Alla fine dell’anno, per quei condomini in cui l’anno di gestione corrisponde con l’anno solare, l’amministratore, per espressa previsione di legge (art. 1130, secondo comma, c.c.) è tenuto a presentare all’assemblea il rendiconto della propria gestione.
Si tratta di un adempimento legato alla necessità di fornire ai condomini, che è bene ricordarlo sono i suoi mandanti, un resoconto di che cosa è stato fatto e con quali costi, durante l’anno.
Solitamente alla sua approvazione segue la conferma in carica dell’amministratore anche se non si tratta di una scelta obbligata.
Dunque il rendiconto assume importanza centrale nel rapporto tra i comproprietari ed il loro mandatario.
Il primo aspetto che bisogna tenere in mente riguarda le modalità di redazione. Secondo la Cassazione, infatti, “ in tema di condominio degli edifici, la validita’ dell'approvazione da parte dell'assemblea dei condomini del rendiconto di un determinato esercizio e del bilancio preventivo dell'esercizio successivo non postula che la relativa contabilita’ sia tenuta dall'amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per il bilancio delle societa’, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le quote di ripartizione [...]" (Cass. 25 maggio 1984 n. 3231in Giust. civ. Mass. 1984, fasc.5).
Ciò, naturalmente, sempre che il regolamento non disciplini specificamente come il rendiconto debba essere redatto.
A quanto appena detto si aggiunga un altro aspetto: l’amministratore che fissa la data dell’assemblea per discutere sul conto della gestione non deve comunicare ai condomini anche le copie della contabilità pertinente la gestione annuale. Solitamente s’invia il prospetto delle spese ed il relativo piano di ripartizione: allo stato attuale è sufficiente ciò.
In una sentenza resa dalla Corte d’appello di Milano, nel gennaio del 2011, si legge che “ l’art. 1130 c.c. – nello stabilire che l’amministratore, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione, non menziona a quali adempimenti debba attenersi prima di presentare il rendiconto all’assemblea.
L’amministratore, prosegue la corte meneghina, non è quindi tenuto – ove il regolamento di condominio non lo disponga espressamente – ad inviare, prima dell’assemblea, le copie della contabilità pertinente la sua gestione annuale.
E ciò, nella considerazione che non è ammissibile l’estensione analogica, al condominio, dei principi che regolano il deposito dei bilanci delle società.
Ciascun condomino ha tuttavia la facoltà di richiedere e di ottenere l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo – e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea – senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta, purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività dell’amministratore, non sia contrario ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi per le operazioni gravare esclusivamente sui condomini richiedenti” (App. Milano 19 gennaio 2011).
Ciò, aggiungiamo noi, per evitare richieste puramente ostruzionistiche.
Esistono dei modi per obbligare l’amministratore a redigere il rendiconto in modo chiaro e preciso anche prima dell’entrata in vigore della “riforma”?
La risposta è positiva, basta che li si deliberi con le giuste formule per vincolarlo.
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