È noto che l'assemblea è l'organo sovrano in condominio. E a questa che spetta l'onere e la facoltà di scegliere se, come e quando intervenire nella gestione della cosa comune.
Resta da stabilire se, nel caso d'inerzia, un condòmino abbia o meno il potere di ricorrere all'Autorità Giudiziaria affinché questa possa sostituirsi all'assemblea. Nello specifico ci si chiede se il magistrato, su richiesta dell'attore, possa condannare l'ente a compiere una certa attività sui beni comuni, così come se fosse una normale azione di adempimento.
A questa domanda ha dato risposta la recente sentenza della Corte di Appello di Genova n. 753 del 01 luglio 2021, chiamata a dirimere una controversia vertente, tra le altre questioni, sulla mancata coibentazione del lastrico solare ad opera del condominio. In tale occasione, sono stati specificati i rimedi giudiziali a cui ricorrere per contrastare una cattiva gestione della cosa comune.
Cerchiamo, quindi, di comprendere cosa è accaduto, perché l'ente ha deciso di non eseguire i lavori in contestazione e qual è stata la ragione di tanto litigare da parte dei proprietari appellanti.
Condomino, condominio e Autorità Giudiziaria: il caso concreto
A seguito di una tromba d'aria, in un fabbricato erano stati divelti i pannelli con i quali i proprietari dell'ultimo piano avevano coibentato il lastrico. Con una delibera dell'aprile del 2015, il condominio decideva di provvedere al ripristino della guaina, ma non anche al riposizionamento dei predetti pannelli.
Secondo i condòmini interessati, questa scelta era stata illegittima per varie ragioni. In virtù di ciò, oltre a chiedere l'annullamento della delibera impugnata, chiedevano che l'ente venisse condannato all'apposizione dei pannelli.
Secondo il Tribunale di Genova, interpellato in primo grado, la richiesta di condanna non era ammissibile, poiché non era consentito ottenere tale risultato attraverso l'impugnazione ordinaria di un'assemblea. Era, infatti, necessario attivarsi ai sensi e per gli effetti dell'art. 1105 ult. co. cod. civ.
Ebbene, in appello era riproposta la stessa domanda. In particolare, si affermava e dimostrava che la mancata esecuzione della coibentazione aveva determinato danni alla proprietà privata sottostante. Per questo motivo, la condanna richiesta era legittima ed ammissibile
Nonostante tali argomentazioni, anche in ragione del fatto che erano state tardive, l'esito del verdetto restava identico al primo grado. La Corte di Appello di Genova, infatti, respingeva la domanda di condanna del condominio all'esecuzione dei lavori di installazione dei pannelli isolanti sul lastrico solare de quo.
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Inerzia nella gestione condominiale: il ricorso all'Autorità Giudiziaria ex art. 1105 c.c.
La Corte di Appello di Genova ci ricorda quanto scritto in precedenza e cioè che l'assemblea è l'organo sovrano in condominio e che a questa spetta il compito di eseguire i lavori di manutenzione, rifacimento e/o sostituzione dei beni comuni o degli impianti.
Ovviamente, questa regola non autorizza il consesso dei proprietari a rimanere inerme dinanzi ad attività e/o provvedimenti che dovessero risultare necessari. In tal caso, infatti, il singolo condòmino avrebbe il potere di reagire ricorrendo all'Autorità Giudiziaria.
In particolare, questo rimedio è contemplato nell'art. 1105 ult. co. cod civ. in cui si afferma che «Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore».
Tale disposizione, prevista a proposito della comunione dei beni, è applicabile anche nell'ambito condominiale come ricordato dalla Corte ligure. Ciò è possibile indipendentemente dal fatto che il fabbricato sia o meno un condominio minimo «l'art. 1105 c.c. è norma applicabile, per il disposto dell'art. 1139 c.c. anche al condominio, minimo o non (Cass. 12420/93)».
Cattiva gestione condominiale: è possibile domandare un adempimento?
Con la sentenza in commento, la Corte di Appello di Genova ci rammenta che il singolo proprietario non può, di regola, ricorrere all'Autorità Giudiziaria chiedendo la condanna del condominio all'adempimento di un certo obbligo.
Questo perché «Il singolo condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali, che possa essere esercitato mediante un'azione di condanna della stessa gestione condominiale all'adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale, trovando causa l'uso dell'impianto che ciascun partecipante vanta nel rapporto di comproprietà delineato negli artt. 1117 e ss. c.c. Ne consegue che il condomino non ha azione per richiedere la messa a norma dell'impianto medesimo, potendo al più avanzare, verso il condominio, una pretesa risarcitoria nel caso di colpevole omissione nella sua riparazione o adeguamento, ovvero sperimentare altri strumenti di reazione e di tutela, quali, ad esempio, le impugnazioni delle deliberazioni assembleari ex art. 1137 c.c., i ricorsi contro i provvedimenti dell'amministratore ex art. 1133 c.c., la domanda di revoca giudiziale dell'amministratore ex art. 1129, comma 11, c.c., o il ricorso all'autorità giudiziaria in caso di inerzia agli effetti dell'art. 1105, comma 4, c.c. (Cass. 16608/17)».
La sentenza in commento ci dimostra, quindi, come la materia condominiale sia alquanto intricata per tanti, se non per tutti, gli addetti ai lavori, spesso convinti, erroneamente, di poter ottenere una tutela a 360°, semplicemente invocando il rimedio dell'impugnazione assembleare.
