La validità della delibera assembleare è rimessa alla sussistenza di due fattori: tutti gli aventi diritto devono avere ricevuto l'avviso di convocazione e coloro i quali abbiano deciso di essere presenti tramite delega devono consegnare al proprio delegatario una autorizzazione scritta.
A questi si aggiunge un terzo elemento che è rappresentato dalla posizione del condomino il quale, definitivamente oppure anche solo momentaneamente, si allontani dall'assemblea.
In questo caso si è discusso se tale allontanamento incida anche sulla regolare costituzione dell'assemblea.
Il giudice affidatario del giudizio ha dato rilevanza al motivo di impugnativa concernente l'assenza di delega scritta, ma non ha considerato meritevole di attenzione il motivo connesso all'abbandono della riunione da parte del condomino/attore.
Irregolarità nella costituzione dell'assemblea: fatto e decisione
Il Tribunale di Frosinone, con sentenza n. 648 del 9 giugno 2023, ha accolto un solo motivo di impugnativa di una delibera assembleare ritenuto preliminare nell'economia del giudizio e, per l'effetto, ha dichiarato assorbite tutte le ulteriori doglianze.
La questione, che nello specifico riguardava l'eccepita mancanza del quorum necessario per la valida costituzione dell'assemblea, nonché l'assenza delle deleghe scritte da parte dei deleganti, è stata espressa nei seguenti termini.
L'attore, nel corso di un'assemblea particolarmente contrastata dichiarava di essere stato costretto ad abbandonare la riunione prima della votazione lamentando - parole testuali - "la mancanza del quorum costitutivo dell'assemblea ex art. 113 [n.d.a. evidente refuso per 1136], comma 3 del c.c."
Lo stesso condomino, poi, ha precisato che i millesimi iniziali, come correttamente riportati nel verbale, per effetto del suo allontanamento avvenuto durante la discussione del primo punto all'ordine del giorno, erano diminuiti portando il quorum costitutivo al di sotto dei limiti indicati nell'art. 1136, comma 3, c.c.: ovvero "intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al Condominio".
Quindi, sempre il quorum di legge era rientrato nella norma allorché altro partecipante, già presente in assemblea, aveva depositato la delega di altra condomina.
Su questo motivo il Tribunale ha ritenuto di non doversi pronunciare, limitandosi a rilevare che il Condominio avrebbe dovuto fornire qualche chiarimento sul punto, anche considerato che l'assemblea si era svolta in un'aula comunale e non in locali condominiali.
Determinante, invece, per l'accoglimento della domanda è stato l'accertamento che mancavano le deleghe scritte non depositate in atti dal Condominio.
Implicazioni dell'allontanamento del condomino sull'assemblea
Partendo dal punto rilevante per l'accoglimento della domanda, dalla sentenza qui annotata risulta come il Tribunale abbia accertato che il Presidente dell'assemblea aveva verificato che tutti gli aventi diritto erano stati regolarmente convocati, ma non se le deleghe avevano rispettato il dettato dell'art. 67, comma 1, disp. att. c.c.
In ordine alla rappresentanza assembleare la legge n. 220/2012 è stata decisamente innovativa, avendo imposto che la delega deve essere scritta, là dove in passato, a fronte di una formulazione della norma del tutto generica ("ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo rappresentante"), molto spesso la sostituzione avveniva tramite il conferimento di un incarico orale.
Tanto è vero che la giurisprudenza aveva affermato che "in tema di Condominio, i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati, in difetto di norme particolari, dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante e quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto" (Cass., sez. 2, 30 gennaio 2013, n. 2218).
Tale principio resta, dunque, superato dalla modifica dell'art. 67, comma 1, disp.att. c.c., tanto è vero che l'attore ha contestato la validità dell'assemblea proprio in ragione della mancanza di deleghe scritte, con conseguente relativo onere della prova a carico del Condominio.
La seconda questione (ma questo era il primo motivo di impugnativa) da prendere in considerazione riguarda una asserita mancanza, o sopravvenuta mancanza, del quorum costitutivo. A tale doglianza, in realtà, il Tribunale non ha dedicato particolare attenzione essendosi limitato a imputare al Condominio di non avere fornito chiarimenti circa i fatti asseriti.
In realtà la questione, riportata su di un piano generale, non è di poco conto.
Secondo quanto risulta dall'art. 1136 c.c. l'assemblea si costituisce regolarmente nel momento in cui, su input del suo Presidente, viene constatato e verbalizzato che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati e sono presenti in assemblea, personalmente o per delega, con l'indicazione specifica dei millesimi totali (quale somma di quelli personali) e del numero dei partecipanti.
La dichiarazione posta a verbale che l'assemblea è regolarmente costituita cristallizza la situazione di operatività dell'organo collegiale, che rimane tale per tutta la durata della riunione, senza che l'allontanamento di uno o più condomini possa influire sulla accertata regolarità della costituzione dell'assemblea.
Si tratta di un'interpretazione della volontà del legislatore sostanzialmente unanime, dal momento che si sostiene che l'abbandono dell'assemblea non influisce sul quorum costitutivo ma solo su quello deliberativo.
Per uno specifico riferimento giurisprudenziale si deve risalire ad un lontano passato (Cass., sez. 2, 9 gennaio 1967, n. 89), quando era stato affermato che "l'allontanamento di alcuni degli intervenuti, dopo la regolare costituzione dell'assemblea dei condomini di un edificio, non incide sulla determinazione del quorum costitutivo, dovendosi aver riguardo a tal fine unicamente al momento iniziale della riunione".
Da qui una serie di decisioni che, nel tempo, hanno stabilito come l'allontanamento del condomino dalla riunione incida sulla validità della delibera assembleare. Infatti, è stato deciso (Cass., sez. 2, febbraio 1999, n. 1208. Difforme: Cass., sez. 2, 28 settembre 1977, n. 4136) che "ai fini del calcolo delle maggioranze prescritte dall'art. 1136 c.c. non si può tenere conto della adesione espressa dal condomino che si sia allontanato prima della votazione dichiarando di accettare la decisione della maggioranza".
A tale fine "è solo il momento della votazione determina la fusione delle volontà dei singoli condomini creativa dell'atto collegiale.
Né la eventuale conferma della adesione alla deliberazione, data dal condomino successivamente alla adozione della stessa, può valere, nella predetta ipotesi, come sanatoria della eventuale invalidità della delibera, dovuta al venir meno, per le predette ragioni, del richiesto "quorum deliberativo", potendo, se mai, tale conferma avere solo il valore di rinuncia a dedurre la invalidità, senza che sia, peraltro, preclusa agli altri condomini la possibilità di impugnazione".
A fondamento di tale principio il fatto che la delibera assembleare non è una somma algebrica dei voti ma rappresenta una sintesi delle volontà dei singoli che si raggiunge attraverso un processo di confronto che precede la delibera stessa (Cass. sez. 2, 23 settembre 1999, n. 1510).
Diverso è il caso in cui un condomino non presente al momento della costituzione dell'assemblea intervenga tardivamente, purché prima della votazione e, ovviamente, della chiusura del verbale. Si può dire che questo sia quanto verificatosi nel caso oggetto di controversia, anche se erratamente l'attore aveva collocato al momento della costituzione dell'assemblea il rilascio della delega da parte di altro condomino ad assemblea in corso.