Quando un condominio intende procedere a lavori di ristrutturazione delle parti comuni diventa fondamentale l'affidamento al tecnico della progettazione definitiva degli interventi (descritti nel capitolato) e la redazione del computo metrico necessario per acquisire le offerte economiche delle imprese interessate a eseguire i lavori.
In particolare il capitolato è un documento che serve per descrivere materiali e lavorazioni, definendo anche le condizioni contrattuali; il computo metrico è un documento che serve per quantificare le opere (ed eseguire successivamente i preventivi).
Qualora si verifichi l'incremento dei costi per lavori straordinari nell'edificio condominiale i singoli condomini, chiamati a ratificare i nuovi costi, devono essere messi nelle condizioni di poter valutare l'aumento della spesa.
Il problema è stato recentemente affrontato dal Tribunale di Napoli nella sentenza n. 9332 del 13 ottobre 2023.
Ratifica dell'aumento di spesa dei lavori appaltati e conoscenza dei computi metrici aggiornati da parte della collettività condominiale. Fatto e decisione
Una condomina impugnava una delibera relativa a lavori straordinari al fabbricato condominiale adottata dall'assemblea del condominio, con il suo voto contrario.
In particolare era stato richiesto ai condomini di deliberare in relazione alla ratifica di maggiori costi per le lavorazioni eseguite (proposte dal direttore dei lavori). L'attrice faceva presente che l'assemblea aveva ratificato l'operato del direttore lavori.
Tuttavia lamentava l'illegittimità della delibera per carenza di allegazione documentale unitamente all'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, non essendo stato possibile esaminare compiutamente gli aumenti di spesa proposti in delibera.
Infatti la condomina, faceva presente che ai condomini era stato trasmesso un quadro economico dei lavori redatto dal direttore dei lavori, riepilogativo e comparativo, nonché una relazione nella quale le variazioni di spesa erano state riportate per macrocategorie senza, quindi, possibilità di analizzare analiticamente le singole variazioni da approvare. In mancanza dei computi metrici aggiornati l'attrice notava che non era stato possibile valutare la congruità dei costi di esecuzione proposti.
Tali osservazioni critiche erano state espresse in una nota del tecnico dell'attrice nella quale erano stati richiesti chiarimenti in relazione ad una serie di voci. Il condominio ha contestato la fondatezza delle ragioni di impugnazione, sostenendo che gli interrogativi posti dalla condomina impugnante erano stati ampiamente soddisfatti, anche nel corso dell'incontro preliminare all'assemblea, tenutosi in data presso lo studio del direttore dei lavori; il convenuto aggiungeva che i computi metrici erano sempre stati messi a disposizione dei condomini, essendo anche stati consegnati a chi ne aveva fatto richiesta, fra cui l'opponente ed il suo tecnico.
Il Tribunale ha dato ragione alla condomina. Come ha notato lo stesso giudice nel corso del procedimento è emerso che i computi metrici aggiornati contenenti le variazioni di spesa in aumento non sono stati messi a disposizione dei condomini prima della riunione assembleare e durante la stessa, così come nel corso della riunione preliminare, alla quale prese parte l'attrice.
Il Tribunale ha evidenziato che i computi metrici prodotti dal condominio sono sicuramente stati stilati dopo la delibera assembleare.
In mancanza dei richiesti computi metrici, ad avviso del Tribunale, vi è stato, effettivamente, un vizio di formazione della volontà assembleare, giacché il prospetto dei lavori contenente le variazioni in aumento, documento sinteticamente redatto con riferimento a macrocategorie di lavori, senza dettaglio analitico dei lavori in concreto eseguiti e dei prezzi aggiornati, non può aver consentito ai condomini un esame effettivo della congruità dei nuovi prezzi. Il tribunale, quindi, ha accolto il ricorso della condomina, annullando la delibera dell'assemblea.
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Importanza della documentazione chiara per la ratifica delle spese condominiali
La decisione in commento mette in evidenza come, prima di assumere una delibera volta ad approvare/ratificare l'incremento dei costi per lavori straordinari nell'edificio condominiale, i condomini debbano poter visionare e/o acquisire una documentazione a supporto sufficientemente chiara in ordine alle spese ulteriori da approvare: in caso contrario si può parlare di un vizio del consenso nella formazione della volontà assembleare.
Nel caso esaminato è emerso che il prospetto dei lavori contenente le variazioni in aumento era privo del dettaglio analitico dei lavori in concreto eseguiti e dei prezzi aggiornati. Questa carenza informativa ha reso la delibera annullabile.
Si ricorda che per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell'ordine del giorno e soddisfare il diritto d'informazione dei condomini è sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, mentre è onere del condomino interessato, ove intenda avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l'amministratore, con un minimo dispendio di energie ed eventualmente di spese per le copie (Cass. civ., sez. II, 15/10/2018, n. 25693).
L'attrice, prima dell'assemblea, aveva chiesto e ottenuto un incontro con il tecnico e l'amministratore del condominio.
Ma la documentazione che le è stata messa a disposizione non era esaustiva, mentre i documenti utili per un'adeguata informazione sono stati redatti dopo la riunione assembleare nel corso della quale è stata adottata adottate la delibera impugnata.
