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Maggioranza "dispettosa", se ci sono i numeri...

Non si può contro una decisione formalmente corretta, a meno che...
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

È un caso che mi è stato sottoposto di recente da una persona che oggi mi consente qui di parlare di un tema spesso ricorrente in ambito condominiale: le ripicche tra vicini che si sostanziano in decisioni vissute come angherie se non come veri e propri torti.

La dinamica è quasi sempre la stessa: uno o pochi condòmini da una parte, la maggioranza bullizzante dall'altra.

Che sia così o il contrario, cioè una normale maggioranza di persone che assumono decisioni assennate e una piccola refrattaria schiera di condòmini petulanti è questione di punti di vista.

Qui valuteremo la vicenda dal punto di vista del condòmino in minoranza, isolato e solo verrebbe da dire, che teme le decisioni degli altri. Le teme perché le assume intrise da spirito di vendetta. Per questo il condòmino vorrebbe opporsi a qualunque decisione.

Come vedremo, come gli ho detto quando mi ha interpellato sull'argomento, non è così. Anche se c'è il sospetto, magari fondato, che la decisione sia una ripicca, se formalmente e sostanzialmente corretta di può fare ben poco. Proveremo poi a spiegare anche in che cosa consiste questo "ben poco"

Maggioranza "dispettosa", il caso

Una persona è proprietaria di un appartamento in un condominio al quale partecipano altre tre persone. Quattro in tutto: quello che nel gergo comune è un piccolo condominio che non necessita dell'amministratore.

Ed infatti per anni i condòmini si autogestiscono, non hanno amministratore né tabelle: la classica suddivisione capitaria delle piccole spese comuni non crea problemi. Poi accade che devono essere eseguiti dei lavori e lì nascono le prime incomprensioni. Le divergenze sfociano in conflitto e si arriva davanti ad un giudice che determina le tabelle millesimali.

Maggioranza qualificata e semplice in ambito condominiale

Da allora sia per la lite che per l'esistenza delle tabelle gli equilibri relazionali si alterano. Il condòmino "solo" è in netta minoranza, anche millesimale.

I tre maggiorenti, a suo modo di vedere, fanno scorribande, usano l'assemblea a loro piacimento e financo, la classica goccia che fa traboccare il vaso, nominano un amministratore con tanto di emolumenti che lui aveva fatto revocare in altro condominio. Un vero dispetto, pensa.

L'isolato e arrabbiato condòmino non ci sta: quella non è un'assemblea ma una cricca e le decisioni vanno contestate per essere eliminate. Cercavi giustizia, ma trovasti la legge, cantava De Gregori. Non sappiamo se quella cercata sia davvero giustizia, certo è l'approdo è la legge.

La legge, in casi del genere, consente ben poco.

Maggioranza "dispettosa", i numeri e le delibere

Assemblea: la convocazione deve considerarsi regolare se tutti i condòmini sono stati invitati a partecipare.

Svolgimento della riunione e nomina dell'amministratore: la delibera è validamente assunta se riporta il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio ed almeno la metà del valore dell'edificio.

Avviso di convocazione e ordine del giorno, quando non può essere richiesto l'annullamento?

L'incarico è legittimo se la persona investita della nomina ha i requisiti richiesti dalla legge.

Ricorrendo tutti questi presupposti la delibera è pienamente valida. Difficile ipotizzare ragioni che possano portare alla sua invalidità.

Delibera di lavori di manutenzione: stesso discorso fatto per la delibera di nomina dell'amministratore.

Se la convocazione è regolare, le maggioranze rispettate, l'impresa idonea - in termini di requisiti di legge e tecnico-professionali - ad assumere l'appalto, la minoranza (salvo il caso di lavori di innovazioni gravose o voluttuarie suscettibili d'utilizzazione separata) dovrà accettare la decisione dell'assemblea

Perché arriviamo a queste conclusioni? Perché da sempre dottrina e giurisprudenza affermano che il controllo giudiziario cui può essere sottoposta una delibera, ai sensi dell'art. 1137 c.c., è un controllo sulla legittimità dell'atto, non sul suo contenuto.

Il giudice, insomma, può sindacare se quanto deliberato è legittimo, perché deciso in modo conforme alla legge. Se sono rispettate maggioranze, leggi su requisiti, ecc. la delibera non può essere sindacata nel merito. Detta diversamente: scegliere Tizio piuttosto che Caio come amministratore è questione insindacabile da parte del giudice, se entrambi possono assumere quella decisione.

Assemblea di condominio: come calcolare le maggioranze?

Maggioranza "dispettosa": attenzione all'eccesso di potere

È sempre così? No, come si diceva in principio, esiste "un ben poco" che può fare concludere diversamente. Si tratta del vizio di eccesso di potere della delibera assembleare.

