Può accadere che da un bene condominiale derivi il timore di un danno grave e prossimo all'immobile di proprietà del singolo condòmino per cui si rende necessario intervenire tempestivamente per eliminare le cause del prevedibile e probabile evento dannoso.
Qualora l'assemblea non deliberi i lavori necessari per rimuovere situazioni di pericolo connesse al deterioramento e alla rovina di un bene condominiale, il singolo proprietario di un'unità immobiliare in condominio può agire in giudizio nei confronti del Condominio medesimo con un'azione cautelare ante causam.
Una recente ordinanza del Tribunale di Pavia del 19 settembre 2022 ha ribadito i presupposti dell'azione di danno temuto derivante da infiltrazioni di acqua provenienti dalle condutture idriche condominiali in condizioni deteriori e in stato di ammaloramento nonché i principi che regolano l'azione nei confronti degli altri contitolari della cosa.
Deterioramento della conduttura idrica condominiale: per l'azione di danno temuto non è necessario il requisito della esclusiva altruità della cosa produttiva di pericolo
Gli impianti e le colonne idriche condominiali rientrano, a pieno titolo, nel novero delle parti comuni perché strutturalmente e funzionalmente destinati all'uso comune.
Quando il pericolo di danno deriva da una parte comune dell'edificio, come una conduttura idrica destinata a servire tutti gli appartamenti del complesso condominiale, ci si chiede se si possa agire con l'azione di danno temuto trattandosi di una cosa in comproprietà e quindi non appartenente in via esclusiva al soggetto che agisce in giudizio per ottenere che si provveda ad ovviare al pericolo.
Alla luce di consolidati principi giurisprudenziali, il Tribunale di Pavia con la pronuncia in esame, ha affermato che l'azione di danno temuto si reputa ammissibile anche ove promossa dal comproprietario della cosa nei confronti dell'altro o degli altri contitolari, in quanto il carattere di esclusiva altruità della "res" produttiva di pericolo non può ritenersi una condizione dell'azione ex art. 1172 c.c.
Ed invero, mentre l'azione di denunzia di nuova opera, di cui all'art. 1171 c.c., espressamente richiede che l'opera sia stata "da altri intrapresa sul proprio come sull'altrui fondo", l'azione di denunzia di danno temuto è consentita a prescindere dal requisito dell'altruità della cosa, in virtù della generalità della norma di cui all'art. 1172 c.c. ove la fonte di pericolo sovrastante la cosa formante oggetto del diritto tutelato consiste in "qualsiasi edificio, albero o altra cosa".
Il Tribunale è giunto a tale conclusione alla luce dei i principi consolidati nella giurisprudenza della Suprema Corte, secondo cui:
- "l'appartenenza, in regime di comunione indivisa, della cosa, da cui proviene il pericolo, anche soggetti diversi dagli istanti, giustifica il ricorso all'azione cautelare suddetta, nonostante questi ultimi siano contitolari della relativa proprietà, nei casi in cui la mancanza di accordo non consenta di poter ovviare alla denunciata situazione di pericolo." (cfr. Cass.n. 1178/2007);
- "il carattere di esclusiva altruità della cosa, produttiva di pericolo, non può ritenersi condizione della denuncia di danno temuto, alla stregua di un raffronto tra le due previsioni normative regolanti le due distinte ipotesi di azioni nunciatorie, ove si consideri che, mentre quella di cui all'art. 1171 c.c., con riguardo alla denunzia di nuova opera, espressamente richiede che l'opera sia stata "da altri intrapresa sul proprio come sull'altrui fondo", nell'ipotesi di cui all'art. 1172 cit. cod., la previsione di "qualsiasi edificio, albero o altra cosa..." quale fonte generativa del pericolo sovrastante la cosa formante oggetto del diritto tutelato, per la sua ampia omnicomprensività consenta il ricorso all'azione cautelare a prescindere dal suddetto requisito, purché la parte istante non sia in condizione di provvedervi autonomamente." (cfr. Cass. n. 1178/2007);
- "la denunzia di danno temuto non presuppone l'esclusiva altruità della cosa da cui deriva il pericolo; l'art. 1172 c.c., infatti, indica espressamente quale fonte generatrice di danno "qualsiasi edificio, albero o altra cosa", compresa pertanto anche quella di cui è comproprietario l'istante che non sia in grado di ovviarvi autonomamente, e l'impossibilità delle parti istanti di rimuovere il pericolo ben può dipendere dalla comune appartenenza alle controparti del bene da cui il pericolo stesso promana e dal contrasto insorto al riguardo, implicante valutazioni che rendono necessario l'intervento del giudice" (cfr. Cass. n. 13649/2017).
Deterioramento della conduttura idrica condominiale: i presupposti sostanziali dell'azione di danno temuto nel caso concreto
I presupposti sostanziali dell'azione di danno temuto sono:
- il pericolo di danno: derivante dallo stato deteriore e di ammaloramento della cosa.
Nel caso di specie, è stato accertato lo stato di ammoloramento della conduttura idrica determinato dalla ruggine tra le giunture per accumulo di condensa, nei punti di collegamento ad ogni piano tra il tubo e il manicotto a T, e da "una eccessiva filettatura della tubazione verticale";
- gravità del pericolo di danno: che minacci di danneggiare o addirittura distruggere completamente la cosa che forma oggetto di diritto:
Nel caso di specie, la conduttura idrica aveva già dato segni di percolamento nell'abitazione dei ricorrenti.
- la prossimità del pericolo: di ordine spazio-temporale, sovrastante la cosa.
Nella specie, la colonna interessata partiva dai box del piano interrato e serviva il piano rialzato dei ricorrenti, nonché i tre edifici sovrastanti di proprietà dei litisconsorti intervenuti.
- il timore del pericolo di danno: che non deve individuarsi in un danno certo, effettivo o già verificatosi, ben potendo consistere anche nel "ragionevole pericolo che esso si verifichi" (cfr. Cass. n. 10282/2004).
Nella specie è stato accertato all'esito di sopralluoghi, ispezioni e di prove di pressione (ad aria) sulla colonna di adduzione idrica condominiale, il ragionevole timore di un danno futuro e più grave all'unità immobiliare dei ricorrenti derivante da un pericolo attuale, visto lo stato della conduttura idrica, ma ancora suscettibile di essere evitato.
Quanto al fumus boni iuris, è pacifico che l'amministratore di condominio ha il potere-dovere di conservare le cose comuni (art. 1130, n. 4 c.c.) e il Condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, ha l'obbligo di adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendone altrimenti ai sensi dell'art. 2051 c.c. E "qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, il condominio è anche obbligato a rimuovere ex art. 1172 c.c. le cause del danno stesso" (cfr. Cass., n. 1500/1987; Cass. n.1221/2003).
