L'allaccio di nuove utenze ad una rete non costituisce di per sé una modifica della stessa, perché una rete di servizi - sia fognaria, elettrica, idrica o di altro tipo - è per sua natura suscettibile di accogliere nuove utenze.
Di conseguenza se il proprietario di un'abitazione realizza degli interventi finalizzati a rendere possibile la più agevole fruizione dei servizi essenziali (acqua, gas, luce), non è ravvisabile, nel suo operato, alcuna condotta non in linea con il dettato dell'articolo 1102 c.c.
È pertanto onere del condominio o del condomino, che ne voglia negare l'autorizzazione, dimostrare che, nel caso particolare, l'allaccio di una sola nuova utenza incide nella funzionalità dell'impianto, non potendo opporsi che il divieto all'allaccio sia finalizzato ad impedire un mutamento di destinazione della unità immobiliare.
In ogni caso non è possibile sostenere che il nuovo allaccio è finalizzato ad impedire mutamenti di destinazione di un'unità immobiliare (tale mutamento infatti può essere impedito dal condominio solo ove detta limitazione sia prevista dal regolamento condominiale di natura contrattuale), né tale scopo può essere indirettamente perseguito frapponendo ostacoli all'uso di quei servizi comuni indispensabili all'eventuale mutamento, in violazione del diritto del condomino di esercitare sui beni comuni i poteri attribuitigli dall'art. 1102 c.c.
Alla luce di quanto sopra si può affermare che, ad esempio, è legittimo l'allaccio agli scarichi comuni di un nuovo bagno privato. In particolare anche l'allaccio del nuovo bagno allo scarico comune rappresenta un comportamento assolutamente lecito, rispettoso del dettato dell'art. 1102 c.c., a tenore del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
La realizzazione di un secondo bagno nelle moderne abitazioni di taglio medio secondo la giurisprudenza rappresenta un'esigenza tanto diffusa da rivestire il carattere dell'essenzialità (Cass. civ., Sez. II, 24/11/2020, n. 26680).
È possibile affermare che allaccio di un'unità immobiliare all'impianto fognario comune in un palazzo storico non è possibile se nel regolamento contrattuale del 1925 non sono menzionati come parti condominiali la fognatura e gli impianti? La risposta nella recentissima sentenza n. 6930 del 3 novembre della Corte di Appello di Roma.
Regolamento di condominio del 1925 e allaccio di un'unità immobiliare alla fognatura comune: la vicenda
Una condomina proprietaria di un locale facente parte del condominio chiedeva di allacciarsi alla rete fognaria condominiale ed idrica del condominio; il condominio si opponeva alla richiesta.
Di conseguenza si rivolgeva al Tribunale per sentir ordinare al condominio di eseguire l'allaccio o di consentirlo all'attore con lavori da eseguire in autonomia, con spese a carico del condominio.
Secondo il condominio l'attrice, in considerazione del regolamento condominiale contrattuale, non aveva alcun diritto sull'impianto fognario che non era non elencato nelle parti comuni condominiali; in particolare nel regolamento contrattuale del 1925 - che governava la comproprietà dei singoli appartamenti e locali terreni del fabbricato - in merito alle "Proprietà Comuni" era stabilito quanto segue: "Sono di proprietà comune a favore di tutte le unità del fabbricato (appartamenti e locali terranei) l'area su cui sorge il fabbricato stesso, la terrazza che lo ricopre, il locale della cabina per la luce elettrica ed il cortile principale avente ingresso dall'androne del portone".
Il condominio notava che dovevano intendersi escluse, per regolamento contrattuale, le restanti parti e, quindi, anche la fognatura e gli impianti che il codice civile del 1865, al tempo vigente, regolava sotto il titolo di servitù prediali e non nell'ambito delle opere comuni e condominiali.
Impianto di fognatura, quando è di tutti i condòmini
Il Tribunale di Roma accertava il diritto di parte attrice ad allacciarsi, a propria cura e spese e con perfetto ripristino dello stato dei luoghi interessati dai lavori, al pozzetto di scarico condominiale posto nell'atrio; rigettava ogni altra domanda; condannava il condominio convenuto alla rifusione delle spese.
La decisione della Corte di Appello
La Corte di Appello ha confermato le ragioni della condomina.
Per risolvere la questione - come giustamente sottolineano i giudici di secondo grado - bisogna considerare l'art. 256 disp. att. c.c. dove tali fattispecie vengono così regolate: "Quando nelle leggi e nei regolamenti sono richiamate le disposizioni del codice civile del 1865 e del codice di commercio del 1882 s'intendono richiamate le disposizioni corrispondenti del nuovo codice".
La disposizione corrispondente è attualmente rappresentata dall'articolo 1117 c.c., norma che menziona espressamente gli impianti fognari tra le parti condominiali. Secondo i giudici di secondo grado, quindi, la ricostruzione formulata dal condominio non può trovare accoglimento atteso che lo stesso regolamento del 1925 indica il cortile e l'area su cui sorge il fabbricato come parti comuni, mentre l'art.1117 dell'attuale codice civile al numero 3 indica espressamente tra i beni comuni la fognatura condominiale.
