare il registro di anagrafe condominiale inserendovi i nomi degli eredi e i relativi dati anagrafici e di residenza.
In sostanza gli eredi dovranno essere considerati a tutti gli effetti alla stregua di un qualunque condòmino, ergo aventi diritto a partecipare all'assemblea.
Eredi non conosciuti, convocazione diretta a loro impersonalmente
La situazione è meno certa in quel caso in cui il legale rappresentante del condominio abbia notizia del decesso ma non anche del nome degli eredi.
Al riguardo la Cassazione, con una pronuncia risalente al marzo del 2007, ha avuto modo di affermare che "l'amministratore il quale sia a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso" (Cass. 22 marzo 2007, n. 6926).
L'obiezione più immediata che si può sollevare è la seguente: è possibile che l'amministratore, anche in considerazione del contenuto del sesto comma dell'art. 1136 c.c., possa davvero ritenersi esonerato dall'obbligo di convocare tutti i condomini?
La risposta è negativa e quantomeno a parere di chi scrive la conclusione è quella che il mandatario dei condomini debba sempre e comunque convocare tutti i comproprietari.
La giurisprudenza di merito riallacciandosi a quanto detto in più occasioni dalla Cassazione (seppur soprattutto con specifico riferimento all'azione di recupero giudiziale del credito condominiale, ha ribadito che "per l'individuazione dei soggetti da convocare in assemblea ovvero tenuti al pagamento delle spese di gestione del condominio, il principio dell'apparenza di diritto poiché esso è applicabile, piuttosto, nella materia contrattuale, a tutela della buona fede dei terzi che, in presenza di circostanze obiettive ed univoche, abbiano fatto ragionevole affidamento su una situazione di fatto risultata non corrispondente allo stato di diritto, mentre nella materia della proprietà (condominiale) non può ravvisarsi una relazione di terzietà tra il condomino ed il condominio, che non ha una soggettività giuridica diversa da quella dei singoli condomini, di tal che, quando si tratti di individuare i soggetti aventi lo status di condomino, debbono prevalere il principio della pubblicità e quello della effettività, che non giustificano e superano ogni apparenza (Cass. n. 4866/2001; Cass. n. 7849/2000; Cass. 6653/98; Cass. n. 5122/2000; Cass. SS.UU. 14 febbraio 2002 n. 5035; Cass. n. 17897/2003; Cass. n. 12709/2002; Cass. n. 23994/2004)" (così Trib. Salerno 23 aprile 2010).
Eredi non conosciuti, convocazione all'ultimo domicilio del defunto
Che cosa accade, però, se una volta effettuate queste ricerche presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari, l'atto di accettazione dell'eredità non risulta essere stato trascritto?
L'amministratore, a questo punto, potrà ritenersi esonerato dall'obbligo di convocare "gli eredi sconosciuti"?
La risposta non può che essere negativa e, sebbene non vi sia assoluta certezza legale della sua validità, conviene sempre convocare, impersonalmente, gli eredi mediante invio dell'avviso di convocazione all'ultimo domicilio noto del condomino defunto con la generica indicazione, ad esempio, eredi del sig. Tizio.
Insomma la questione va trattata come se si trattasse di un'eredità giacente, con comunicazioni impersonali all'ultimo domicilio del defunto, cioè quello in cui si apre la successione ovvero presso l'abitazione sita in condominio.
Eredità giacente e poteri dell'amministratore di condominio
