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Distacco dall'impianto idrico condominiale: quando è legittimo? I riflessi sugli assetti proprietari e la ripartizione delle spese.
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Distacco dall'impianto idrico condominiale: quando è legittimo? I riflessi sugli assetti proprietari e la ripartizione delle spese.

È possibile per il singolo condòmino distaccarsi dall'impianto idrico condominiale? Quali le conseguenze di una simile operazione?

Avv. Alessandro Gallucci 

Impianto idrico, limiti della proprietà condominiale

Il codice civile è chiarissimo nello specificare che «gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza» (art. 1117 n. 3 c.c.).

Per quanto riguardo l'impianto idrico tale punto, spesse volte, è individuato nella c.d. braga . Di recente, in relazione a questa parte d'impianto, il Supremo Collegio ha avuto modo di evidenziare che essa, «posto che il limite condominiale delle condotte si estende fino al punto di loro diramazione, deve ritenersi in proprietà esclusiva la c.d. braga, ovvero l'elemento di raccordo posto tra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale di pertinenza condominiale» (Cass. 17 gennaio 2018 n. 1027, in Foro it. 2019, 3, I, 906). Una posizione, questa, non unanime, posto che la stessa Cassazione, in passato, aveva raggiunto conclusioni diametralmente opposte.

Impianto idrico, il quesito sul distacco

Tanto detto vale la pena domandarsi: il condomino che, per ragioni di risparmio sulla bolletta o per altri motivi, decida di distaccarsi dall'impianto idrico comune è legittimato a farlo?

Il quesito è conseguenza della domanda che ci ha posto un nostro lettore, che ha chiesto: «Nel condominio in cui vivo siamo dodici famiglie. Due di queste, per ragioni non certo legate a difficoltà economiche, pagano le spese condominiali a tempo loro, molte volte dopo che gli sono stati notificati i decreti ingiuntivi.

=> Distacco dall'impianto centralizzato e conteggio delle spese. Le principali sentenze della Corte di Cassazione (da non perdere)

Negli ultimi due anni abbiamo subito tre distacchi dall'impianto idrico, distacchi che abbiamo potuto annullare solamente pagando le bollette insolute, in pratica anticipando le somme di riferimento dei morosi.

Mi sono informato e per me, tecnicamente, è possibile separarmi dal condominio per la fattura dell'acqua. I tecnici dell'ente erogatore mi hanno detto che è possibile crearmi un autonomo punto di allaccio. Il regolamento non dice nulla in merito, secondo voi posso farlo?»

Al riguardo la norma di riferimento è l'art. 1118, terzo comma, c.c. a mente del quale il condomino «non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali

Ragionando sul significato di questa norma in relazione alla possibilità di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato (ipotesi che sappiamo essere pacifica) la Corte di Cassazione ha avuto modo di evidenziare che «la più recente giurisprudenza afferma che la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata dal singolo condomino mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato è legittima quando l'interessato dimostri che, dal suo operato, non derivano né aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell'impianto, né squilibri termici pregiudizievoli per la erogazione del servizio (Cass., Sez. II, 21 maggio 2001, n. 6923; Cass., Sez. Il, 20 febbraio 1998, n. 1775; Cass., Sez. Il, 14 febbraio 1995, n. 1597).

La giurisprudenza, dunque, ritiene legittima la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale ed il distacco dall'impianto centralizzato, senza necessità di autorizzazione o di accettazione da parte degli altri partecipanti ove l'interessato dimostri che dalla rinunzia o dal susseguente distacco non derivi un aggravio di spese per i condomini che continuano ad usufruirne, né uno squilibrio termico pregiudizievoIe per la regolare erogazione del servizio. Con il conseguente esonero dal pagamento delle spese per l'uso, ma non certo di quelle per la conservazione» (Cass. n. 5974/04).

=> I «notevoli squilibri di funzionamento» derivanti dal distacco dell'impianto centralizzato.

Il principio così espresso dai giudici di legittimità è stato nella sostanza ripreso dal Legislatore che novellando le norme condominiali, con la legge n. 220 del 2012, ha accolto nell'art. 1118 c.c. la possibilità per il condòmino di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento, purché da tale operazione non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

E' chiaro che, per quanto simile, il discorso relativo all'impianto idrico ha delle peculiarità che rendono più difficile l'applicazione specifica di quanto detto in relazione all'impianto di riscaldamento. Si pensi, probabilmente è la più importante, all'approvvigionamento dell'acqua che, salva l'autorizzazione all'installazione di nuove tubature da collegare alla condotta pubblica, non può fare a meno dell'impianto comune.