Come ha avuto modo di precisare in più occasioni la Corte di Cassazione, l'eccesso di potere è "ravvisabile quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, perché in tal caso il giudice non controlla l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve stabilire solo che essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante" (Cass. n. 5889 del 2001; Cass., n. 19457 del 2005)" (Cass. 18 settembre 2012, n. 15633).

Detta diversamente: l'assemblea ha un potere e quel potere deve essere esercitato legittimamente. Se l'esercizio è deviato dal suo normale modo d'essere ciò intacca anche il merito della decisione.

Se si sceglie un'impresa più cara di una più economica non necessariamente si cade in un'ipotesi di eccesso di potere.

Se però la scelta è data da particolari favoritismi se non addirittura da interessi personali dei condòmini - che siano confliggenti con quelli collettivi - allora quella decisione può dirsi viziata da eccesso di potere.

Certo, non è semplice la dimostrazione, che è in capo a chi lo invoca, dell'eccesso di potere. Se la scelta dell'amministratore ricade su persona gradita alla maggioranza, persona in regola e incaricata secondo legge, è molto molto difficile, forse impossibile poter dimostrare che quella scelta è stata fatta per andar contro al condòmino o ai condòmini in minoranza.

Quorum deliberativi, le sentenze in materia

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Tania
Tania 23-09-2021 14:14:10

E che si dice, riguardo all'esistenza di 2 regolamenti (1 contrattuale ed 1 assembleare che a distanza di 12 anni portano le stesse firme in calce,sebbene nel corso di quegli anni, siano stati venduti gli immobili di proprietà e con questo assembleare si siano creati i millesimi)? Sono valide le delibere? La Legge può permetterlo? e le delibere sono valide anche quando ad alcuni condomini, non viene inviata la convocazione? Anche quando ricevono il verbale che è d'uso non scrivere durante la riunione senza trascrivere le osservazioni degli astanti, bensì inviarlo in modo "posta-ordinaria" dopo più di qualche giorno? La Legge permette tutto questo?

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Andrea Puddu
Andrea Puddu 23-09-2021 16:03:30

Se hai soldi ed energia, i sorci verdi glieli fai vedere tu. A certa gente basta essere trascinata in tribunale per far loro abbassare la cresta. Conosco persone che per principio hanno iniziato a difendersi e quella maggioranza sorda e cieca ha dovuto pagare sberle di quattrini. Ora hanno tolto il saluto, ma almeno avevano una ragione, prima non salutavano senza averne una:))

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Cataldo Neglie
Cataldo Neglie 23-09-2021 18:06:23

Art. 1136 c.c. : si calcolano gli intervenuti, ovvero presenti in assemblea o le cosiddette "teste" ? Grazie

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Tania
Tania 23-09-2021 18:10:33

Questo non so dirtelo ma 1 cosa è certa: nel mio condominio hanno nominato solo in 8 presenti, contro 32 IN TOTALE,tra cui moltissimi non convocati affatto, l'attuale LRPT.

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Cataldo Neglie
Cataldo Neglie 23-09-2021 18:30:19

@Tania: I non convocati possono chiedere l'annullamento perché non è lecito non convocare, è un illecito di una certa gravità. LRPT, che cos'è ?

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Andrea Puddu
Andrea Puddu 23-09-2021 18:58:44

Bisogna fare la distinzione fra il quorum necessario per considerare valida l'assemblea e il quorum necessario per deliberare. Parliamo di quest'ultimo: vi sono deliberazioni volte all'ordinario dove occorre 1/3 dei condomini presenti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell'immobile, cioè 334 millesimi. Per considerare valida la delibera è necessario avere la doppia maggioranza, ovvero 1/3+1 delle teste e 334 millesimi. Se manca uno di questi requisiti la delibera non è valida. Tralasciamo il fatto che si deliberi con il minimo di legge e purtroppo la legge dorme in tal senso. Fosse per me le delibere prese in minoranza dovrebbe essere nulle sempre e non che invece si sanino dopo 30 giorni per i presenti e per coloro che ricevono successivamente il verbale

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Andrea Puddu
Andrea Puddu 23-09-2021 19:00:53

@Tania: la maggior parte delle delibere vengono assunte dai quattro scappati di casa che comandano in condominio di concerto con l'amministratore. Si fanno forti della lentezza della giustizia e dei soldi che bisogna buttarci dentro

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Tania
Tania 23-09-2021 20:00:01

@Andrea Puddu: quando lo mandano il verbale. Per le decisioni "importanti" oltre che non convocare, è usanza non inviare nei termini di Legge (30gg.), il verbale che tra l'altro non compilano nemmeno durante la riunione.

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Tania
Tania 23-09-2021 20:01:33

@Andrea Puddu: hai centrato in pieno il problema

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Cataldo Neglie
Cataldo Neglie 23-09-2021 20:06:17

@Andrea Puddu: Art 1136 codice civile, secondo comma

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