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Creazione nuovo bagno in casa e norme condominiali
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Creazione nuovo bagno in casa e norme condominiali

Realizzazione del secondo bagno in unità abitativa condominiale: impatto dei lavori sull'edificio e allaccio allo scarico comune.

Avv. Mariano Acquaviva  

Ciò che potrebbe sembrare facile e privo di problemi all'interno di un'abitazione singola può divenire complesso e arduo in una realtà condominiale. È ciò che può accadere quando bisogna creare un nuovo bagno in casa e, allo stesso tempo, rispettare le norme condominiali.

È vero: anche in condominio, l'unità abitativa rappresenta una proprietà esclusiva e, pertanto, ci si può comportare da padroni nei riguardi delle proprie cose. Il punto è che, negli edifici condominiali, si potrebbe non avere assoluta libertà nemmeno quando i lavori riguardano esclusivamente il proprio immobile.

In linea di massina, la realizzazione della nuova opera in condominio non deve arrecare danno alle parti comuni dell'edificio, né pregiudicare la sicurezza, la stabilità o il decoro architettonico del medesimo.

Rifacimento bagno e successive perdite, quali responsabilità?

L'altro problema che si pone allorquando si procede alla creazione di un nuovo bagno è quello di allacciarsi agli scarichi comuni. È possibile ciò? Tutti questi aspetti meritano un approfondimento.

Realizzare un secondo bagno in condominio: norme da rispettare

Chi intende realizzare un secondo bagno nella propria casa condominiale (ad esempio, a seguito di ristrutturazione per il recente acquisto dell'immobile) deve innanzitutto tenere presente che nessuna nuova opera può arrecare danno alle parti comuni dell'edificio.

Ma non solo: i lavori non devono nemmeno pregiudicare la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico del condominio.

Tanto è stabilito dall'art. 1122 del codice civile, vera stella polare per tutti coloro che intendono "mettere mano" al proprio immobile che si trovi all'interno di una struttura condominiale.

Il tenore dell'articolo appena menzionato è il seguente: «Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea».

Si potrebbe pensare che la realizzazione di un nuovo bagno non potrebbe mai avere un impatto così importante sull'edificio condominiale. In realtà, trattandosi di lavori straordinari, la creazione di un secondo bagno potrebbe in qualche modo violare la norma anzidetta.

Si pensi, ad esempio, alla ristrutturazione dell'immobile che, finalizzata all'installazione di tutti i servizi necessari a trasformare una comune camera in un bagno, apporti una mutazione che coinvolga la parete esterna dell'edificio, magari mediante l'installazione di un sistema di ventilazione per l'aspirazione meccanica volta a favorire l'aerazione del bagno cieco.

Rumori dal bagno del vicino

Ecco: in un caso del genere, se la creazione di un nuovo bagno nel proprio appartamento dovesse alterare il decoro architettonico del condominio (per tale dovendosi intendere l'estetica del fabbricato così come risultante dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia e una specifica identità; cfr. ex multis Cass., sent. n. 851 del 2007), allora i lavori sarebbero illeciti e potrebbero causare il veto del condominio. Questo aspetto ci rimanda immediatamente al prossimo paragrafo.

La comunicazione dei lavori all'amministratore di condominio

Il summenzionato art. 1122 cod. civ. afferma, nel secondo comma, che, a prescindere dal tipo di intervento che si intende realizzare, è sempre obbligatorio darne notizia all'amministratore, il quale a sua volta ne riferisce all'assemblea.

Dunque, il condomino che intende realizzare un nuovo bagno in casa propria devedarne avviso al condominio, anche qualora i lavori non possano in alcun modo ledere le parti comuni ovvero determinare un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

La comunicazione dei lavori all'amministratore di condominio è una precauzione che la legge impone affinché tutti gli altri condòmini siano messi al corrente dell'intervento. L'assemblea, qualora i lavori fossero regolari, non potrebbe mai opporsi all'opera che il singolo condomino intende compiere all'interno della sua proprietà esclusiva (a meno che il regolamento contrattuale non preveda il contrario): ciò che può fare, però, è intraprendere eventuali azioni cautelative , quali ad esempio quelle di nunciazione (denuncia di nuova opera o di danno temuto).

Nuovo bagno e allaccio allo scarico comune

L'installazionedi un nuovo bagno, per quanto rispettosa di tutte le norme codicistiche e regolamentari, avrà necessariamente bisogno di allacciarsi allo scarico del condominio; in questo specifico senso, dunque, la realizzazione di un bagno ha sempre un impatto sulla cosa comune.

Secondo la giurisprudenza nomofilattica (Corte di Cassazione, sentenza n. 11445/2015), è legittimo l'allaccio agli scarichi comuni di un nuovo bagno privato: l'allaccio a un'utenza comune non costituisce di per sé una sua indebita modifica dal momento che una rete di servizi (fognaria, elettrica, idrica o di altro tipo) è, per sua natura, suscettibile di accogliere nuove utenze.

Dunque, l'allaccio del nuovo bagno allo scarico comune rappresenta un comportamento assolutamente lecito, rispettoso del dettato dell'art. 1102 del codice civile, a tenore del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Non serve la SCIA per collegare il bagno col tubo pvc alla fogna condominiale

Con altra pronuncia (Cass., sent. n. 22682 del 31 ottobre 2011) la Suprema Corte ha confermato la legittimità dell'allaccio del nuovo bagno privato allo scarico comune, riconoscendo il diritto del singolo proprietario a innestare in una condotta fognaria condominale una tubazione di scarico del nuovo bagno, ma allo stesso tempo ha precisato i limiti di tale operazione.

Per la precisione, la realizzazione del nuovo innesto fognario nella tubazione condominiale, oltre che dover essere a carico del singolo condomino, deve avvenire in modo tale da non creare problemi alla rete condominiale (intasamenti, rigurgiti e malfunzionamenti vari).

Sul singolo proprietario grava dunque l'onere di realizzare l'opera o l'innesto con tutti gli accorgimenti tecnici necessari, accorgimenti che devono evitare danni agli altri condòmini.

Il singolo proprietario, inoltre, non può pretendere la modifica dell'intero impianto condominiale, ma deve egli stesso adeguarsi a quello già esistente, a meno che l'assemblea non deliberi per dei lavori che coinvolgano tutta la rete.

Tubi "a vista" in bagno per eliminare le infiltrazioni

In poche parole, il semplice allaccio allo scarico comune è sicuramente permesso a spese del condomino interessato ai lavori. Quando però l'operazione necessaria all'innesto della nuova tubazione debba comportare una modifica sostanziale dell'impianto condominiale già esistente, allora ciò non sarà possibile senza l'autorizzazione dell'assemblea.

I medesimi lavori, infine, giammai possono arrecare pregiudizio agli altri condòmini, ad esempio provocando un malfunzionamento dell'intero sistema di scarico condominiale.

Il bagno è da rifare? Paga il condominio.

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