Certo, nulla di tutto ciò è impossibile, la situazione va valutata caso per caso, anche perché per la rinuncia all'uso dell'impianto comune (ivi compreso quello di autoclave che dell'impianto idrico è componente ormai quasi sempre immancabile) è probabile, come si accennava, che dovendosi aggiungere nuove tubature si vada ad incidere sul decoro dell'edificio, incidenza che, ove sia peggiorativa dell'estetica, deve ritenersi vietata.

Ad ogni buon conto è bene tenere presente che alla eventuale rinuncia all'uso non segue la rinuncia alla proprietà, come detto in precedenza irrinunciabile, con il conseguente permanere dell'obbligo di pagamento delle spese di conservazione dell'impianto idrico comune.

Cerca: impianto idrico condominiale

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Tatiana Garra
Tatiana Garra mercoledì 23 novembre 2016 alle ore 17:45

buonasera vorrei sapere se possibile il distacco dall'impianto idrico condominiale
premetto che il condominio dove io sono proprietaria del mio appartamento è di 6 unità immobiliari e l'acqua condominiale è a disposizione comune non solo nelle singole unità ma anche all'interno del locale cantina attraverso un rubinetto comune alla portata di tutti ( ma proprio di tutti! )e all'esterno tramite altro rubinetto anche questo alla portata comune e oltre...
la mia è una famiglia composta da quattro persone e siccome la ripartizione delle spese acquedotto avviene per numero di persone mi ritrovo ad accollarmi la maggior quota acqua di tutto il condominio compreso gli usi ed abusi del consumo dell'acqua da parte degli altri condomini e non tramite i rubinetti comuni esterni alle unità immobiliari

Tatiana Garra
Tatiana Garra mercoledì 23 novembre 2016 alle ore 17:55

completo la mia precedente domanda
alla luce dei fatti sopra esposti:
-posso distaccarmi dall'impianto idrico condominiale tramite richiesta di utenza autonoma al distributore acque potabili
-come mi devo comportare nei confronti dell'amministrazione condominiale e dell'assemblea dei condomini
-posso eventualmente far valere a termini di legge la ripartizione delle spese acqua potabile tramite installazione di contatore interno all'unità immobiliare facendo espressa richiesta all'amministratore di chiedere agli altri condomini di installare anche loro un contatore
grazie

Riccardo2
Riccardo2 martedì 10 gennaio 2017 alle ore 17:25

Trovo giusto poter installare un contatore per il consumo di acqua,ho lo stesso problema,e decisamente preferisco pagare quello che effetivamente consumo .Si può fare ?

Regina
Regina martedì 31 gennaio 2017 alle ore 10:48

buongiorno, abito in un condominio dove dal 2007 é stato deliberato la ripartizione acqua attraverso contatori di sottrazione, ma da la fino ad oggi, anche se all'epoca ho mandato la lettura del mio contatore perché già lo avevo installato, si continua a dividere la spesa in millesimi. Mese scorso, 2017, é stata tirata in ballo di nuovo la questione, e siamo ancora una volta a fare preventivi per mettere i contatori dove non ci sono. Io d'altra parte, ho un giardino di mia proprietà, non condominiale,con un contatore mio, utenza privata, che serve giardino e piscina. Posso staccarmi dall'impianto idrico condominiale ed attaccarmi al mio privato già esistente?

Graziano
Graziano giovedì 23 marzo 2017 alle ore 18:25

Ho un locale affittato ad una Palestra che non paga l'acqua al condominio. Come posso fare ?

Daniele
Daniele martedì 13 giugno 2017 alle ore 00:13

Desidererei offrire uno spunto di riflessionè visto che mi sta accadendo una situazione simile: In un condominio di epoca vetusta esiste un impianto di acqua calda centralizzato realizzato come la tecnica di 50 anni fa prevedeva. Oggi tale impianto risulta altamente dispersivo, non idoneo a fornire un servizio rispondente ai requisiti sanitari (acqua ruggine). È stata avanzata la proposta di dismissione per provvedere al servizio in modo autonomo. Una perizia di un tecnico abilitato ha dimostrato il forte risparmio economico conseguibile (-70% circa). Sarebbe sufficiente una maggioranza semplice degli aventi diritto presenti e maggiore di 333 mm. Interpretando questo come intervento di efficienza energetica? Oppure il paradosso è che chi volesse si distacca pur mantenendo il contatore ma non attingendo al servizio condominiale (è nella sua facoltà )

Brunello46
Brunello46 sabato 05 agosto 2017 alle ore 10:27

Lo stabile in cui abito, come inquilino, è formato da tre appartamenti.
Al primo piano abito Io al secondo abita un altro inquilino. Al piano terra, con tutti i servizi e ingresso separato, abita il proprietario. (quindi non usa ne il nostro ingresso ne il n
Nella nicchia all'interno della scala, c'è un contatore dedicato per l'alimentazione della luce scala e dell'autoclave

Brunello46
Brunello46 sabato 05 agosto 2017 alle ore 10:38

Buon giorno Avv. Alessandro Gallucci
Premetto : Siamo due inquilini che abitiamo nello stabile con solo due appartamenti con ingresso unico.
E' possibile disattivare il contatore adibito alla luce scala e all'autoclave collegando i rispettivi cavi ad uno dei due contatori delle nostre abitazioni ?
Se la risposta è SI vengo tutelato da qualche legge? grazie brunello46.

Guido Galati
Guido Galati venerdì 03 novembre 2017 alle ore 17:00

In un condominio di uffici e attività commerciali l’utenza idrica viene contabilizzata, da parte dell’Ente erogatore, mediante la lettura di un unico contatore condominiale.
Successivamente viene effettuata la ripartizione in quanto ogni singola unità immobiliare è dotata di contatore individuale.
Una delle attività commerciali è un bar tavola calda che utilizzando una quantità di acqua notevole porta il consumo annuo, dell’intero condominio, a superare tutte le eccedenze con l’attribuzione della massima tariffa di utilizzo per tutti i condomini.
Se l’attività commerciale in questione richiedesse un contatore individuale separato, i costi per tutti i lavori di distacco e per l’installazione del nuovo contatore diretto con l’Ente erogatore, a chi spetterebbero?
Al Condominio, al proprietario dell’immobile o al conduttore dell’attività commerciale?
Grazie per la Sua risposta.

Lara
Lara mercoledì 11 aprile 2018 alle ore 16:57

Nel mio condominio tre condomini si sono staccati dal contatore dell'acqua condominiale.Vorrei sapere ora non devono pagare niente per le spese dell'acqua in comune?(ad esempio l'acqua per pulizia del condominio la pagano quelli che sono rimasti sul contatore in comune?) Grazie a chi mi risponderà...

Luciano
Luciano venerdì 24 maggio 2019 alle ore 18:29

si e verificata una perdita nella valvola del termossifone bisogna scaricare tutto linpianto codominiale???

GIULIA CHITTARO
GIULIA CHITTARO lunedì 08 luglio 2019 alle ore 14:07

Ho comprato una porzione di terratetto. Questa abitazione si affaccia, con finestre e porte di ingresso, su una corte comune agli altri terratetti del fabbricato, come un giardinetto in cui si affacciano tutte le case e che è considerato privato ma condiviso da tutti i "condomini". Il problema è che non c'è amministratore condominiale.
Le utenze di gas e luce sono individuali, ogni abitazione ha le proprie, mentre l'acqua è in comune. C'è un contatore generale a ridosso della strada pubblica e poi tanti contatori quante abitazioni ma l'azienda che gestisce la riscossione delle bollette per publiacqua lo considera un contatore condominiale, con tutte le rotture di scatole che ciò comporta (tipo che se uno non paga si rifà sugli altri o stacca l'acqua a tutti).
In più ci sono diversi problemi di tubature da cambiare che continuamente perdono e vanno sistemate sotto il manto stradale della corte (comune a tutti), perciò considerate private e quindi a spese di tutti gli inquilini, alcuni dei quali si rifiutano di contribuire.
Con la maggioranza dei proprietari vogliamo trasformare le utenze da condominiali a singole, quindi invece di avere un unico contatore generale per tutti, fare in modo che ognuno abbia il suo o quantomeno che quelli più vicini alla tubatura pubblica (che sono quelli seri che pagano) si possano affrancare dalla gestione condominiale e lasciare gli altri ad arrangiarsi per conto loro.
Il problema è che è difficile, non capiamo quali siano i passi burocratici da fare e l'azienda che fa da tramite con publiacqua fa orecchie da mercante perchè non ha nessun vantaggio al fatto che gli inquilini si installino ognuno il proprio contatore, anzi, perderebbe clienti paganti e fa di tutto per non rispondere alle nostre domande e per non aiutare.
C'è un modo per poter richiedere contatori individuali per tutti o per almeno una parte dei proprietari?
Grazie.

Colia Filomena
Colia Filomena lunedì 21 ottobre 2019 alle ore 19:10

In un condominio familiare di quattro appartamenti l' impianto idrico e' intestato ad un solo condomino, defunto da ormai dieci anni.
Avendo come figlia ereditato l'appartamento del condomino defunto, posso chiedere che l' impianto idrico venga intestato ad un altro condomino?

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